Los problemas en una comunidad de propietarios son parte del día a día y de la evolución de una finca. Con el paso de los años, surgen infinidad de situaciones que van a requerir el consenso general para solucionarlas. Los problemas de filtración en el techo de alguna vivienda o de zonas comunes de la comunidad, es una de esas cuestiones espinosas que hay que tratar con celeridad y diligencia por el bien de todos los propietarios e inquilinos.
Estas filtraciones ocurren cuando el agua penetra a través del techo, provocando humedad y daños visibles en paredes y techos. Hay que identificar las filtraciones a tiempo, si es posible, para así evitar consecuencias mayores.
En Abogados Comunidades hemos tenido que intervenir en nombre de la comunidad y de propietarios particulares también, como mediación en conflictos de esta índole, cuando no se ha podido llegar a un acuerdo en las desavenencias existentes. Por eso, queremos extendernos sobre esta cuestión para ayudar a otros usuarios que puedan estar en una situación semejante.
Problemas de filtración en el techo
Las filtraciones en el techo son situaciones muy engorrosas. Primero porque supone un serio inconveniente en la vivienda o local que se debe identificar y entender por qué se produce; segundo, porque condiciona en gran medida la estancia en el lugar, el confort y el bienestar general.
Los problemas de filtración en el techo, como decimos, emergen cuando el agua penetra a través de la superficie del mismo. Entonces, se genera humedad en el interior y es ahí cuando se complica la situación
Son muchas las causas a las que se puede deber una filtración en el techo. Como decíamos antes, hay primero que identificar el motivo para luego tratar de solucionarlo lo más rápido posible. Hay que evitar que el agua y la humedad causen daños estructurales y problemas de salud significativos en los habitantes del espacio.
Identificación de manchas y signos visibles
Si vemos manchas de humedad en paredes y techos, saber que es, nos atreveríamos a decir, el signo más común que nos indica que sufrimos problemas de filtración en el techo o en otras superficies. Son manchas generalmente de color oscuro y que pueden estar acompañadas de desprendimiento de pintura o revoco.
Si las identificamos, no debemos ignorarlas, ya que son una clara manifestación de que el agua está penetrando y acumulándose.
Moho y hongos en el interior
Otro indicativo de problemas de filtración es la aparición de moho y hongos en el interior de la vivienda. Estos organismos se desarrollan en ambientes húmedos y pueden tener un impacto perjudicial en la salud, provocando alergias y problemas respiratorios.
La presencia de moho también puede agravar el deterioro de los materiales constructivos y los muebles.
Causas comunes de las filtraciones
Hay varias posibles, pero en el 95% de los casos, siempre son las mismas. Las detallamos:
☑️ Impermeabilización deficiente
Una de los problemas de filtración en el techo más frecuentes. Un sistema de impermeabilización mal aplicado o deteriorado permite que el agua penetre, especialmente durante períodos de lluvia intensa o nieve.
☑️ Problemas en la instalación de fontanería
Las infiltraciones también pueden originarse por fallos en las instalaciones de fontanería. Ejemplos: fugas en las tuberías que pueden pasar desapercibidas al principio, pero con el tiempo, causan serios problemas al permitir que el agua se filtre hacia el interior del edificio. O canelones rotos y desgastados que acumulan agua y buscan vías alternativas para drenar, como grietas en el techo.
☑️ Condensación y su impacto
La condensación es otro factor que contribuye a las filtraciones. Esta situación se agrava por una mala ventilación del espacio interior o por acumulación de humedad.
Si el aire no circula adecuadamente, la humedad se va a acumular y provocará condensación en diferentes áreas del techo. Por su parte, la acumulación de humedad hará que aparezcan manchas y un eventual deterioro de los materiales constructivos.
☑️ Grietas en la estructura del techo
Las fisuras y grietas en la superficie del techo son puntos de entrada para el agua. Con el tiempo, estas grietas pueden ampliarse, aumentando el riesgo de filtraciones.
