Bien sabemos la mayoría que las derramas son sino el punto más caliente de cualquier junta de propietarios, uno de los que más (con la morosidad o conflictos graves entre propietarios). Sigue habiendo a día de hoy muchas dudas sobre cómo pueden actuar los propietarios ante derramas comunidad que no están de acuerdo o existen dudas de su sentido o proceso de ejecución.
En Abogados Comunidades ayudamos y representamos a propietarios y a las propias comunidades en disyuntivas conflictivas al respecto. Siempre a través de una transparencia legal absoluta y explicando cada punto de la materia.
Derechos, obligaciones y cálculo en derramas comunidad
En el ámbito de la Propiedad Horizontal, surge a menudo la duda: “¿Tengo que pagar obligatoriamente cualquier gasto que decida la comunidad?” La respuesta no es un «sí» rotundo, sino que depende de la naturaleza del gasto y de las mayorías alcanzadas.
Entendiendo primero qué es una derrama, podremos comenzar a explicar la normativa y los contextos habituales. Una derrama es un pago extraordinario que se solicita a los copropietarios para sufragar gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario anual de la comunidad. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), su finalidad suele ser el mantenimiento, la mejora o la reparación del inmueble.
El criterio de reparto
La cuota de participación.
Salvo que los Estatutos de la comunidad digan lo contrario, el artículo 9.1.e) de la LPH establece que el pago se realiza en función de la cuota de participación (coeficiente) que aparece en la Escritura de División Horizontal.
Hemos de entender que no se paga «por partes iguales» ni «por vecino», sino proporcionalmente al valor y superficie de cada propiedad respecto al total del edificio.
Ejemplos prácticos de cálculo y reparto
Para entender cómo se desglosa una derrama comunidad en Oviedo y Asturias, analicemos dos escenarios ficticios basados en una comunidad tipo de 10 vecinos con diferentes tamaños de vivienda.
☑️ Caso A: La derrama mecesaria (Ej. Arreglo del tejado)
Tenemos la siguiente situación: Se detectan goteras graves. El presupuesto de reparación es de 12.000 €. Es una obra de conservación obligatoria (Art. 10.1 LPH), por lo que todos los propietarios deben pagar.
| Propietario | Coeficiente (%) | Cálculo | Total a pagar |
| Viviendas A (Grandes) | 15% | $12.000 \times 0,15$ | 1.800 € |
| Viviendas B (Medias) | 10% | $12.000 \times 0,10$ | 1.200 € |
| Locales/Viviendas C | 5% | $12.000 \times 0,05$ | 600 € |
☑️ Caso B: La derrama de mejora (Instalación de cámaras de seguridad)
En este caso, se aprueba instalar seguridad por video-vigilancia. Coste total: 3.000 €. Requiere mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas.
Si un propietario disidente ve que su cuota de derrama excede el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, tiene derecho legal a no pagar, aunque tampoco podrá beneficiarse de la mejora (si fuera posible restringirla).
Clasificación legal según su obligatoriedad
☑️ Obras necesarias y de accesibilidad (Art. 10 LPH)
Son obligatorias sin necesidad de acuerdo previo de la Junta las derramas comunidad si son requeridas por la Administración o solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años (siempre que el importe anual no exceda 12 mensualidades ordinarias, una vez descontadas ayudas públicas).
Ejemplos
Rampa de acceso, reparación de fachada, Inspección Técnica de Edificios (ITE).
☑️ Obras de mejora no requeridas (Art. 17.4 LPH)
Si la cuota de la mejora excede de tres mensualidades ordinarias, el vecino que vote en contra no está obligado a pagar, ni se le puede repercutir el coste en el futuro si decide usar la mejora (salvo que pague su parte actualizada).
Ejemplos
Instalación de un gimnasio comunitario o decoración estética del portal.
Cómo impugnar judicialmente un acuerdo de derrama en la comunidad
Recibir la notificación de una derrama no siempre significa que debamos aceptarla sin más. Si consideramos que el gasto es innecesario, que el reparto es erróneo o que el procedimiento de aprobación fue irregular, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) te otorga el mecanismo de la impugnación.
