¿Es obligatorio tener estatutos en una comunidad de propietarios?

Diferencias entre los documentos que regulan una comunidad:

• Ley de Propiedad Horizontal: se aplica siempre y sus normas imperativas prevalecen sobre cualquier estatuto.
• Título constitutivo: es imprescindible para que exista la propiedad horizontal formal. Describe el edificio, los pisos y sus cuotas de participación.
• Estatutos: voluntarios. Regulan aspectos como el uso de elementos comunes y privativos, gastos especiales, prohibiciones de actividades, reglas sobre obras o servicios. Para que afecten a terceros compradores deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Normas de régimen interior: también voluntarias, regulan la convivencia y el uso de los servicios (horarios de piscina, uso del garaje, basuras). Se aprueban por mayoría simple y no hace falta inscribirlas.

¿Por qué conviene tener estatutos? Porque permiten adaptar la comunidad a sus circunstancias: exonerar a locales de gastos de ascensor, regular el uso de terrazas o cubiertas, prohibir determinadas actividades, establecer reglas de reparto de gastos distintas de las cuotas o regular la existencia de una junta rectora. Sin estatutos, esas cuestiones se resuelven aplicando la ley general, lo que puede generar conflictos.

Para aprobar o modificar estatutos se requiere unanimidad, con la regla de los ausentes que no se oponen en 30 días, salvo materias concretas con mayorías especiales (por ejemplo, pisos turísticos). Después deben elevarse a escritura pública e inscribirse.

En Abogados Comunidades redactamos y revisamos estatutos de comunidades de propietarios en Asturias.