Acción de cesación
Administrador de fincas
- ¿Cómo cambiar o cesar al administrador de fincas?Para cambiar de administrador de fincas basta un acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría simple, incluyendo en el orden del día el cese del actual administrador y el nombramiento del nuevo; la Ley de Propiedad Horizontal permite cesarlo en cualquier momento antes de que termine su mandato (art. 13.7).
- ¿Cómo y dónde denunciar a un administrador de fincas?Para denunciar a un administrador de fincas hay que distinguir el problema: si es una mala praxis profesional, se presenta queja ante su Colegio de Administradores de Fincas (si está colegiado); si causa daños económicos, la comunidad puede reclamarle una indemnización en vía civil; y si se ha apropiado de fondos o falseado cuentas, puede denunciarse ante la policía, la Guardia Civil o el juzgado de guardia.
- ¿Cuánto cobra un administrador de fincas?Un administrador de fincas cobra habitualmente entre 6 y 15 euros por vivienda al mes en España, según el tamaño de la comunidad, la ciudad y los servicios incluidos; no existen tarifas oficiales, ya que sus honorarios son libres y se fijan en el contrato aprobado por la junta de propietarios.
- ¿Es obligatorio tener administrador de fincas en una comunidad de propietarios?No es obligatorio contratar a un administrador de fincas profesional: la Ley de Propiedad Horizontal permite que las funciones de administrador y secretario las ejerza el propio presidente o cualquier propietario (art. 13 LPH); lo único obligatorio es que existan esas funciones y que alguien las desempeñe.
- ¿Puede un administrador de fincas renunciar a su cargo?Sí, un administrador de fincas puede renunciar a su cargo en cualquier momento, ya que presta un servicio profesional a la comunidad; pero debe hacerlo respetando el preaviso pactado en su contrato (o, si no lo hay, con una antelación razonable), sin abandonar la gestión de forma intempestiva y entregando toda la documentación al presidente o al nuevo administrador.
- ¿Puede un administrador de fincas representar a un propietario en la junta?Sí, legalmente un propietario puede delegar su representación y voto en el administrador de fincas, porque la Ley de Propiedad Horizontal permite otorgar la representación a cualquier persona mediante escrito firmado (art. 15.1 LPH); sin embargo, es una práctica desaconsejable por el posible conflicto de intereses, y los códigos deontológicos de los colegios de administradores recomiendan evitarla, especialmente en asuntos que afectan a su gestión.
- ¿Qué es un administrador de fincas y qué hace?Un administrador de fincas es el profesional que gestiona, por encargo de la comunidad de propietarios, el día a día económico, administrativo y técnico del edificio: lleva la contabilidad, cobra las cuotas, paga a proveedores, prepara los presupuestos y ejecuta los acuerdos de la junta.
- ¿Qué hacer si el administrador de fincas no responde?Si el administrador de fincas no responde a tus consultas o reclamaciones, lo recomendable es dejar constancia por escrito (burofax o correo con acuse), trasladar la queja al presidente de la comunidad y, si el problema persiste, pedir que se incluya en el orden del día de la junta su posible cese; si el administrador está colegiado, también puedes presentar una queja ante su colegio profesional.
Arrendamientos
- ¿Cómo funciona un contrato de alquiler con avalista?Un contrato de alquiler con avalista es aquel en el que una tercera persona (familiar, amigo o empresa) se compromete a pagar las rentas y demás obligaciones del inquilino si este no lo hace; es una garantía adicional a la fianza legal y debe figurar por escrito, preferiblemente firmada en el propio contrato o en un anexo.
- ¿Cómo recuperar la fianza de un alquiler depositada en la Xunta de Galicia?Si el alquiler está en Galicia, la fianza la deposita el propietario en el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) de la Xunta, y es también el propietario quien solicita su devolución al IGVS al terminar el contrato; el inquilino no la recupera directamente de la Xunta, sino que se la reclama al propietario, que debe devolvérsela en el plazo de un mes desde la entrega de llaves.
- ¿Cómo recuperar mis cosas después de un desahucio?Después de un desahucio, la persona desalojada puede recuperar sus pertenencias retirándolas en el plazo que fije el juzgado: en el acto del lanzamiento la comisión judicial levanta inventario de los bienes que quedan en la vivienda, y la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 703) establece que, si no se retiran en el plazo concedido, se consideran abandonados y el propietario puede disponer de ellos.
- ¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino?El inquilino puede rescindir un contrato de alquiler de vivienda una vez transcurridos seis meses desde su firma, comunicándolo al propietario con al menos 30 días de antelación (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); si el contrato lo prevé, deberá pagar una indemnización de hasta una mensualidad por cada año que quede por cumplir.
- ¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario?El propietario puede rescindir un contrato de alquiler de vivienda antes de su fin solo por las causas que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos: por incumplimiento del inquilino (impago, daños, subarriendo no consentido, actividades molestas), por necesitar la vivienda si así se pactó expresamente, o por mutuo acuerdo; en caso contrario debe respetar la duración legal y avisar con 4 meses de antelación a su vencimiento.
- ¿Cómo se contabiliza la fianza de un alquiler?La fianza de un alquiler se contabiliza como un pasivo (una deuda) para el arrendador que la recibe y como un activo (un derecho de cobro) para el arrendatario que la entrega, porque debe devolverse al final del contrato; según el Plan General de Contabilidad, se registran en las cuentas 180/560 (fianzas recibidas) y 260/565 (fianzas constituidas).
- ¿Cuándo se devuelve la fianza del alquiler y cómo reclamarla?El propietario debe devolver la fianza del alquiler en el plazo de un mes desde que el inquilino entrega las llaves; si no lo hace, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero a favor del inquilino (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y el inquilino puede reclamarla por escrito y, si es necesario, judicialmente.
- ¿Cuándo se paga la fianza de un alquiler?La fianza del alquiler se paga en el momento de firmar el contrato, como requisito para su formalización (art. 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); lo habitual es entregarla junto con la primera mensualidad de renta y, en su caso, las garantías adicionales, antes de recibir las llaves.
- ¿Cuánto dura un contrato de alquiler y cómo se renueva?Un contrato de alquiler de vivienda dura lo que pacten las partes, pero si se firma por menos de 5 años (7 si el propietario es una empresa), el inquilino tiene derecho a prorrogarlo año a año hasta alcanzar esa duración mínima; después, si nadie avisa de que no quiere renovar, se prorroga tácitamente por plazos anuales hasta 3 años más (arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente desde 2019).
- ¿Cuánto tarda un desahucio exprés?El llamado desahucio exprés suele tardar entre 2 y 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento cuando el inquilino no paga ni se opone, gracias a la reforma de la Ley 37/2011 que permite al juzgado fijar la fecha del lanzamiento desde el primer requerimiento; si hay oposición o vulnerabilidad, el plazo se alarga.
- ¿Cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato?Un desahucio por finalización (expiración) del contrato de alquiler suele tardar entre 6 y 12 meses desde que se presenta la demanda hasta el lanzamiento, aunque el plazo depende mucho del juzgado, de si el inquilino se opone y de si existe una situación de vulnerabilidad que suspenda temporalmente el desalojo.
- ¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler?Un desahucio por impago de alquiler tarda, de media, entre 4 y 12 meses desde que se presenta la demanda hasta el lanzamiento en España; si el inquilino no se opone puede resolverse en pocos meses, pero la carga del juzgado, la oposición, los recursos o una situación de vulnerabilidad pueden alargarlo más de un año.
- ¿Cuánto tarda un desahucio por ocupación ilegal?Un desahucio por ocupación ilegal de una vivienda puede tardar desde unas pocas semanas, si se acude a la vía penal rápida o al procedimiento civil exprés y los ocupantes no aportan título, hasta varios meses o más de un año si se oponen, hay menores o personas vulnerables o el juzgado está saturado.
- ¿Cuántos desahucios hay en España?Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2025 se practicaron en España 25.540 lanzamientos o desahucios, un 11 % menos que en 2024; en torno al 72 % derivaron de impagos de alquiler regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y alrededor del 17 % de ejecuciones hipotecarias.
- ¿Cuántos meses de fianza se pueden pedir en un alquiler?En un alquiler de vivienda se puede pedir una mensualidad de fianza legal obligatoria más, como máximo, dos mensualidades adicionales de garantía, es decir, un total de tres mensualidades de renta en contratos de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; este límite se mantiene vigente en 2024, 2025 y 2026.
- ¿Después de la subasta, cuánto tarda el desahucio?Tras la subasta de una vivienda en una ejecución hipotecaria o de otro tipo, el desahucio no es inmediato: primero el juzgado debe dictar el decreto de adjudicación y, a petición del adjudicatario, fijar la fecha de lanzamiento; en la práctica, entre la subasta y el desalojo suelen pasar entre 3 y 8 meses, aunque depende mucho del juzgado y de si hay ocupantes vulnerables.
