El proceso monitorio en comunidades de propietarios es un mecanismo legal para reclamar deudas por gastos comunes impagados. Su finalidad está clara: Facilitar la recuperación de estas deudas de manera rápida y efectiva, y evitar, así, procedimientos judiciales más complejos. Los monitorios comunidades de propietarios son un clásico en los casos que trabamos en los despachos especializados en Propiedad Horizontal y comunidades.
Queremos explorar y abordar desde Abogados Comunidades toda la información relacionada relevante a esta temática, como la normativa aplicable, los pasos a seguir para iniciar un monitorio y cómo se desarrolla dicho proceso (además de analizar su importancia en la sostenibilidad financiera de las comunidades).
¿Qué es un proceso monitorio en comunidades de propietarios?
Es un mecanismo legal primordial si queremos reclamar deudas por gastos comunes impagados dentro de una comunidad de propietarios. Contrario a lo que mucha gente podría pensar, no se trata de un proceso rocoso o enrevesado, sino que es bastante ágil y efectivo.
El proceso monitorio es, en resumidas cuentas, un procedimiento judicial diseñado específicamente para la reclamación de deudas dinerarias de forma rápida. Es una herramienta que da la oportunidad a las comunidades de propietarios de gestionar el incumplimiento de pago por parte de algunos propietarios de una manera menos formal que un juicio ordinario.
¿El objetivo principal 🤔? No es otro que facilitar la recuperación de las cuotas impagadas, protegiendo así la salud financiera de la comunidad y evitando que la morosidad se convierta en un problema mayor.
Diferencias con otros procedimientos judiciales
A diferencia de otros recursos legales, como los juicios ordinarios, el proceso monitorio se distingue, como decíamos, por su simplicidad y rapidez. De hecho, permite resoluciones en plazos más cortos porque, entre otras cosas, no exige una cantidad de documentación muy elevada para iniciar el proceso.
Otro dato a conocer cuando hablamos de monitorios comunidades de propietarios es que no existe un límite en cuanto a las cantidades que se pueden reclamar, lo que es fundamental en el contexto de deudas variables.
Marco legal del proceso monitorio
El proceso monitorio en comunidades de propietarios se encuentra regulado por varias disposiciones legales que establecen el marco jurídico para la reclamación de deudas. Las principales leyes que regulan esta acción son la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil, que brindan un soporte adecuado para asegurar el cumplimiento de las obligaciones económicas entre propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La Ley de Propiedad Horizontal, en su relación con el proceso monitorio, define qué acciones pueden llevarse a cabo ante situaciones de morosidad y permite a las comunidades adoptar medidas para garantizar el pago de deudas.
El artículo 21 de la LPH se centra en el problema de la morosidad. Permite a las comunidades de propietarios tomar decisiones en relación a los deudores, destacando las siguientes posibilidades:
- Imposición de intereses moratorios a las deudas impagadas.
- Establecimiento de limitaciones en el acceso a ciertos servicios de la comunidad.
- Posibilidad de iniciar acciones judiciales para cobrar la deuda.
Tened en cuenta existen otras disposiciones dentro de la LPH que pueden influir en el proceso monitorio, y que tienen que ver con la forma de convocar juntas y la aprobación de pagos por parte de los miembros de la comunidad.
Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
La Ley de Enjuiciamiento Civil complementa la LPH, proporcionando un desarrollo más concreto de los procedimientos judiciales que pueden llevarse a cabo en caso de impago (busca simplificar y agilizar los procedimientos judiciales).
Los artículos 812 a 818 de la LEC especifican los procedimientos que rigen el proceso monitorio. Entre las disposiciones más significativas se encuentran:
- Regulaciones sobre cómo presentar la demanda.
- Documentación necesaria para justificar la deuda.
- Plazos y pasos que deben seguirse a lo largo del procedimiento.