☑️ Obstrucciones en el sistema de drenaje
La acumulación de hojas y otros detritos en los desagües puede causar obstrucciones. Cuando el agua no puede fluir adecuadamente, se estanca y puede filtrar a través de uniones y grietas.
☑️ Daños por fenómenos meteorológicos
Las condiciones climáticas extremas, como tormentas severas y nevadas, pueden causar daños en el techo y, en consecuencia, filtraciones. La exposición continua a fenómenos naturales puede debilitar la estructura y hacerla más vulnerable a problemas de agua.
Consecuencias y daños por las filtraciones de agua en el techo
Como ya nos imaginamos, las repercusiones en la estructura y el bienestar de los ocupantes de un inmueble si aparecen filtraciones serán graves. ¿Cuáles 🤔?
- Daños estructurales al edificio
- Moho y hongos
- Deterioro muebles y decoración
- Impacto económico a largo plazo (incluida valoración del inmueble)
El agua infiltrada debilita los materiales de construcción, lo que, a la larga, provocará situaciones de riesgo que debemos evitar. Hablamos de deterioro significativo en vigas, techos y paredes. Aparecerán grietas y habrá colapsos. La madera puede pudrirse y el hormigón puede perder resistencia.
Ya hemos hablado del moho y los hongos. Proliferan en ambientes húmedos y ya entramos entonces en posibles riesgos para la salud de los habitantes del inmueble: problemas respiratorios, alergias y otras afecciones de salud. Las esporas de moho son especialmente peligrosas para personas con condiciones preexistentes, como asma.
En cuanto al mobiliario del lugar, también es plausible ver una afectación directa. Y es que claro, todos aquellos objetos que absorben la humedad, como alfombras, cortinas y muebles de madera, van a correr el riesgo de deteriorarse rápidamente. Estos deterioros materiales y estructurales, a la postre, provocará un gasto económico considerable para remediarlos, además de que en una hipotética futura tasación, lógicamente viviendas con problemas de filtración en el techo u otras superficies verán disminuido su valor en el mercado.
Por lo tanto, hay que tratar con el rigor que se merece una posible disyuntiva de filtraciones en el techo para preservar la integridad de una vivienda. Existen diversas soluciones y reparaciones que pueden implementarse para resolver este problema de manera eficaz.
Soluciones y reparaciones para las filtraciones
El primer paso para resolver una filtración es identificar su origen. Existen técnicas avanzadas que permiten establecer el punto exacto donde se produce la entrada de agua, evitando así intervenciones invasivas. Por ejemplo, el uso de cámaras térmicas o inspección con cámaras de televisión facilita este proceso y acorta el tiempo de reparación.
Una vez localizado el problema, debería ser un profesional especializado en problemas de filtración en el techo, aislamientos e impermeabilizaciones quien ejecute los trabajos de reparación.
Sistemas de impermeabilización
Para aquellos techos que presentan fallos en la impermeabilización, comentaros que es posible aplicar productos específicos que reforzarán la protección contra el agua. Se han desarrollado diversos materiales modernos de impermeabilización que son efectivos y duraderos, como resinas acuarreactivas de poliuretano o morteros flexibles de base cementosa.
Reemplazo de tuberías afectadas
Si las filtraciones son provocadas por problemas en el sistema de fontanería, como tuberías rotas o desgastadas, será necesario reemplazarlas. Siempre necesario un servicio de mantenimiento puntual y diligente para evitar este tipo de filtraciones provenientes de las instalaciones del lugar.
Mantenimiento regular para prevenir problemas futuros
A colación de lo que acabamos de comentar, una vez realizada la reparación de los problemas de filtración en el techo, debemos tener vigente un programa de inspecciones periódicas para evitar que las filtraciones vuelvan a ocurrir. Es decir, revisiones del sistema de drenaje y canalones, inspecciones periódicas del techo para detectar signos de desgaste y limpiezas de hojas y sedimentos que puedan obstruir el drenaje.