- ¿Dónde se deposita la fianza de un alquiler y es obligatorio?La fianza del alquiler se deposita en el organismo que designa cada comunidad autónoma, porque el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las autonomías exigir ese depósito; es obligatorio en la mayoría de ellas, pero no en todas: en Asturias, por ejemplo, actualmente no existe obligación de depositarla.
- ¿Es obligatorio registrar un contrato de alquiler?No es obligatorio inscribir un contrato de alquiler de vivienda en el Registro de la Propiedad: el contrato es válido desde su firma aunque no se registre; la inscripción es voluntaria y sirve para que el arrendamiento sea oponible frente a terceros, por ejemplo si se vende la vivienda o se ejecuta una hipoteca.
- ¿Para qué sirve la fianza de un alquiler y qué se puede descontar de ella?La fianza de un alquiler sirve para garantizar que el inquilino cumple sus obligaciones, por lo que el propietario puede descontar de ella, al terminar el contrato, las rentas impagadas, los suministros o gastos pendientes que correspondan al inquilino y los daños en la vivienda que vayan más allá del desgaste normal por el uso; lo que no esté justificado debe devolverse íntegramente en un mes.
- ¿Puede un inquilino asistir a una junta de propietarios?Un inquilino no tiene derecho propio a asistir y votar en la junta de propietarios, porque la Ley de Propiedad Horizontal reserva ese derecho a los propietarios; pero sí puede asistir y votar si el propietario le otorga su representación por escrito (art. 15.1 LPH), y la junta puede permitir su presencia como oyente.
- ¿Puede un inquilino reclamar a la comunidad de propietarios?Sí, un inquilino puede reclamar directamente a la comunidad de propietarios cuando sufre un daño causado por los elementos comunes del edificio (por ejemplo, una filtración desde la cubierta o una bajante, o un accidente en el portal), porque la comunidad responde frente a terceros de los perjuicios que causen sus instalaciones; sin embargo, no puede intervenir en las decisiones de la comunidad, que corresponden a los propietarios.
- ¿Puedo empadronarme sin contrato de alquiler?Sí, es posible empadronarse sin contrato de alquiler: el padrón municipal registra dónde vive realmente una persona, no su título jurídico, por lo que el ayuntamiento debe inscribir a quien acredite residir en el domicilio aunque no tenga contrato, por ejemplo con una autorización del propietario o del titular del empadronamiento.
- ¿Qué es enervar el desahucio?Enervar el desahucio significa paralizar un juicio de desahucio por falta de pago abonando, dentro del plazo concedido por el juzgado, todas las rentas y cantidades debidas hasta ese momento; así el inquilino conserva el contrato y el procedimiento se archiva (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- ¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994)?La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o LAU) es la norma que regula en España los alquileres de viviendas y de locales u otros usos distintos del de vivienda: fija la duración mínima de los contratos, la fianza, la actualización de la renta, los derechos de inquilino y propietario y las causas de resolución.
- ¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?Un contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo que combina dos contratos: un arrendamiento de vivienda y un derecho de opción por el que el inquilino puede, dentro de un plazo pactado, comprar la vivienda por un precio fijado de antemano, descontando normalmente parte de las rentas pagadas.
- ¿Qué es un contrato de alquiler y cómo se hace?Un contrato de alquiler es el acuerdo por el que el propietario (arrendador) cede el uso de una vivienda o local a otra persona (arrendatario) durante un tiempo a cambio de una renta; para hacerlo basta un documento escrito firmado por ambas partes que identifique a las partes, el inmueble, la duración, la renta y la fianza, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- ¿Qué es un desahucio por precario y cuánto tarda?El desahucio por precario es el procedimiento judicial para recuperar una vivienda o local ocupado por alguien que lo usa sin pagar renta ni tener contrato, por simple tolerancia del propietario o sin título alguno; se tramita como juicio verbal (art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y suele tardar entre 6 y 12 meses hasta el lanzamiento, según el juzgado.
- ¿Qué es un desahucio?Un desahucio es el procedimiento judicial por el que el propietario de una vivienda o local recupera su posesión cuando el ocupante no tiene derecho a seguir en ella: porque no paga la renta, porque el contrato ha terminado o porque la ocupa sin título; culmina, si no hay salida voluntaria, con el lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso ordenado por el juez.
- ¿Qué es una orden de desahucio y qué pasa después?La orden de desahucio es la resolución judicial (sentencia o decreto) que declara que el ocupante debe abandonar la vivienda o local y fija la fecha y hora del lanzamiento, es decir, del desalojo forzoso por la comisión judicial si no se marcha voluntariamente antes.
