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El TS respalda el veto a los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios

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El TS respalda el veto a los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios

Y se abrió la caja de pandora, y con ella, la delgada línea roja entre el principio de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado (derecho del propietario a extraer frutos civiles de su inmueble), que proclama el artículo 28 de la Carta Magna, y el principio «ius usus inocui», que se fundamenta en la convivencia y en la paz social que debe de imperar en las relaciones de vecindad de una comunidad cometida a propiedad horizontal, pues el ordenamiento jurídico estima que debe tolerarse una determinada conducta cuando socialmente su persistencia no cause ningún perjuicio a los teóricos afectados.

Y este cambio gravitacional lo ha causado el Tribunal Supremo, que ha dictado dos sentencias que avalan la potestad de las comunidades de propietarios para prohibir en sus estatutos el alquiler de viviendas para uso turístico, al considerar que se trata de una actividad económica que puede alterar la convivencia y el destino residencial de los inmuebles. Las sentencias se refieren a dos casos concretos en nuestra Vetusta urbe y San Sebastián, pero sientan jurisprudencia y pueden afectar a otras situaciones similares en todo el territorio nacional.

Cambio de tendencia vacacional

El auge del turismo y de las plataformas digitales de alquiler de viviendas ha generado un conflicto entre los propietarios que quieren rentabilizar sus inmuebles y las comunidades de vecinos, que se oponen a que sus edificios se conviertan en alojamientos turísticos. La legislación sobre esta materia es diversa y depende de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento, lo que ha provocado una gran inseguridad jurídica y numerosos litigios.

El Tribunal Supremo ha intervenido recientemente en este asunto y ha dictado dos sentencias que respaldan el derecho de las comunidades de propietarios a vetar el alquiler turístico en sus estatutos, siempre que se haya acordado por unanimidad y se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. El tribunal considera que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica que puede suponer una alteración del destino residencial de los inmuebles y una perturbación de la convivencia entre los vecinos.

Las dos sentencias del Tribunal Supremo se refieren a dos casos concretos que se habían planteado en Oviedo y San Sebastián, pero tienen valor de jurisprudencia y pueden servir de referencia para otros conflictos similares.

Caso de Oviedo

En el caso de Oviedo, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dado la razón a la comunidad de propietarios del edificio “la Jirafa Élite”, que había demandado a una sociedad mercantil que alquilaba dos pisos de este edificio para uso turístico. La comunidad alegaba que los estatutos del edificio prohibían expresamente el uso de las viviendas para actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, reservando su uso al de carácter exclusivamente residencial. El tribunal ha confirmado que el alquiler turístico tiene naturaleza empresarial y comercial y que, por tanto, vulnera la prohibición estatutaria, ordenando el cese de la actividad.

Caso de San Sebastián

En el caso de San Sebastián, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de algunos propietarios de viviendas de un edificio que pretendían anular la prohibición de realizar actividad económica alguna en sus inmuebles, que figuraba en las normas del edificio establecidas por la promotora y en los contratos de compraventa. La comunidad de propietarios se había opuesto al alquiler turístico de estas viviendas, alegando que se trataba de una actividad económica que requería la autorización unánime de la subcomunidad del portal.

El tribunal ha ratificado que el alquiler turístico es una actividad económica que implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico, que se desarrolla en la propia vivienda.

El tribunal aclara que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.

Las dos sentencias del Tribunal Supremo suponen un respaldo al derecho de las comunidades de propietarios a regular el uso de las viviendas en sus estatutos, siempre que se cumplan los requisitos de unanimidad e inscripción registral. El tribunal considera que el alquiler turístico es una actividad económica que puede alterar el destino residencial de los inmuebles y la convivencia entre los vecinos, y que, por tanto, puede ser objeto de limitación o prohibición por parte de las comunidades de propietarios. Estas sentencias pueden tener un gran impacto en el sector del alquiler turístico y en la resolución de los conflictos que se planteen entre los propietarios y las comunidades de vecinos.

Tomemos nota pues, como administradores de fincas o letrados, ponderemos y asesoremos a las comunidades que nos han encomendado velar por su buena marcha.

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