Con lo que cuesta hoy en día en España conseguir una vivienda de alquiler a un precio razonable y justo, cuando se la situación (a un precio justo o inflado, como es tristemente habitual en muchos puntos del país) todo lo expuesto en el contrato se debe leer con detenimiento y consensuar su contenido antes de firmar y aceptar. Hoy queremos hablar de los tipos de contratos de arrendamientos que existen, y lo qué implican para las partes firmantes.
Como bien sabemos en Abogados Comunidades, los contratos de arrendamiento en España son instrumentos legales que regulan la relación entre arrendadores e inquilinos. Conllevan, lógicamente, obligaciones que arrendador y arrendatario han de cumplir y respetar. Vamos a ver cuáles son 👇.
Tipos de contratos de arrendamientos ante la ley
Comenzamos refiriéndonos a la normativa principal que regula los arrendamientos en nuestro país, que no es otra que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Marco legal que define los derechos y obligaciones de arrendadores e inquilinos.
Entre sus aspectos más relevantes se encuentran:
- Duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda, que es de cinco años para personas físicas y de siete para personas jurídicas.
- Derechos del inquilino a permanecer en el inmueble durante el tiempo estipulado, cumpliendo con sus obligaciones.
- Regulación del depósito de fianza, que suele ser equivalente a una mensualidad y se destina a cubrir posibles daños.
- Condiciones de desistimiento, permitiendo al inquilino rescindir el contrato tras seis meses con preaviso.
Modificaciones recientes
Cambios recientes más significativos:
- Ajustes en la duración de los contratos y las condiciones de renovación.
- Refuerzo de la protección a los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad.
- Cambio en la normativa sobre aplicaciones de rentas y actualizaciones.
Contrato de alquiler de vivienda habitual
Es el contrato más común y extendido en España. Se destina a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino que lo arrienda.
Tiene una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica, prorrogable por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
Derechos y obligaciones del inquilino
El principal, el derecho a habitar la vivienda durante el periodo acordado, siempre que cumpla con el pago de la renta.
Tiene la obligación de mantener la propiedad en buen estado y, como no, la responsabilidad de pagar los gastos de suministros como agua, luz y gas, salvo pacto en contrario.
El desistimiento es una de las cláusulas regulada por ley más importantes para el inquilino. Le permite desistir del contrato después de 6 meses de alquiler y notificar al propietario con un mes de antelación antes de dejar la vivienda.
Depósito de fianza
El depósito de fianza es una medida de seguridad que protege al propietario en caso de daños o impagos. El importe de la fianza equivale normalmente a una mensualidad de la renta. Esta cantidad debe ser devuelta al inquilino al finalizar el contrato, descontando posibles daños.
Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual
Este tipo de contrato se utiliza para alquileres de locales comerciales, oficinas, garajes, etc. En cuanto a la duración, se puede establecer libremente según pacten todas las partes.
Alquiler con opción a compra
No es ya muy habitual pero este tipo de contratos de arrendamientos puede incorporarse una cláusula de compra opcional tras un periodo determinado de tiempo. Básicamente, durante la vigencia del contrato, el inquilino pagará una renta mensual, que puede incluir un porcentaje que se destinará a la eventual compra del inmueble. Está muy en desuso pero en su día fue una de las cláusulas de contratos de arrendamientos más vistas en esta tipología de operación inmobiliaria.
Contrato de alquiler temporal (contratos de temporada)
De los tipos de contratos de arrendamientos más polémicos que existen hoy en día en España. El grave problema de la falta de oferta de viviendas para alquilar en nuestro país, se enfatiza mucho más en zonas muy turísticas como Cataluña, Andalucía, País Vasco o Comunidad Valenciana. Proliferan los contratos de alquiler temporal, que se traducen en arrendamientos limitados, en incentivos para la industria turística, pero problemas vecinales y sociales en muchas ocasiones, y la limitación cada vez mayor de inmuebles destinados al alquiler joven y permanente.
Duración libremente acordada
La duración de los contratos de alquiler temporal se establece de forma libre entre las partes. A diferencia de los contratos de alquiler de vivienda habitual, no existe una duración mínima legal específica, lo que permite a arrendadores e inquilinos acordar condiciones que se adapten a sus necesidades.
Este tipo de contratos pueden perfectamente durar días, semanas o meses.
Eso sí, es obligatorio que el contrato indique claramente la temporalidad del alquiler, es decir, que ambas partes tengan claro el carácter excepcional del acuerdo.
Regulación de uso temporal
Los contratos de alquiler temporal están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque presentan particularidades que los distinguen. Este tipo de arrendamiento debe reflejar en su cláusula que la vivienda no será utilizada como residencia habitual del inquilino. Esto implica que no se aplica la protección máxima que la LAU otorga a los arrendatarios en contratos de larga duración.