- ¿Qué pasa si no me renuevan el contrato de alquiler y no tengo dónde ir?Si el contrato de alquiler ha llegado a su fin de forma válida y el propietario te ha comunicado que no lo renueva, estás obligado a dejar la vivienda; si no lo haces, el arrendador puede presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo, aunque si estás en situación de vulnerabilidad los servicios sociales y el juzgado pueden aplazar el lanzamiento.
- ¿Se puede alquilar sin fianza? ¿Es obligatorio pedirla?No: en España la fianza es obligatoria en todo contrato de alquiler de vivienda o local sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos; el artículo 36 LAU exige al inquilino entregar una mensualidad de renta en el caso de vivienda y dos en el caso de uso distinto (locales), por lo que no puede pactarse un alquiler "sin fianza".
- ¿Se puede rescindir un contrato de alquiler?Sí, un contrato de alquiler se puede rescindir, pero no de cualquier forma: el inquilino de vivienda puede desistir a partir de los seis meses avisando con 30 días de antelación, y el propietario solo puede ponerle fin antes de tiempo en los supuestos tasados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como el impago o la necesidad de la vivienda pactada en el contrato.
- ¿Se puede usar la fianza para pagar el alquiler?No: el inquilino no puede usar la fianza para pagar la última mensualidad del alquiler ni ninguna otra sin el acuerdo del propietario, porque la fianza no es un pago anticipado de renta, sino una garantía para cubrir los posibles incumplimientos que se descubran al finalizar el contrato (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Comunidad de propietarios
- ¿Cómo se desempata en una comunidad de propietarios?En una comunidad de propietarios no existe voto de calidad del presidente: si una votación termina en empate o no alcanza la mayoría exigida, el acuerdo no se aprueba, y cualquier propietario puede pedir al juez que resuelva en equidad dentro del mes siguiente a la junta (art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- ¿Es obligatorio participar en un préstamo solicitado por la comunidad de propietarios?No es obligatorio participar en el préstamo como tal: el propietario está obligado a pagar su parte de la obra o gasto aprobado, pero puede abonarla de una sola vez y quedar al margen de la financiación; solo si no paga su cuota al contado participa, en proporción a su cuota, en la devolución del préstamo y sus intereses.
- ¿Es obligatorio poner luces de emergencia en una comunidad de propietarios?En los edificios de viviendas de nueva construcción o que se reforman, el Código Técnico de la Edificación (Documento Básico SUA 4) exige alumbrado de emergencia en los recorridos de evacuación desde las viviendas hasta la salida, en aparcamientos y en determinadas zonas comunes; en edificios antiguos no existe una obligación general de instalarlo, salvo que lo impongan una reforma relevante, la normativa autonómica o municipal o una inspección técnica.
- ¿Puede una comunidad de propietarios imponer sanciones o multas?Una comunidad de propietarios no tiene potestad sancionadora general para imponer multas a los vecinos: la Ley de Propiedad Horizontal no la reconoce; sin embargo, sí pueden establecerse ciertas consecuencias económicas si están previstas en los estatutos inscritos, como recargos por morosidad o un incremento de gastos para determinadas actividades, y la comunidad puede reclamar daños y ejercitar la acción de cesación.
- ¿Qué es la CAE en una comunidad de propietarios?La CAE en una comunidad de propietarios es la Coordinación de Actividades Empresariales: la obligación, derivada de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales (art. 24) y del Real Decreto 171/2004, de intercambiar información sobre riesgos laborales con las empresas y autónomos que trabajan en el edificio (limpieza, ascensores, jardinería, obras, mantenimiento).
- ¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y qué dice?La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, conocida como LPH) es la norma estatal que regula los edificios divididos en pisos o locales de distintos propietarios: establece qué es de cada uno (su vivienda o local) y qué pertenece a todos (elementos comunes), y cómo se organiza y se gobierna la comunidad de propietarios.
- ¿Qué impuestos paga una comunidad de propietarios?En general, una comunidad de propietarios no paga Impuesto sobre Sociedades ni IRPF por las cuotas de los vecinos, porque es una entidad sin ánimo de lucro en régimen de atribución de rentas; pero tiene obligaciones fiscales: practicar retenciones a trabajadores y profesionales, presentar declaraciones informativas y, si obtiene ingresos (por ejemplo, alquilando un elemento común), atribuirlos a los propietarios y, en su caso, repercutir IVA.
