Cuán de importantes son los estatutos comunidad de propietarios en la regulación de derechos y obligaciones y en la convivencia dentro la propia finca. Los estatutos de una comunidad de propietarios regulan estos derechos y obligaciones que tienen los propietarios, así como la misma administración del edificio. Ni que decir tiene que deben ser coherentes con la Ley de Propiedad Horizontal y su modificación requiere aprobación unánime en junta extraordinaria.
Hablamos del establecimiento de reglas de constitución y ejercicio de derechos sobre el uso y destino del edificio, instalaciones, servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, etc. Normas, por ejemplo, sobre tenencia de animales o celebración de barbacoas, ambos contextos de los más comunes como motivos de conflictos entre vecinos. Bien lo sabemos en Abogados Comunidades que anualmente lidiamos con decenas de casos similares.
Si necesitamos revisar los estatutos comunidad de propietarios, podemos hacerlo. Tendremos que solicitarlos al presidente, al administrador o consultarlos en el Registro de la Propiedad.
Importancia de los estatutos en la convivencia vecinal
Todo edificio o construcción que comparta elementos comunes o privativos está sometido por imperativo legal al régimen de Propiedad Horizontal, esté constituida o no. Un edificio que no tenga ni título constitutivo ni esté en el Registro, es Propiedad Horizontal y se aplica el código civil, el artículo 396 del Código Civil y la LPH. Esto viene recogido en el artículo 2 de la LPH: «Esta ley será de aplicación […] a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.»
En palabras del letrado especializado, Jesús Martínez Junceda, «lo recomendable es que si existe este régimen, se constituya«. El título constitutivo contiene la descripción del edificio, de las propiedades privativas (metros cuadrados útiles, no útiles, delimitaciones, etc.) y la división horizontal (los coeficientes de participación que tiene cada propietario). Luego están los estatutos, que pueden existir o no existir, que son, como ya sabemos, las normas que determina la comunidad.
A pesar de que el contenido de los estatutos de una comunidad de propietarios no viene exigido o definido en ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, su importancia en la convivencia inmediata y a largo plazo entre vecinos es absoluta. También a nivel administrativo, ya que fija unas normas y reglas que son por todos/as conocidas y establece el marco de comportamiento que servirá para dilucidar futuras disputas o discrepancias si se produjesen.
A través de esta regulación de derechos y obligaciones de los propietarios por medio de los estatutos comunidad de propietarios, se busca fomentar el respeto mutuo entre propietarios e inquilinos.
Pero no todas las comunidades tienen estatutos. Algunas deciden regirse únicamente por la Ley de Propiedad Horizontal, o sencillamente, lidiar con los asuntos individuales y comunales en las correspondientes juntas de propietarios ordinarias y extraordinarias si se convocasen.
Esquematizado el impacto de los estatutos en el día a día de una comunidad, resumimos:
Regulación de derechos y obligaciones de los propietarios
- Definen los derechos y responsabilidades de cada propietario dentro de la comunidad.
- Establecen normas de comportamiento y convivencia que deben ser respetadas por todos los vecinos.
- Delimitan las áreas comunes y privativas, especificando su uso adecuado.
Administración y gestión del edificio
- Detallan el funcionamiento de la Junta de Propietarios y las competencias del presidente y demás cargos.
- Establecen los procedimientos para la toma de decisiones y la realización de obras en el edificio.
- Regulan la cuota de participación de cada propietario en los gastos comunes.
Elaboración de los estatutos comunidad de propietarios
Si una comunidad de nueva creación decide (recomendable) elaborar los estatutos comunitarios, deben tener unanimidad y coherencia en función de las características propias de la finca.
Aspectos esenciales que hay que tener en cuenta en este proceso (repetimos los dos que acabamos de resaltar 🙂):
- Alineados a las características y necesidades específicas de la finca.
- Votarlos favorablemente y por unanimidad en junta de propietarios.
- No ser contrarios a ninguna ley del ordenamiento español.
- El/los propietario/s que no acudiesen a la junta para la validación de los estatutos, dispondrán de 30 días naturales para pronunciarse. Pasado ese tiempo, su voto contará como abstención.
- Si se deben modificar en algún momento, siempre será también por unanimidad según el artículo 17.6 de la LPH).
Participantes en la elaboración de los estatutos
¿Quién tiene legitimidad para participar en la elaboración de los estatutos comunidad de propietarios? Los propietarios, en primer lugar. Luego, la ayuda y el asesoramiento del administrador de fincas resultará primordial en la mayoría de casos dada la experiencia de este perfil profesional en la gestión de una comunidad.
Ni que decir tiene que, en muchos casos, también se contratan los servicios de un abogado especializado en la constitución de comunidades de propietarios para la redacción de los estatutos. Abogados Comunidades somos frecuentemente contactados en Oviedo para este preciso menester. ´
Ya hemos dicho que los estatutos no pueden contradecir la legislación vigente, por lo que habrá que realizar un análisis detallado para garantizar su conformidad con la ley. Nadie mejor que un perfil jurídico especializado para ello.
