Respuesta corta
Sí: cuando un edificio está dividido en pisos o locales que pertenecen a distintos propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal se aplica automáticamente (art. 2 LPH) y existe una comunidad de propietarios aunque no se haya formalizado; lo que se recomienda, y en la práctica resulta imprescindible, es constituirla formalmente con título, órganos de gobierno, NIF y libro de actas.
¿Cuándo nace la obligación? Desde el momento en que en un edificio hay al menos dos propietarios distintos de pisos o locales que comparten elementos comunes. Por ejemplo, cuando el promotor vende el primer piso o cuando varios herederos se adjudican pisos diferentes de un mismo inmueble.
Qué implica la constitución formal:
- Título constitutivo de propiedad horizontal ante notario e inscrito en el Registro, con las cuotas de participación.
- Primera junta para nombrar presidente y, en su caso, secretario y administrador.
- Obtención del NIF ante la Agencia Tributaria (modelo 036).
- Libro de actas diligenciado en el Registro de la Propiedad.
- Fondo de reserva, cuenta bancaria y seguro.
¿Qué pasa si no se constituye? La comunidad existe igualmente como «comunidad de hecho»: todos deben contribuir a los gastos comunes y se aplican las reglas de la LPH. Pero sin presidente ni NIF es difícil contratar servicios, abrir una cuenta, reclamar a morosos, solicitar subvenciones o defender a la comunidad en juicio. Además, sin título constitutivo inscrito, los pisos no pueden venderse o hipotecarse con normalidad.
Para comunidades muy pequeñas (no más de cuatro propietarios) la ley admite un régimen simplificado de administración.
En Abogados Comunidades, en Oviedo, gestionamos la constitución de comunidades de propietarios en Asturias de principio a fin.
Revisado el por Jesús Martínez Junceda, colegiado n.º 7.012 del ICA de Oviedo.
Esta respuesta es información general y no sustituye el asesoramiento sobre tu caso concreto.
Te puede interesar: Constitución Comunidades de Propietarios