Han de estar bien definidas las responsabilidades del constructor antes de que una obra comience, pero también una vez acabe y pase el tiempo, ante posibles deficiencias o problemas en la seguridad y ejecución ante los propios propietarios.
En este sentido, la Ley de Ordenación de la Edificación establece las obligaciones legales del constructor y los plazos para reclamar posibles daños materiales. Vamos a repasarlo a continuación, junto a esos defectos de construcción más comunes que podemos encontrarnos en nuestra vivienda, edificio o comunidad.
Y en caso de que se produzcan estos defectos, vamos a conocer también cómo sería el proceso para interponer una denuncia y reclamar las responsabilidades correspondientes al constructor.
Cualquier duda, Jesús Martínez Junceda, nuestro socio fundador y abogado especializado en Propiedad Horizontal os la aclarará. Dejadla en comentarios en cualquier momento.
Responsabilidades del constructor en el proceso de ejecución
Como bien sabemos, el constructor es la figura central en la ejecución de toda obra. Sus responsabilidades son claras, y se enfocan en:
- Realizar la construcción conforme al proyecto técnico (implica seguir al pie de la letra lo estipulado en los planos y memorias técnicas).
- Asegurar la utilización de materiales y productos que cumplan con los estándares técnicos y de seguridad establecidos por la normativa vigente.
- Coordinar el trabajo del personal contratado y de cualquier subcontratista.
- Garantizar la calidad de los trabajos a través de supervisiones y controles recurrentes durante la ejecución para evitar defectos constructivos.
Las responsabilidades del constructor no son las mismas que las del promotor del proyecto o las del propio director de la obra. Lógicamente la relación entre estos tres roles es constante y la interacción, fluida, para cumplir con todas las directrices de un proyecto de construcción.
El promotor es el responsable de la financiación y de la iniciativa del proyecto, mientras que el director de obra supervisa que la ejecución sea conforme al proyecto y a la normativa aplicable.
Una actuación estándar sería que el promotor confiera al constructor la ejecución de la obra, según un contrato y con unos términos del trabajo específicos, para que luego el director de obra actúe como un mediador y se asegure que el constructor cumpla con las normas y especificaciones acordadas.
Responsabilidad solidaria entre agentes de la edificación
Cuando surgen defectos en la construcción, la responsabilidad puede ser exigida no solo al constructor, sino también a otros agentes involucrados en el proceso. Este concepto de responsabilidad solidaria implica que si el defecto es atribuible a una omisión o fallo en la coordinación de funciones, todos los agentes pueden ser considerados responsables.
La legislación vigente establece que, en caso de defectos, los propietarios tienen derecho a reclamar a cualquier agente vinculado al proyecto, no sólo al constructor. Si las responsabilidades en los contratos están bien definidas, evitaremos confusiones y litigios en caso de que aparezcan vicios de construcción.
Marco legal de la responsabilidad del constructor
Nos referimos a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). La normativa clave en el ámbito de la construcción en España.
Debemos quedarnos con que esta ley establece los principios básicos que regulan la actividad constructiva y define específicamente las responsabilidades del constructor y de todos los demás agentes implicados.
Su ámbito de aplicación abarca tanto obras nuevas como rehabilitaciones y reformas, asegurando que en cualquier proyecto se respeten las condiciones de habitabilidad y seguridad. La LOE también cubre aspectos referidos a la seguridad estructural, la calidad de los materiales y la sostenibilidad, permitiendo así una protección amplia de los interesados en el proceso constructivo.
Responsabilidad civil y plazos para reclamar daños materiales
La LOE establece un régimen de responsabilidad civil que permite a los propietarios reclamar daños materiales en caso de que se detecten vicios o defectos en la construcción. Esta responsabilidad se clasifica en función de la naturaleza del daño y se divide en tres plazos:
- Un año: Para los daños que afectan a elementos de terminación o acabados, contados desde la recepción de la obra.
- Tres años: Para vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad.
- Diez años: Para daños que comprometen los elementos estructurales del edificio, como cimentaciones o muros de carga. Este plazo inicia desde la recepción de la obra.
Estos plazos determinan el tiempo en el que los propietarios pueden exigir responsabilidades al constructor por los daños observados. O sea, que son determinantes para, por ejemplo, interponer una denuncia.
Tipos de defectos constructivos más comunes en viviendas
Muchos nos vienen a la cabeza si hablamos de defectos constructivos: Problemas con los cimientos, fugas en las instalaciones, desniveles en los suelos, etc. Ahora veremos algunos de los más comunes, que pueden llegar a ser peligrosos para las personas que vivan en su interior.
Todos ellos son responsabilidad directa del constructor de la obra.