- ¿Quién puede ver las cámaras de seguridad de una comunidad de propietarios?Las imágenes de las cámaras de seguridad de una comunidad de propietarios solo pueden verlas el responsable designado por la comunidad (normalmente el presidente o el administrador) o la empresa de seguridad contratada, y únicamente para fines de seguridad; los vecinos no pueden acceder libremente a ellas, y su cesión a terceros solo procede ante la policía o los juzgados, según el artículo 22 de la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos y los criterios de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).
- ¿Se puede modificar el orden del día de una junta de la comunidad de propietarios?No: una vez convocada la junta de propietarios, no se pueden añadir ni votar en ella asuntos que no figuren en el orden del día, porque la Ley de Propiedad Horizontal exige que la convocatoria indique los asuntos a tratar para que todos los propietarios sepan qué se va a decidir (art. 16.2 LPH); los acuerdos sobre puntos no incluidos son impugnables.
Constitución, estatutos y cuotas
- ¿Cómo saber el CIF de una comunidad de propietarios y cómo se solicita con el modelo 036?El CIF (hoy NIF) de una comunidad de propietarios figura en los recibos de la comunidad, en las actas y en los contratos y facturas emitidos a su nombre, y puede pedirse al presidente o al administrador; si la comunidad no lo tiene, se solicita a la Agencia Tributaria mediante el modelo 036 de declaración censal, presentado por el presidente.
- ¿Cómo se constituye una comunidad de propietarios?Una comunidad de propietarios se constituye otorgando ante notario el título constitutivo de propiedad horizontal (la división horizontal del edificio en pisos y locales con sus cuotas), inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad y celebrando después una primera junta para nombrar presidente y administrador, obtener el NIF y legalizar el libro de actas.
- ¿Cuánto cuesta constituir una comunidad de propietarios y registrar sus estatutos?Constituir una comunidad de propietarios y registrar sus estatutos cuesta, de forma orientativa, entre 600 y 2.000 euros en un edificio de tamaño medio, sumando notaría, Registro de la Propiedad y, en su caso, honorarios de abogado o técnico; el importe exacto depende del número de pisos y locales, ya que notarios y registradores cobran según aranceles fijados por ley.
- ¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?Sí: cuando un edificio está dividido en pisos o locales que pertenecen a distintos propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal se aplica automáticamente (art. 2 LPH) y existe una comunidad de propietarios aunque no se haya formalizado; lo que se recomienda, y en la práctica resulta imprescindible, es constituirla formalmente con título, órganos de gobierno, NIF y libro de actas.
- ¿Es obligatorio tener estatutos en una comunidad de propietarios?No, no es obligatorio que una comunidad de propietarios tenga estatutos: la Ley de Propiedad Horizontal contempla los estatutos como un complemento voluntario del título constitutivo (art. 5 LPH), y si no existen, la comunidad se rige directamente por la ley y por las normas de régimen interior que apruebe la junta.
- ¿Qué prevalece, la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos?Prevalece la Ley de Propiedad Horizontal en todas sus normas imperativas: los estatutos de la comunidad pueden completar o adaptar la ley, pero nunca contradecir lo que la LPH establece como obligatorio; por debajo de los estatutos están las normas de régimen interior, que no pueden contradecir ni a la ley ni a los estatutos.
Derramas y gastos
- ¿Es obligatorio el seguro de la comunidad de propietarios y qué cubre?La Ley de Propiedad Horizontal no obliga con carácter general a que la comunidad de propietarios tenga un seguro, pero es altamente recomendable y en muchos casos imprescindible en la práctica, porque cubre los daños en los elementos comunes del edificio (incendio, agua, tormentas, roturas) y la responsabilidad civil de la comunidad frente a terceros.
- ¿Puedo pedir las facturas de la comunidad de propietarios?Sí: cualquier propietario tiene derecho a examinar las facturas, justificantes y demás documentación económica de la comunidad de propietarios, porque la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a custodiar esa documentación y a rendir cuentas ante la junta, y los propietarios necesitan conocerla para votar con información y, en su caso, impugnar.
- ¿Qué es el fondo de reserva de una comunidad de propietarios y cómo se calcula?El fondo de reserva es una cantidad que toda comunidad de propietarios debe tener obligatoriamente para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio, y debe ser como mínimo del 10 % de su último presupuesto ordinario (art. 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal).
- ¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos y cómo se calcula y paga?Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de vecinos aprueba en junta para cubrir un gasto no previsto en el presupuesto ordinario, normalmente obras o reparaciones; se calcula repartiendo el importe total entre los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos fijen otro criterio, y se paga en uno o varios plazos acordados por la junta.
