Respuesta corta
La comunidad de propietarios solo puede limitar el uso de un local si esa limitación consta en el título constitutivo o en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, o si la actividad es molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita; fuera de esos casos, el propietario del local puede destinarlo a cualquier uso legal con la licencia municipal correspondiente.
El Tribunal Supremo ha reiterado que el derecho de propiedad permite al dueño usar su local libremente, y que las restricciones deben ser claras, expresas e interpretarse de forma restrictiva. Por eso:
- Prohibiciones en estatutos: si los estatutos prohíben, por ejemplo, bares, academias o clínicas, la comunidad puede exigir que no se ejerza esa actividad. Para introducir nuevas prohibiciones se necesita, en general, unanimidad, al modificar el título o los estatutos. Excepción: las limitaciones sobre viviendas turísticas pueden aprobarse por tres quintos.
- Actividades molestas o ilícitas: aunque no estén prohibidas en los estatutos, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación (art. 7.2 LPH) si la actividad genera ruidos, olores, humos o vibraciones que superen lo tolerable.
- Normas de régimen interior: pueden regular aspectos de convivencia (horarios de uso de zonas comunes, por ejemplo), pero no prohibir actividades en elementos privativos.
- Cambio de local a vivienda: no requiere autorización de la comunidad salvo prohibición estatutaria, aunque sí licencia municipal; si implica obras en elementos comunes, sí hace falta acuerdo.
Las prohibiciones no inscritas en el Registro no afectan a terceros adquirentes de buena fe, por lo que es esencial comprobarlo antes de comprar o alquilar un local.
Si la comunidad quiere limitar un uso, o si eres el propietario del local y consideras injusta una restricción, conviene estudiar los estatutos y la jurisprudencia aplicable. En Abogados Comunidades asesoramos a ambas partes en Asturias.
Revisado el por Jesús Martínez Junceda, colegiado n.º 7.012 del ICA de Oviedo.
Esta respuesta es información general y no sustituye el asesoramiento sobre tu caso concreto.