Iniciación del proceso monitorio
Para dar inicio a un proceso monitorio, primero hay que certificar la deuda que se desea reclamar. Esta acción o fase involucra la celebración de una junta de propietarios.
Convocatoria de la junta
Yendo a los estatutos de la comunidad, sabremos cómo realizar la convocatoria de la junta. Se informa debidamente a los propietarios, para que así todos tengan la oportunidad de participar en la toma de decisiones.
La comunicación se puede efectuar a través de medios físicos o electrónicos. Lo importante es asegurarse de la llegada de la información a todos los miembros.
Durante la reunión, se presentará el informe sobre la deuda acumulada por el propietario moroso. Normalmente, la aprobación se realiza mediante una votación sencilla, donde la mayoría de los presentes deberá estar de acuerdo con el proceso a seguir para reclamar la deuda.
Autorización del presidente y representación legal
Con la aprobación de la deuda, el siguiente paso en monitorios comunidad de propietarios es autorizar al presidente de la comunidad para que actúe en representación de la misma en todos los trámites judiciales que puedan derivarse del proceso. Esta autorización debe quedar reflejada en el acta de la junta.
Decir que, en algunos casos, si contamos con el apoyo de un abogado especializado en procesos monitorios, manejaremos todos los aspectos con mayor eficacia a la hora de presentar la demanda ante los juzgados.
Procedimiento del monitorio
El procedimiento monitorio se estructura en una serie de pasos que componen el camino legal para una correcta reclamación de deudas por parte de las comunidades de propietarios. Son las siguientes:
Notificación al deudor
Una vez se ha tomado la decisión de iniciar el proceso monitorio, el primer paso es notificar al deudor sobre la existencia de la deuda. Esta notificación forma parte del respeto al derecho de defensa y permite que el deudor tome conocimiento de la situación actual.
☑️ Actos de comunicación
La comunicación con el deudor debe realizarse mediante actos formales. Lo habitual es emplear un burofax o carta certificada con acuse de recibo, así nos aseguramos que el deudor recibe la notificación de manera fehaciente (imprescindible para la validez del procedimiento posterior).
☑️ Requerimiento previo de pago
En los monitorios comunidad de propietarios, antes de presentar la demanda, es aconsejable realizar un requerimiento previo de pago. Esto implica dar al deudor un plazo determinado para que abone la deuda pendiente antes de que se inicie formalmente el proceso monitorio.
Presentación de la demanda
Si el deudor no responde o no cumple con el requerimiento previo, se procede a la presentación de la demanda ante el juzgado competente. Estamos, por tanto, en el inicio formal de la reclamación judicial.
☑️ Documentación necesaria
La demanda habrá de ir acompañada de una serie de documentos que respalden la reclamación y que demuestren la legitimidad de dicha reclamación. Anotad los siguientes:
- Certificación de la deuda emitida por la comunidad de propietarios.
- Acta de la reunión de la junta de propietarios donde se aprobó la deuda.
- Documentación que acredite la notificación previa al deudor.
☑️ Sede judicial y forma electrónica
La presentación de la demanda se puede realizar de forma física en la sede judicial correspondiente o, en muchos casos, a través de medios electrónicos, facilitando así el proceso y agilizando la gestión. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite el uso de plataformas digitales para presentar demandas, lo que ahorra tiempo y recursos.
Respuesta del deudor
Una vez que se ha presentado la demanda, se abre un periodo en el que el deudor debe actuar. El deudor dispone de un plazo de 20 días hábiles para efectuar el pago de la deuda o presentar su respuesta ante el tribunal (impugnar la reclamación realizada por la comunidad).
☑️ Consecuencias del impago
En los monitorios comunidad de propietarios, si el deudor no realiza el pago ni presenta contestación en el plazo establecido, el tribunal puede proceder con el despacho de ejecución. Esto implica que se inician acciones para embargar sus bienes, facilitando la recuperación de la deuda por parte de la comunidad de propietarios.