Impugnación de acuerdos
- ¿Cómo se impugna un acta de la comunidad de propietarios?Un acta de la comunidad no se impugna como tal, sino los acuerdos que contiene: el propietario que votó en contra, salvó su voto, estuvo ausente o fue privado de voto puede demandar ante el juzgado de primera instancia del lugar de la finca en el plazo de 3 meses desde el acuerdo o su notificación, o de 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- ¿Cuánto cuesta impugnar un acta de la comunidad de propietarios?Impugnar los acuerdos de un acta de la comunidad de propietarios cuesta, de forma orientativa, entre 1.500 y 4.000 euros en honorarios de abogado y procurador en primera instancia, según la complejidad del asunto y la cuantía del acuerdo; además, si se pierde, pueden imponerse las costas de la comunidad.
- ¿Se puede anular un contrato de alquiler una vez firmado?Un contrato de alquiler firmado es obligatorio para ambas partes y, en general, no puede anularse unilateralmente; solo puede dejarse sin efecto por mutuo acuerdo, por las causas de desistimiento o resolución que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos o, en casos excepcionales, si es nulo o anulable por un vicio grave (error, engaño o falta de requisitos esenciales).
Juntas y acuerdos
- ¿Cómo delegar el voto en una junta de propietarios?Para delegar el voto en una junta de propietarios basta un escrito firmado por el propietario en el que autorice a otra persona (sea o no propietaria) a representarle en esa junta, como permite el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal; no es necesario un poder notarial ni ningún formato oficial.
- ¿Cómo pedir que algo conste en acta en una junta de la comunidad de propietarios?Para que una manifestación o un voto conste en el acta de la junta de propietarios, basta con pedirlo expresamente durante la reunión al presidente y al secretario, indicando con claridad lo que se quiere recoger; el acta debe reflejar los acuerdos, las votaciones y, cuando así se solicite, las intervenciones relevantes y los votos en contra o salvados, ya que la Ley de Propiedad Horizontal exige que el acta recoja lo sucedido (art. 19 LPH).
- ¿Cómo se cuentan los votos en una comunidad de propietarios?En una comunidad de propietarios los votos se cuentan con un sistema de doble mayoría: cada acuerdo requiere la mayoría de propietarios (un voto por piso o local) y, a la vez, la mayoría de cuotas de participación; ambos cómputos deben alcanzar el porcentaje exigido según el tipo de acuerdo (art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- ¿Cuántos votos se necesitan para aprobar una derrama en una comunidad?La mayoría necesaria para aprobar una derrama depende de para qué sea: si financia obras necesarias de conservación o reparación, basta la mayoría simple (e incluso son obligatorias sin necesidad de acuerdo); si financia mejoras o nuevas instalaciones no exigibles, se requieren tres quintas partes de propietarios y cuotas; y ciertas obras de accesibilidad o eficiencia energética tienen mayorías específicas (art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- ¿Dónde comprar y cómo legalizar el libro de actas de la comunidad de propietarios?El libro de actas de la comunidad de propietarios puede comprarse en papelerías especializadas, librerías jurídicas o a través del Colegio de Administradores de Fincas, pero lo importante es que, antes de usarlo, debe diligenciarse (legalizarse) en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio, como exige el artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- ¿Es legal convocar o hacer una junta de propietarios por WhatsApp?Convocar una junta de propietarios solo por WhatsApp no es suficiente por sí mismo para garantizar su validez: la Ley de Propiedad Horizontal exige que la citación llegue a cada propietario en el domicilio que haya designado o, en su defecto, en el piso o local, y por eso el WhatsApp solo es válido si el propietario lo ha aceptado expresamente como medio de notificación; y celebrar la junta mediante chat no está previsto en la ley.
- ¿Puede asistir un abogado a una junta de propietarios?Sí, un abogado puede asistir a una junta de propietarios, ya sea como representante de un propietario (con autorización escrita, art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal) o como asesor contratado por la comunidad; lo que no puede es intervenir sin más por cuenta propia si no representa a nadie ni ha sido invitado por la junta.
- ¿Puede asistir un matrimonio a la junta de propietarios?Sí, ambos cónyuges pueden asistir a la junta de propietarios si los dos son propietarios del piso, pero solo tienen un voto por vivienda o local: la Ley de Propiedad Horizontal exige que, cuando un piso pertenece a varias personas, designen a una para ejercer el voto, y si no lo hacen se entiende que actúa la que asiste o la que se presenta primero (art. 15.1 LPH).