Para poder acudir al juzgado, no basta con estar enfadado; hay que ser proactivo en la Junta de Propietarios. ¿Cómo? Por ejemplo, votando en contra. Para ello, debemos lógicamente asistir a la junta (o estar representado) y votar negativamente.
También, si somos un propietario ausente, tenemos 30 días naturales desde que recibimos el acta para comunicar a la comunidad, de forma fehaciente (Burofax), nuestra discrepancia y oposición al acuerdo.
Estar al corriente de pago
El artículo 18.2 de la LPH es tajante: para impugnar, debemos estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o, en su defecto, proceder al depósito judicial (consignación) de la cantidad de la derrama mientras se resuelve el juicio.
Motivos legales para impugnar (Art. 18.1 LPH) H3
Un juez solo anulará una derrama si se da alguno de estos tres supuestos:
- Contraria a la Ley o a los Estatutos: Por ejemplo, si se aprueba una derrama por partes iguales cuando los Estatutos dicen que debe ser por coeficiente.
- Gravemente perjudicial para la Comunidad: Acuerdos que benefician a uno o varios propietarios en detrimento del resto.
- Abuso de derecho: Cuando la derrama no responde a una necesidad real, sino a un capricho o una medida de presión injustificada.
Derramas comunidad: Paso a paso al denunciar en Oviedo
Si se cumplen los requisitos, se inicia el procedimiento a través de una Demanda de Juicio Ordinario. Primero, presentando la demanda.
Se debe presentar ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. Es obligatoria la intervención de abogado y procurador en toda derrama comunidad.
☑️ ¿Debo pagar mientras dura el juicio?
Esta es una pregunta que preocupa a muchos implicados/as. Sabed que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo. Es decir, aunque hayamos demandado, la comunidad puede exigirnos el pago de la derrama.
Excepción
Nuestro abogado puede solicitar como medida cautelar la suspensión de la derrama, pero el Juez solo la concederá si el perjuicio de pagar es irreparable o si el acuerdo es flagrantemente ilegal.
☑️ Plazos de caducidad
Mucho ojo con el tiempo y los calendarios El derecho a impugnar caduca rápido:
- 3 meses: Para acuerdos generales (la mayoría de derramas por mejoras).
- 1 año: Si el acuerdo es contrario a la Ley o a los Estatutos de la comunidad.
Cronograma de impugnación: ¿Cuánto tiempo tenemos?
Cuando una comunidad aprueba una derrama, el reloj jurídico empieza a correr. En el momento de la junta (día 0) si asistes, debes votar “No”. No basta con abstenerse. Solicita que tu voto negativo conste expresamente en el acta.
Si no asistes, tienes 30 días naturales desde que recibes el acta en tu domicilio o buzón para enviar un Burofax a la Comunidad manifestando tu discrepancia. Si no lo haces, la ley presume que «consientes» el acuerdo.
Plazos para presentar la Demanda Judicial
Una vez que el acuerdo es firme, el plazo para que tu abogado interponga la demanda depende del tipo de ilegalidad:
▪️ 3 meses si los acuerdos que perjudican gravemente al propietario o son abusivos. Ej. Una derrama comunidad de lujo innecesaria aprobada con mayoría ajustada.
▪️ 1 año en acuerdos que infringen la LPH o los Estatutos. Ej. Repartir el gasto por partes iguales cuando debe ser por coeficiente.
Ojo que estos plazos son de caducidad. Si presentamos la demanda 3 meses y 1 día, el juez la rechazará automáticamente sin entrar a valorar si tienes razón.
Requisito de procedibilidad: ¿Sabemos qué es?
Nos referimos al estado de cuentas. Antes de la demanda, debemos estar al corriente de pago de todas nuestras deudas con la comunidad. Si la derrama ya se está cobrando durante el proceso, lo más seguro es pagar bajo protesta o consignar (depositar) el dinero en el Juzgado.
¿Por qué 🤔? Porque si dejamos de pagar, la Comunidad puede declararnos moroso y privarnos del derecho de voto en futuras juntas mientras dure el pleito.
Como abogados especializados en Propiedad Horizontal en Oviedo y Asturias, en Abogados Comunidades vemos a diario cómo propietarios con toda la razón jurídica pierden sus casos por errores de forma o por desconocimiento de los «tiempos» procesales.