En el caso de que el deudor decida oponerse a la reclamación, el proceso cambia de rumbo. La oposición del deudor puede complicar la situación, llevando el asunto a la vía judicial de forma más formal.
Dependiendo de la cuantía de la deuda y de la oposición presentada, el juicio puede ser de tipo verbal u ordinario. Este aspecto determina el tipo de procedimiento que se seguirán y las formalidades que cada parte deberá cumplir.
En esta fase, es necesaria la intervención de un abogado y un procurador, quienes se encargarán de presentar las pruebas y defender los intereses de la parte que les contrate.
Embargo y ejecución de bienes
Si el deudor no abona la deuda y proporciona una respuesta favorable para la comunidad, se pueden llevar a cabo embargos sobre sus bienes. Esta decisión aporta un mecanismo efectivo para asegurar el cumplimiento de las resoluciones judiciales.
Durante la fase inicial de respuesta del deudor, la comunidad de propietarios puede solicitar medidas cautelares, incluyendo el embargo preventivo. Esta acción busca garantizar que los bienes del deudor se mantengan a disposición para cubrir la deuda en caso de que no se regularice antes del juicio.
Ejecución de la deuda
Si tras la resolución judicial el deudor continúa en incumplimiento, la comunidad puede solicitar la ejecución de la deuda, lo que implica que se propaguen acciones legales para hacer efectivas las cantidades adeudadas a través del embargo de bienes o de cuentas bancarias.
Gastos del proceso monitorios comunidad de propietarios
Las costas del proceso se refieren a los gastos que pueden surgir a lo largo del procedimiento monitorio, como bien sabemos. La legislación establece que, generalmente, se le atribuye al deudor la responsabilidad de asumir estas costas en caso de que pierda el juicio. Esta tasación incluye diversos conceptos que se especifican en el desarrollo del proceso.
Honorarios de abogado y procurador
Lógicamente, los honorarios de los profesionales que intervienen en el procedimiento son un factor a incluir en estos gastos del proceso monitorio. Los honorarios pueden calcularse de diversas formas, siendo común que se establezcan en función del monto reclamado. Por lo tanto, una reclamación de mayor cuantía podría conllevar mayores honorarios.
Aunque también se pueden pactar tarifas con el abogado o procurador antes del inicio del procedimiento, así la comunidad de propietarios podrá gestionar el presupuesto de forma más efectiva.
Reparto de los gastos comunes
El reparto de los gastos generados durante el proceso monitorio es otro aspecto notable. La Ley de Propiedad Horizontal indica que estos gastos deberían ser asumidos por todos los propietarios en función de la participación que cada uno tiene en la comunidad. Así, se asegura que todos los miembros colaboradores de la comunidad contribuyan a la carga económica.
Cada propietario debería conocer cuál es su cuota de participación, ya que esto impactará en la cantidad que le corresponde asumir en caso de que se produzcan gastos relacionados con el proceso monitorio.
Conclusiones
En los monitorios comunidad de propietarios se van a poder recuperar ciertos ingresos, lo que ayuda y mucho a mantener, en la mayoría de casos, la viabilidad económica de las fincas. Si no se ejecutaran estos procesos monitorios cuando hay impagos, el riesgo de adquirir la comunidad deudas mayores y que, a la postre, deriven en conflictos legales más complejos y extensos, sería muy alta.
La morosidad tiene infinidad de causas (o excusas, según se mire). Desde falta de liquidez por parte del propietario, desconocimiento de sus obligaciones financieras en relación a los gastos comunes, pasando por desavenencias con la administración de la comunidad o problemas de comunicación entre los vecinos y la junta de propietarios. Sea como fuere, una buena gestión de una comunidad ha de tener bien controladas las cuentas y la relación de morosidad entre los propietarios para evitar males mayores y actuar cuando toque.
Abogados Comunidades somos especialistas en procesos monitorios en Oviedo y Asturias. Estamos a vuestra disposición.
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