- ¿Pueden votar los ausentes a una junta de propietarios o votar después de la junta?Los propietarios ausentes no pueden votar durante la junta salvo que deleguen su voto por escrito en otra persona, pero la Ley de Propiedad Horizontal les permite manifestar su discrepancia después: disponen de 30 días naturales desde que se les notifica el acta para oponerse a los acuerdos que requieren unanimidad o mayorías cualificadas; si no lo hacen, su voto se computa como favorable (art. 17.8 LPH).
- ¿Qué es la junta de propietarios y qué funciones tiene?La junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad de propietarios, formado por todos los dueños de pisos y locales del edificio, que se reúne al menos una vez al año para aprobar las cuentas y presupuestos y adoptar las decisiones sobre los asuntos comunes (art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- ¿Qué es la junta rectora o junta de gobierno de una comunidad de propietarios y quién la forma?La junta rectora o junta de gobierno es un órgano de gestión que algunas comunidades de propietarios, sobre todo las grandes urbanizaciones o complejos inmobiliarios, crean a través de sus estatutos para colaborar con el presidente y el administrador; no está prevista con carácter general en la Ley de Propiedad Horizontal, que solo regula como órganos la junta de propietarios, el presidente, los vicepresidentes, el secretario y el administrador.
- ¿Qué significa salvar el voto en una junta de propietarios?Salvar el voto en una junta de propietarios significa votar en contra de un acuerdo y pedir expresamente que conste en el acta esa oposición, con el fin de conservar el derecho a impugnarlo judicialmente; la Ley de Propiedad Horizontal exige a los propietarios presentes haber salvado su voto para poder impugnar un acuerdo (art. 18.2 LPH).
- ¿Quién puede asistir a una junta de propietarios?Pueden asistir a una junta de propietarios los propietarios de los pisos y locales del edificio, personalmente o mediante un representante con autorización escrita (art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal); además asisten el presidente, el secretario y el administrador, aunque este último no sea propietario, y la junta puede admitir la presencia de asesores u otras personas sin derecho a voto.
- ¿Se puede grabar una junta de propietarios?Sí, se puede grabar una junta de propietarios siempre que se informe previamente a los asistentes de que se va a grabar y de la finalidad, normalmente servir de apoyo para redactar el acta; la grabación oculta o su difusión posterior plantea problemas de protección de datos y derecho a la propia imagen, aunque los tribunales admiten como prueba las grabaciones hechas por un participante en la reunión.
- ¿Se puede modificar un acta de la comunidad de propietarios?Un acta de la comunidad de propietarios no puede modificarse libremente una vez firmada, pero sí pueden subsanarse sus errores o defectos: la Ley de Propiedad Horizontal (art. 19.3) permite corregirlos antes de la siguiente reunión de la junta, con la firma del presidente y el secretario, y si se trata de cambiar el contenido de un acuerdo, debe hacerlo la propia junta con un nuevo acuerdo.
Morosidad y deudas
- ¿A partir de qué cantidad se puede denunciar a un vecino moroso?No existe una cantidad mínima: la comunidad de propietarios puede reclamar judicialmente a un vecino moroso desde el primer recibo impagado, porque la Ley de Propiedad Horizontal (art. 21) no fija ningún importe mínimo; lo que sí cambia según la cuantía es si hace falta abogado y procurador.
- ¿Cómo echar a un inquilino sin contrato que no paga?Para echar a un inquilino sin contrato escrito que no paga hay que acudir igualmente al juzgado: si existía un acuerdo verbal y se pagaba renta, es un arrendamiento válido y procede el desahucio por falta de pago; si la persona vive allí sin pagar ni tener ningún acuerdo, procede el desahucio por precario; en ningún caso se le puede echar por la fuerza.
- ¿Cómo evitar o parar un desahucio?Un desahucio por impago puede evitarse o paralizarse principalmente de cuatro formas legales: pagando la deuda antes del juicio (enervación), negociando un acuerdo con el propietario, acreditando una situación de vulnerabilidad ante los servicios sociales para obtener una suspensión temporal, u oponiéndose en el juicio cuando existan motivos jurídicos reales.
- ¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios y cuántas cuotas se pueden reclamar?Las deudas por cuotas de comunidad de propietarios prescriben a los cinco años, porque se trata de pagos periódicos que deben hacerse por años o en plazos más breves (art. 1966.3 del Código Civil, tras la reforma de la Ley 42/2015); por tanto, la comunidad puede reclamar al propietario moroso las cuotas de los últimos cinco años, contados desde que cada una debió pagarse.