☑️ Defectos en elementos estructurales y su impacto
Los defectos estructurales son particularmente preocupantes, dado que pueden comprometer la estabilidad de una edificación. Hablamos, entre otros, de fisuras en los muros de cara, deformaciones en vigas y/o columnas o cimientos mal diseñados o ejecutados.
Si vemos grietas, fisuras en la edificación, perfectamente podríamos estar delante de serios problemas en las cimentaciones que, de no ser tratadas, podrían incluso acabar en colapso. Del mismo modo, como se haya hecho un mal cálculo estructural, con sobrecargas en determinados puntos del edificio o se hayan empleado materiales inadecuados, seguiría estando en peligro la edificación y sus integrantes.
☑️ Vicios relacionados con instalaciones y habitabilidad
Otras responsabilidades del constructor en materia de construcción son las vinculadas a las instalaciones. Fontanería, electricidad y sistemas de calefacción, por ejemplo. Imprescindibles para toda habitabilidad natural y que en ocasiones ya vienen con defectos que derivan en situaciones del todo inaceptables.
Entrar en una vivienda de nueva construcción a vivir y sufrir, por ejemplo, fugas en sistemas de fontanería (humedad, moho, daños en la estructura del inmueble). Seguro que a más de uno os suena 😒. O toparnos con la instalación eléctrica mal realizada (posibles cortocircuitos o incendios).
☑️ Problemas en acabados y terminaciones
¿Los acabados de un inmueble son importantes? Y tanto. Es de las primeras cosas en las que se fijan los propietarios. Son más visibles que esos fallos en las instalaciones que mencionábamos anteriormente, y desde una perspectiva estética y funcional, son determinantes para el hogar.
En cocina y baños son más evidentes, pero en cualquier otra habitación también son fáciles de detectar. Grietas en paredes, juntas o revestimientos mal ejecutados, suelos desnivelados… Un sinfín de quebraderos de cabeza para los propietarios y que es una de las responsabilidades del constructor como principal encargado de la obra completa.
Garantías y seguros obligatorios para el constructor
Toda obra cuenta con garantías y seguros que proporcionan protección tanto a propietarios como a constructores ante posibles vicios y defectos en las obras. El constructor ha de estar adecuadamente asegurado para cubrir cualquier eventualidad que pueda surgir a lo largo de su actividad profesional.
Seguro de daños materiales y su cobertura temporal
Está el seguro de daños materiales, que es una obligación que recae sobre el constructor, y que garantiza la protección frente a posibles daños en la edificación. Este tipo de seguro cubre defectos constructivos que pueden poner en riesgo la integridad de la obra y la seguridad de sus ocupantes.
En cuanto a la cobertura temporal, varía según el tipo de deficiencia que se encuentre, permitiendo reclamaciones en distintos plazos, tales como:
- Un año: Para defectos en elementos de terminación o acabados.
- Tres años: En casos de vicios que afectan a la habitabilidad de la construcción.
- Diez años: Para daños que comprometen la estabilidad estructural de la edificación.
Responsabilidades aseguradas durante la garantía decenal
La garantía decenal es un mecanismo de protección establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que se aplica principalmente a la construcción de vivienda nueva. Esta garantía asegura que los daños que afecten a la estructura del edificio, como muros de carga o cimentaciones, serán cubiertos durante un periodo de 10 años.
La aseguradora está obligada a indemnizar a los propietarios para reparar los daños.
Función de la dirección facultativa en garantía y control
La dirección facultativa, compuesta por el equipo técnico responsable de supervisar la obra, juega un papel determinante en el control de calidad y en la verificación de las condiciones de la construcción. Esta figura no sólo se encarga de asegurar que la obra se ejecute conforme a los planos y especificaciones del proyecto, sino que también tiene la responsabilidad de identificar posibles irregularidades durante el proceso constructivo.
Proceso para reclamar responsabilidades al constructor
El primer paso en este proceso para reclamar las responsabilidades del constructor consiste en detectar y documentar los defectos presentes en la construcción. Para ello, habrá que llevar a cabo una inspección detallada de toda la obra.
Los defectos más comunes que nos podríamos encontrar serían:
- Filtraciones de agua.
- Grietas en paredes y techos.
- Desperfectos en instalaciones eléctricas o de fontanería.
- Problemas de aislamiento térmico o acústico.
- Defectos en acabados de suelos y paredes.
Una adecuada documentación incluirá imágenes, informes de peritos o testimonio de especialistas que avalen la existencia y gravedad de los defectos encontrados. Tener bien este registro nos pondrá en óptima posición para sustentar cualquier reclamación posterior.