Aconsejable, siempre, mantener un enfoque proactivo en el mantenimiento para evitar complicaciones y costosas reparaciones a futuro.
Problemas de filtración en el techo: De quién es la responsabilidad
La distribución de responsabilidades en casos de filtraciones suele traer cola en una comunidad de propietarios. Las normas establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal ofrecen un marco de referencia para resolver estas situaciones.
La normativa especifica que la comunidad de propietarios es responsable de las áreas comunes y de los daños que puedan afectar a varios vecinos. Esto incluye la cubierta del edificio, así como instalaciones que puedan generar problemas a la comunidad.
Casos en los que la comunidad se hace cargo:
- Filtraciones provenientes de la azotea o tejado del edificio.
- Daños causados por problemas en instalaciones comunes, como tuberías de desagüe.
- Aguas que se filtren a través de juntas comunes o grietas en las zonas compartidas.
Cuando las filtraciones son el resultado de la falta de mantenimiento en las zonas comunes, la comunidad debe asumir la responsabilidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias.
Circunstancias en que el propietario es responsable
Serían:
- Filtraciones que surgen de defectos en la propiedad privada, como problemas en las instalaciones internas.
- Acciones negligentes por parte del propietario, como el mal mantenimiento de su terraza o balcón.
- Daños causados por reformas no autorizadas, que afectan la estructura del edificio.
En estos casos, el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones y de cualquier daño sufrido por los espacios comunes o por otras viviendas afectadas.
Rol de la comunidad de propietarios en problemas de filtración
Cuando se dan problemas de filtración en el techo, los órganos de gestión de toda comunidad se han de poner en marcha organizadamente para dar solución a la situación.
Como decimos, cuando se detecta una filtración, la comunidad iniciará un procedimiento de actuación que se compone de las siguientes acciones:
- Notificación inmediata al presidente o al administrador de la comunidad.
- Evaluación del alcance del problema por parte de los miembros designados.
- Convocatoria de una reunión para discutir la situación y decidir los pasos a seguir.
- Determinación de la responsabilidad entre los propietarios afectados y la comunidad, conforme a la normativa.
En ese momento, y dado que con casi toda seguridad la reparación del problema correrá a cargo de profesionales especializados, se hará uso de los mecanismos de gestión para la contratación de expertos en impermeabilización y reparación de estructuras lo antes posible. Localizar el origen de dichas filtraciones es el principal y más urgente objetivo, para luego planificar la reparación de forma estructurada, siguiendo las mejores prácticas para asegurar que el problema de filtración en el techo no vuelva a aparecer.
Mantenimiento preventivo en áreas comunes
Por último, a la comunidad le toca implementar un programa de mantenimiento regular para prevenir filtraciones en áreas comunes. Saber en qué lugares hay que prevenir, para luego poner en consenso en junta de propietarios la contratación de un servicio externo de mantenimiento en esas áreas.
Principalmente, inspección periódica de la cubierta y drenajes para detectar posibles obstrucciones, limpieza y mantenimiento de canalones y desagües para evitar acumulaciones de agua, y revisión y reparación de fisuras o grietas en la estructura de los espacios comunes.
Conclusiones
Los problemas de filtración en el techo de una vivienda en una comunidad es una de las casuísticas más molestas que un propietario o vecino se puede enfrentar. Lo primero y más urgente es identificar de dónde se filtra el agua y por qué está ocurriendo. En ese momento, hay que avisar a los órganos de administración de la finca, pero también a nivel individual, llamar al seguro o a profesionales del aislamiento e impermeabilizaciones para ponerse manos a la obra para solucionar el problema.
En Abogados Comunidades sabemos cómo mediar y gestionar legal y administrativamente situaciones de esta índole, por lo que si necesitáis asesoramiento y representación, tanto particular como a nivel de comunidad en Oviedo y Asturias, dejadnos un comentario o contactar con el despacho. Estaremos encantados de ayudaros.
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