- ¿Cuánto cuesta un desahucio y echar a un inquilino que no paga?Echar a un inquilino que no paga mediante un desahucio judicial cuesta, de forma orientativa, entre 600 y 2.000 euros en honorarios de abogado y procurador si no hay oposición, y algo más si se celebra juicio o hay recursos; a ello se suma el coste del cerrajero en el lanzamiento y, si se puede cobrar, se recuperan las costas del inquilino.
- ¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario debe requerirle el pago de forma fehaciente, intentar una solución extrajudicial y, si no paga, presentar una demanda de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de las rentas; basta con el impago de una sola mensualidad para resolver el contrato (art. 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
- ¿Qué pasa si no pago una derrama de la comunidad?Si no pagas una derrama aprobada por la comunidad, pasas a ser un propietario moroso: pierdes el derecho de voto en las juntas mientras no estés al corriente, la comunidad puede reclamarte la deuda por el proceso monitorio con intereses y costas, y tu piso queda afectado al pago, de modo que la deuda le sigue aunque lo vendas.
- ¿Se puede cortar la luz o el agua a un inquilino que no paga?No: el propietario no puede cortar la luz, el agua ni el gas a un inquilino que no paga, aunque los suministros estén a su nombre, porque esa conducta puede constituir un delito de coacciones (art. 172 del Código Penal) y vulnera el derecho del inquilino a usar la vivienda mientras un juez no acuerde el desahucio; la única vía legal es reclamar la deuda y, en su caso, desahuciar.
Obras y elementos comunes
- ¿Es legal cobrar por el certificado de deudas de la comunidad de propietarios?Sí, en general se admite que el administrador de fincas cobre honorarios por emitir el certificado de deudas con la comunidad que exige la compraventa de un piso, siempre que su importe sea razonable y esté previsto en su contrato o aprobado por la junta; lo habitual es que lo pague el propietario que vende, que es quien lo solicita.
- ¿Puede la comunidad de propietarios limitar el uso de un local?La comunidad de propietarios solo puede limitar el uso de un local si esa limitación consta en el título constitutivo o en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, o si la actividad es molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita; fuera de esos casos, el propietario del local puede destinarlo a cualquier uso legal con la licencia municipal correspondiente.
- ¿Puede la comunidad de propietarios negarse a instalar una salida de humos de un local?Depende: la comunidad de propietarios puede negarse a la instalación de una salida de humos por la fachada o por otros elementos comunes si no existe autorización estatutaria y no se obtiene el acuerdo de la junta, porque supone una alteración de elementos comunes (art. 7.1 y 10 LPH); pero si los estatutos o el título constitutivo autorizan expresamente a los locales a realizar esas instalaciones, la comunidad no puede impedirlo, salvo que la obra perjudique la seguridad o la estructura del edificio.
Presidente y cargos
- ¿Cómo localizar al presidente de una comunidad de vecinos?Para localizar al presidente de una comunidad de vecinos lo más sencillo es consultar el tablón de anuncios del portal, preguntar a los vecinos o contactar con el administrador de fincas, cuyos datos suelen figurar en los recibos de la comunidad o en una placa del portal; si la comunidad tiene administrador, este es el canal formal para dirigirse al presidente.
- ¿Puede dimitir el secretario de una comunidad de propietarios?Sí, el secretario de una comunidad de propietarios puede dimitir: si es un profesional (habitualmente el administrador de fincas), puede renunciar conforme a su contrato con un preaviso razonable; si es un propietario elegido para el cargo, puede presentar su dimisión a la junta, pero si su nombramiento fue obligatorio por turno o sorteo debería acreditar una causa justificada o pedir el relevo al juez.
- ¿Qué decisiones puede tomar el presidente de una comunidad de vecinos y qué no puede hacer?El presidente de una comunidad de vecinos representa legalmente a la comunidad y ejecuta lo que acuerda la junta, pero no puede tomar por sí solo decisiones que corresponden a la junta de propietarios, como aprobar obras no urgentes, gastos extraordinarios, cambiar de administrador o modificar normas; su margen de decisión propia se limita a la convocatoria de juntas, la representación y las actuaciones urgentes.
- ¿Qué hacer si el presidente no convoca la junta de propietarios?Si el presidente no convoca la junta de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal permite que la convoquen directamente los propietarios que representen al menos el 25 % de los propietarios o de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH); y si se trata de la junta ordinaria anual que no se celebra, cualquier propietario puede además acudir al juez.
- ¿Quién puede y quién no puede ser presidente de una comunidad de vecinos?Solo puede ser presidente de una comunidad de vecinos un propietario de un piso o local del edificio (art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal); no pueden serlo los inquilinos, el administrador de fincas que no sea propietario ni ninguna otra persona ajena a la comunidad.
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