Adicionalmente, es importante señalar que los contratos de alquiler temporal deben cumplir con ciertos requisitos que pueden variar según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Cataluña, la normativa que regula el alquiler turístico ha sido la Ley de Turismo de 13/2002 y el Decreto de 75/2020 que desarrolla el reglamento de la Ley de Turismo, aunque en 2023 se aprobó una modificación de la Ley de Urbanismo que limita sustancialmente las posibilidades de obtener una licencia de vivienda turística, el Decreto-Ley 3/2023.
Contrato de alquiler por habitaciones
De los tipos de contratos de arrendamientos no está realmente concebido en la LAU, por lo que no goza de una consideración legal o jurídica ni específica ni diferente. Estaría regulado generalmente por el artículo 1554 del Código Civil, que hace referencia a las obligaciones del arrendador en un contrato de arrendamiento.
Pero en la práctica, es un contrato de alquiler cada vez más común en España, sobre todo en ciudades universitarias por antonomasia, aunque podríamos decir que ocurre en cualquier ciudad del país. Y es cada vez más habitual porque es una modalidad de arrendamiento que permite a múltiples inquilinos alquilar espacios individuales en una misma vivienda. Dado los altos precios de las viviendas en alquiler, no sólo estudiantes sino también trabajadores jóvenes principalmente se ven obligados a compartir hogar en esta modalidad de arrendamiento.
Durabilidad y flexibilidad
La duración del contrato de alquiler por habitaciones es variable y suele estar vinculada a plazos mensuales. Lo normal es encontrarnos contratos por meses, trimestres o curso académico completo (en caso de estudiantes).
Por lo general, estos contratos pueden prorrogarse fácilmente, dependiendo del acuerdo entre las partes. La flexibilidad en la duración aporta un gran beneficio en muchos sentidos. Por ejemplo, una de las cláusulas en estos contratos de arrendamiento suele ser dejar abierta la posibilidad de resolver el contrato con aviso previo por ambas partes, o que haya opciones de renovación que deben ser negociadas antes de su finalización.
Contrato de alquiler de local o negocio
Arrendamiento comercial o profesional. La duración es libremente pactada y el inquilino tiene derecho a la renovación del contrato si cumple una serie de requisitos.
Este tipo de contrato cuenta con características específicas que difieren de los. Por ejemplo, el contrato debe especificar claramente el uso que se dará al local, asegurando que corresponda con las actividades permitidas por la normativa vigente. Se deben detallar, además, los gastos adicionales que podría asumir el inquilino, como el IBI, los servicios de mantenimiento o las tasas de comunidad.
Variabilidad de la duración
La duración de los contratos de alquiler comercial no está sujeta a un mínimo legal específico, sino que lo deciden ambas partes, que deben negociarlo previamente. Desde pocos meses hasta varios años. En este sentido, es común incluir cláusulas de prórroga automática, que facilitan la continuidad del negocio y evitan interrupciones en la actividad comercial.
Podrán, asimismo, establecerse condiciones específicas bajo las cuales cualquiera de las partes puede rescindir el contrato anticipadamente, ofreciendo una mayor seguridad a ambas partes.
Contrato de arrendamiento de industria
Tipo de contratos de arrendamientos destinado al sector industria. Se alquila un local con la maquinaria y las instalaciones necesarias para desarrollar una actividad industrial. Como en el resto de contratos vistos hasta ahora, la duración es libremente pactada.
Diríamos que es una figura bastante similar al arrendamiento de local de negocio, pero con una gran y notoria diferencia: El arrendatario adquiere el espacio físico, pero también la propia actividad empresarial en sí. Es decir, alquila la actividad industrial durante un tiempo determinado para su explotación económica.
Este tipo de acuerdo de arrendamiento está contemplado en los artículos 1546 y siguientes del Código Civil.
Contrato de alquiler social
Como su nombre indica, el contrato de alquiler social es de los tipos de contratos de arrendamientos uno de los más singulares. Está diseñado para proporcionar una solución de vivienda a personas y familias en situaciones de vulnerabilidad económica.
El alquiler social se dirige a aquellos individuos y familias que se encuentran en situaciones de especial necesidad, pero se deben cumplir ciertos requisitos para poder ser elegible para este tipo de vivienda. Por ejemplo:
- Tener ingresos económicos limitados, que no superen los umbrales establecidos por la normativa.
- La ausencia de propiedades en territorio español, lo que permite focalizar la ayuda en los más necesitados.
- Situaciones de vulnerabilidad reconocidas, tales como desempleo, discapacidades o situaciones de riesgo de exclusión social.
Renta controlada y duración
Los contratos de alquiler social tienen características específicas que los distinguen de los arrendamientos convencionales. Por ejemplo, la renta se fija de manera que no exceda el 30% de los ingresos netos del inquilino, asegurando así que la carga económica sea asequible. La duración inicial suele ser de 2 años, con posibilidades de prórrogas en función de las circunstancias del inquilino y su situación económica.
