¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Este tipo de contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en la parte de alquiler y por el Código Civil y la jurisprudencia en la parte de opción. Sus elementos esenciales son:

• Precio de compra cerrado desde el principio (o la fórmula para calcularlo).
• Plazo para ejercitar la opción, que suele coincidir con la duración del alquiler (por ejemplo, 2 o 3 años).
• Prima de opción: cantidad que paga el inquilino por el derecho y que normalmente se descuenta del precio si compra y se pierde si no lo hace.
• Porcentaje de las rentas que se descuenta del precio final, que es libremente pactable.
• Forma de ejercitar la opción (comunicación fehaciente) y plazo para firmar la escritura.

Ventajas e inconvenientes: para el inquilino permite acceder a la vivienda mientras ahorra o mejora su perfil para la hipoteca; para el propietario asegura renta y una venta futura. El riesgo es que, si el inquilino no compra, pierde la prima y la parte de la renta que excedía de un alquiler normal; y si el propietario vende a un tercero o hipoteca la vivienda, el inquilino puede verse perjudicado si la opción no está inscrita en el Registro de la Propiedad.

Fiscalmente, la prima de opción tributa para el propietario como ganancia patrimonial si no se ejercita la compra, y en la compraventa se aplican los impuestos ordinarios (ITP o IVA y plusvalía municipal).

Por todo ello es recomendable que el contrato lo redacte o revise un abogado, especialmente para concretar qué cantidades se descuentan y qué ocurre si una parte incumple. En Abogados Comunidades redactamos estos contratos en Oviedo y toda Asturias.