5 errores a evitar al impugnar una derrama comunidad
☑️ El error del «silencio positivo» (propietarios ausentes)
Muchos propietarios piensan que, si no fueron a la Junta, el acuerdo no les vincula o pueden oponerse cuando les llegue el recibo meses después.
La realidad es que, si no asististe, tienes 30 días naturales desde que recibes el acta para manifestar tu discrepancia por burofax. Si guardas silencio, la ley entiende que votas a favor (Art. 17.8 LPH) y pierdes tu derecho a impugnar judicialmente.
☑️ Confundir «impugnar» con «Dejar de pagar»
Es el error más común y el más peligroso. El propietario decide unilateralmente no pagar la derrama porque la considera injusta.
La consecuencia es que la Comunidad te demandará mediante un Juicio Monitorio. En ese proceso de reclamación de deuda, el juez no entrará a valorar si la derrama es justa o no, solo si el acuerdo existe y si debes el dinero. Te verás obligado a pagar, más intereses y costas, sin haber podido defender tu postura sobre el fondo del asunto.
☑️ No «salvar el voto» en la junta
Si asistes a la reunión, no basta con votar «No». Debes asegurarte de que el Secretario redacte en el acta que impugnas el acuerdo o que «salvas tu voto» para impugnar.
Consejo
Si el acta llega a tu casa y no refleja fielmente tu voto negativo, envía de inmediato un escrito de subsanación. Sin el voto en contra registrado, no tienes «legitimación activa» para demandar.
☑️ Ignorar los plazos de caducidad (3 meses vs. 1 año)
El derecho a impugnar no es eterno. Como hemos visto en el cronograma, la mayoría de las derramas comunidad por mejoras o gastos injustificados deben impugnarse en solo 3 meses.
El riesgo que hay es esperar a ver «si la obra empieza» o «si los vecinos se calman» suele suponer que, para cuando acudes al abogado, el plazo ha vencido y el acuerdo es inatacable.
☑️ No estar «al Corriente de pago» al presentar la demanda
El Artículo 18.2 de la LPH es una barrera procesal insalvable. Si el día que tu abogado presenta la demanda en el juzgado debes un solo recibo de la comunidad (sea de la derrama o de la cuota ordinaria), el juez archivará el caso sin ni siquiera leer tus argumentos.
La solución será pagar la cantidad controvertida indicando en el concepto bancario: «Pago bajo protesta – Acuerdo impugnado». Esto te permite litigar con seguridad.
Preguntas frecuentes de nuestros clientes
Información muy común que seguro os ayuda a entender mejor el concepto de derramas en la comunidad.
☑️ ¿Puede un local negarse a pagar la derrama del ascensor?
Generalmente no, si la instalación es para garantizar la accesibilidad, ya que se considera una mejora necesaria del inmueble, a menos que los estatutos los eximan expresamente de gastos de conservación de ascensores.
☑️ ¿Qué pasa si compro un piso con derramas pendientes?
El nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y los tres años anteriores con el propio inmueble. Por ello, es vital solicitar el certificado de deuda al administrador antes de firmar.
☑️ ¿Se puede impugnar una derrama?
Sí, si se considera que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, o si perjudica gravemente a algún propietario. El plazo general es de un año para actos contrarios a la ley y tres meses en otros supuestos.
Conclusiones
Si no lo hemos comentado antes, aprovechamos ahora para deciros que antes de votar una derrama comunidad, debemos exigir siempre que el Administrador presente al menos tres presupuestos distintos de empresas solventes. Una derrama mal presupuestada, por nuestra experiencia, suele acabar muchas veces en una «segunda derrama» por desviaciones de costes, generando frustración y morosidad en la comunidad.
Las derramas en una finca se van a dar más tarde o más temprano, pero debemos entender el criterio del reparto, cuánto corresponde según participación, y que el proceso administrativo y de consenso entre propietarios siga los cauces que deben.
En Abogados Comunidades somos despacho referencia en materia de Propiedad Horizontal y derecho inmobiliario. Cualquier consulta o asesoramiento, estamos a vuestra disposición.
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