¿Qué prevalece, la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos?

La jerarquía normativa en una comunidad de propietarios es:

1. Ley de Propiedad Horizontal (y, en Cataluña, el Código Civil catalán). Sus normas imperativas se aplican siempre: mayorías mínimas, derechos de impugnación, obligación de contribuir a los gastos y al fondo de reserva, obras necesarias y de accesibilidad, régimen de morosos.
2. Título constitutivo: describe el edificio y fija las cuotas de participación.
3. Estatutos: regulan aspectos que la ley deja a la voluntad de los propietarios, como el uso de elementos comunes, el reparto de ciertos gastos o la prohibición de actividades. Para afectar a terceros deben estar inscritos en el Registro.
4. Normas de régimen interior: regulan la convivencia y el uso de servicios. Se aprueban por mayoría simple.
5. Acuerdos de la junta.

Ejemplos prácticos:

• Unos estatutos que eximan a los locales de pagar el ascensor son válidos, porque la ley permite adaptar el reparto de gastos.
• Unos estatutos que impidan a un propietario impugnar acuerdos o que eliminen el fondo de reserva serían nulos en ese punto.
• Una cláusula estatutaria que prohíba los pisos turísticos es válida; una norma de régimen interior que lo haga, no.

Cuando los estatutos son anteriores a una reforma legal y la contradicen, se aplica la ley vigente en lo imperativo, aunque la comunidad no haya modificado sus estatutos.

En Abogados Comunidades revisamos y adaptamos estatutos de comunidades de Asturias a la legislación vigente y asesoramos en conflictos sobre su interpretación.