Modificación de los estatutos
Los estatutos de una comunidad de propietarios no son inamovibles. Es decir, pueden ser modificados perfectamente para adaptarse a nuevas circunstancias o necesidades de los propietarios. Si es el caso de vuestra finca, atentos/as a los pasos a dar para ejecutar los cambios:
- Convocar una junta extraordinaria de propietarios: Es necesario reunir a todos los propietarios para debatir y aprobar los cambios propuestos en los estatutos. La convocatoria debe incluir el orden del día y la explicación detallada de las modificaciones a realizar.
- Presentar las propuestas de modificación: Cada propuesta de modificación debe ser expuesta y discutida en la junta, permitiendo a todos los propietarios expresar su opinión al respecto.
- Votación de las modificaciones: Una vez debatidas las propuestas, se procede a la votación. Para que los cambios sean aprobados, se requiere la aprobación unánime de todos los propietarios presentes en la junta. En Cataluña, por ejemplo, les basta con 3/5 partes de mayoría de acuerdo al artículo 553 del Libro V de su Código Civil.
- Redacción y formalización de las modificaciones: Una vez aprobadas, las modificaciones deben ser redactadas de forma clara y precisa (por un especialista jurídico en la materia, lo más recomendable).
Inscripción en el Registro de la Propiedad para validez legal
Una vez aprobadas las modificaciones de los estatutos comunidad de propietarios en la junta extraordinaria, es recomendable inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Aclaramos que lo que inscribimos es el título constitutivo, que a su vez incluye los estatutos de la comunidad.
Se recomienda inscribirlo para que tenga publicidad y tenga vinculación frente a terceros. Esta inscripción otorga validez legal a los cambios realizados, garantizando que tengan plena eficacia y puedan ser exigidos ante cualquier controversia o conflicto que pueda surgir en el futuro.
Consulta y acceso a los estatutos de una comunidad de propietarios
Al momento de necesitar acceder a los estatutos comunidad de propietarios, tenemos diferentes opciones disponibles para realizar dicha consulta:
Solicitar a presidente de la comunidad o administrador de fincas
Es posible solicitar los estatutos de la comunidad directamente al presidente de la misma, pero la opción más común es la de dirigirse al administrador de fincas, quien también debe disponer de una copia de los estatutos para su consulta.
En caso de no poder obtener los estatutos a través de la comunidad o el administrador, se puede acudir directamente al Registro de la Propiedad para solicitar una copia de los mismos.
Ejemplos de normas habituales en los estatutos de comunidades de propietarios en Oviedo
Hay dos temáticas muy controvertidas en la mayoría de comunidades que deben estar bien definidas y claras en los estatutos:
Regulaciones sobre la tenencia de animales
Como decimos, en muchos estatutos de comunidades de propietarios se incluyen normativas relacionadas con la tenencia de animales en las viviendas. Estas regulaciones establecen restricciones en cuanto a las actividades que pueden realizar en las viviendas. Nunca podrán ser contrarias a la convivencia normal en la finca (limpieza, horarios de descanso, seguridad, cuidado diario…).
Hay otros aspectos que los propietarios consensuan, como imponer una limitación del número máximo de mascotas permitidas por propietario o incluso prohibir determinadas razas o tamaños de los animales, pero ni son habituales ni en ocasiones son legales. Sí que deben ir los animales bien identificados y vacunados puntualmente.
Normas respecto a la celebración de barbacoas en la comunidad
Las barbacoas no están prohibidas por defecto en una comunidad. No se puede, de hecho, prohibir su uso. Las normas relacionadas con su celebración están presentes en los estatutos de las comunidades de propietarios generalmente para regular su realización segura y respetuosa.
Las normas se centran en definir los horarios permitidos o las zonas específicas designadas para ello (como patios o terrazas). También la obligación de limpiar adecuadamente después de su uso. Puede haber también restricciones sobre el tipo de combustible que se puede utilizar, con el objetivo de prevenir riesgos de incendios y molestias a los vecinos.
Conclusiones
Las comunidades de propietarios se rigen de forma jerárquica: La ley (ordenamiento jurídico): Código civil en su artículo 396, la LPH de 1960; y luego por debajo, el título constitutivo con los estatutos (adicionalmente podría existir un reglamentos de régimen interno) y los acuerdos de la comunidad.
Ya hemos visto que la elaboración de los estatutos es un proceso que requiere diálogo, consenso y respeto entre los vecinos. El objetivo es establecer normas claras y justas para una convivencia armoniosa en la comunidad de propietarios. Lógicamente, que estén en coherencia con la Ley de Propiedad Horizontal, que es la normativa que fija las normas generales para la convivencia en edificios de viviendas
Como va a ser difícil que no surjan conflictos entre vecinos, los estatutos de una comunidad de propietarios servirán de marco regulatorio para tratar de solventarlos. Al contar con puntos obligatorios de comportamiento claros y detallados, se facilita la resolución de conflictos de forma pacífica y organizada. Aunque hay que decir que no siempre cumplen su propósito tan eficazmente como desearíamos.
Nuestro equipo de letrados especialistas en Propiedad Horizontal y gestión de comunidades de propietarios os pueden ayudar en la elaboración de los estatutos si estáis en plena creación de los mismos. Somos especialistas en constituir comunidades. No dudéis en contactar con nosotros.
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