Existen mecanismos de evaluación periódica que permiten ajustar el contrato a las necesidades de quienes lo ocupan.
Contrato de renta antigua
Por último, hablamos de los contratos de renta antigua por regulación histórica. Este tipo de contrato de arrendamiento está regido por normativas previas a la LAU, lo que significa que posee un marco jurídico diferente al de los contratos que se formalizan en la actualidad. Cada vez quedan menos pero todavía los hay en España, lo que significa que están sujetos a exigencias muy diferentes a los contratos actuales.
Son rentas significativamente más bajas que las del mercado actual, con condiciones menos restrictivas (los inquilinos disfrutan de derechos que ya no están presentes en contratos más recientes) y con una estabilidad en el arrendamiento absoluto, dado que muchos de estos contratos permiten la prórroga automática tras su vencimiento.
Qué pasa en la actualidad con estos contratos
Eso sí, en la actualidad, estos contratos conllevan implicaciones particulares. La diferencia en las rentas ha llevado a una situación en la que muchos propietarios prefieren no alquilar sus viviendas, debido al temor de no poder ajustar las rentas acorde al mercado. Los inquilinos pueden beneficiarse de condiciones más favorables, pero también pueden enfrentar problemas relacionados con la falta de mantenimiento o renovación de contratos.
Si así lo desean, estos contratos pueden ver prorrogada su duración indefinidamente a voluntad del inquilino, aunque hay contextos por ley en los que se autoriza a resolver el contrato, como la imperiosa necesidad del arrendador de usar la vivienda para sí o para sus descendientes o ascendientes, obligación de derribo o la ocupación por parte del inquilino de dos o más viviendas, entre otros contextos.
Cláusulas de contratos de arrendamientos
Ni que decir tiene que siempre, siempre hay que leer atentamente todas las cláusulas del contrato antes de firmarlo y, en caso de dudas, consultar con un abogado especializado en arrendamientos.
Lo más normal es que nos encontremos con cláusulas en contratos de arrendamientos como estas, bastante estándar y coherentes:
- Identificación de las partes: Se incluye la información personal del arrendador y del arrendatario, como nombre completo, DNI, domicilio, etc.
- Descripción del inmueble: Se detalla la ubicación, características y estado de la vivienda que se alquila.
- Duración del contrato: Se especifica el plazo de duración del arrendamiento, que según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es de un mínimo de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica.
- Renta: Se establece la cuantía de la renta mensual, la forma y el plazo de pago.
- Fianza: Se fija la cantidad de la fianza que el arrendatario debe entregar al arrendador como garantía del cumplimiento del contrato.
- Gastos: Se especifica qué gastos correrán a cargo del arrendador (por ejemplo, impuestos, comunidad) y cuáles a cargo del arrendatario (por ejemplo, suministros, mantenimiento).
- Uso de la vivienda: Se indica que la vivienda se destinará a vivienda habitual del arrendatario y su familia.
- Obras: Se regula la posibilidad de que el arrendatario realice obras en la vivienda, que en ningún caso podrá afectar a la seguridad o estructura de la vivienda, necesitando siempre la autorización por escrito del arrendador.
- Cesión y subarriendo: Se prohíbe la cesión del contrato o el subarriendo de la vivienda por parte del arrendatario, salvo que cuente con el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
- Derecho de adquisición preferente: Se establece si el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda.
- Resolución del contrato: Se indican las causas por las que se podrá resolver el contrato, como el impago de la renta, el incumplimiento de alguna de las obligaciones del contrato, etc.
- Notificaciones: Se establece la forma en que se realizarán las notificaciones entre las partes (por ejemplo, por correo electrónico, por correo postal).
- Legislación aplicable: Se indica que el contrato se regirá por la LAU y demás legislación aplicable.
- Sumisión a fuero: Se establece el tribunal competente para resolver cualquier controversia que pueda surgir del contrato.
No son, ni mucho menos, las únicas. Puede haber muchas más y de distinta índole, tantas como quiera determinar el arrendador o la inmobiliaria. Por ejemplo, relativa a la tenencia de animales o a la prohibición de ciertas actividades (ej. fumar).
Conclusiones
Hemos conocido en estas líneas los tipos de contratos de arrendamientos que tenemos en España y qué diferencias a grandes rasgos presentan unos de otros. El contrato de alquiler de vivienda habitual es el más extendido, aunque por los tiempos que corren, se den menos alquileres en España que nunca.
Poner énfasis siempre en las cláusulas de contratos de arrendamientos que pueda haber, y si no estamos de acuerdo, negociarlas.
En Abogados Comunidades somos juristas especializados en derecho de arrendamientos en Oviedo y Asturias. Estamos a vuestra disposición si tenéis dudas, consultas o requerís asesoramiento en la materia.
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