☑️ Comunicación formal y notificación al constructor
Una vez identificados los defectos, se procede a notificar formalmente al constructor a través de un documento escrito en el que se expongan los defectos detectados y se exija su subsanación. Cuando decimos por escrito, aconsejamos desde Abogados Comunidades enviar un burofax o carta certificada con acuse de recibo, que certifique la recepción por parte del constructor.
En esta notificación se debe incluir un plazo razonable para la resolución de los problemas, así como la intención de llevar a cabo acciones legales si no se efectúan las reparaciones necesarias dentro del periodo establecido tal y como entendemos que forma parte de las responsabilidades del constructor.
☑️ Peritajes y dictámenes técnicos para evaluar daños
Si el constructor no responde adecuadamente, se puede proceder a solicitar un peritaje técnico. Este dictamen tendrá como función evaluar la naturaleza y extensión de los defectos constructivos, así como su correspondiente impacto.
Los informes periciales son una herramienta especialmente valiosa en términos de argumentación y justificación técnica. Son pruebas que podremos utilizar tanto en las negociaciones con el constructor como en un eventual procedimiento judicial. Estos documentos deben ser detallados y contener conclusiones objetivas sobre el estado de la edificación.
☑️ Procedimiento judicial ante incumplimientos y defectos
Si, tras los pasos anteriores, no se ha llegado a un acuerdo satisfactorio y el constructor no realiza las reparaciones necesarias, se podrá iniciar un procedimiento judicial para exigirle las responsabilidades pertinentes como constructor.
Comenzaremos el procedimiento con la presentación de una demanda en el juzgado de Oviedo (o de la localidad correspondiente), donde se expondrán los defectos y la falta de respuesta del constructor. Demanda acompañada de toda la documentación recopilada, incluidos los informes periciales y la comunicación previa realizada.
En esta fase judicial, a parte de la admisión (o no admisión) de la demanda por parte del juzgado, hay que tener en cuenta que puede haber una posible conciliación entre las partes (solución amistosa), o la celebración final del juicio, donde se presentarán diversas pruebas y testimonios.
En última instancia, si la sentencia resulta favorable, se podrá exigir al constructor la reparación de los defectos y, si corresponde, el pago de los daños causados.
Rol de la propiedad horizontal en la gestión de defectos
En las responsabilidades del constructor, éste tiene ciertas obligaciones ante la comunidad de propietarios, como bien sabemos. Estas se centran en garantizar que las edificaciones cumplan con los estándares de calidad y seguridad.
En caso de defectos, los propietarios pueden exigir responsabilidades, pues el constructor es quien debe hacerse cargo de los vicios constructivos detectados. Hablamos de defectos como los relativos a cuestiones estructurales que afectan a la estabilidad del edificio y que deben ser reparados por el constructor. También si las instalaciones están defectuosas o no cumplen la normativa. Podrían generar problemas de habitabilidad, lo que también es responsabilidad del constructor.
Otros defectos serían acabados y terminaciones deficientes, que aunque no sean estructurales, sí que afectan el valor de las propiedades y requieren atención del constructor.
Procedimientos específicos en la propiedad horizontal
En el marco de la ley de propiedad horizontal, se establecen procedimientos claros para gestionar los defectos. Recomendamos en estos casos que los propietarios se organicen para afrontar estos problemas de manera colectiva. Mucho más efectivo que ir por separado.
Hacer saber al constructor de la situación del inmueble o finca vía oficial, bien documentada y con carácter formal. Previamente, reunión de propietarios para discutir defectos y decidir acciones. Después, elaboración de un acta que detalle los problemas y acuerdos alcanzados y, finalmente, la notificación al constructor sobre los defectos identificados junto con un plazo para la subsanación.
Coordinación entre administradores y agentes de la edificación
Es lógico que el administrador ha de mantener contacto constante con el constructor para supervisar el avance de las obras de reparación. Cualquier comunicación, debe quedar registrada para la transparencia del proceso, para que en esa evaluación continua del estado de las reparaciones que ha de producirse, todo esté claro y se aborden los defectos adecuadamente.
Conclusiones
Las responsabilidades del constructor de una obra son claras, y el proceso para reclamarle en caso de defecto en la propiedad u otras anomalías, ya hemos visto que es sencillo. Si en nuestra vivienda o comunidad nos encontramos con filtraciones de agua, grietas en paredes o defectos en acabados, por ejemplo, habrá que notificar formal y correctamente al constructor a través de un documento escrito (burofax). Siempre dejando un plazo razonable para la resolución de los problemas, especificando que si no se subsanan los defectos, se emprenderán acciones legales.
En Abogados Comunidades os asesoramos y representamos en caso de que haya que llevar defectos de construcción u otras situaciones relacionadas con las responsabilidades del constructor, a instancias judiciales.
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