El contrato de arras penitenciales es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda que establece compromisos y condiciones. Como especialistas que somos Abogados Comunidades en Derecho Inmobiliario, nos toca explicar en muchos casos que al vencer el contrato, tanto el comprador como el vendedor tienen obligaciones específicas. En este contexto, las arras penitenciales permiten el desistimiento del contrato, con la devolución o recepción del doble de las cantidades entregadas.
Pero antes de proseguir, especificar que el contrato de arras como tal, no existe. Legalmente se denomina contrato privado de promesa de compraventa, y puede incluir arras o no. Ya sabemos que ha 3 tipos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias.
De la mano de un abogado especializado, hay que contar con un modelo de contrato que incluya cláusulas indispensables. Gracias al letrado/a, seremos capaces de especificar tales cláusulas, y usar las arras penitenciales como una herramienta útil para asegurar la transacción y evitar problemas en la compra de una vivienda.
Vamos a ahondar en el asunto y a responder a posibles dudas.
¿Qué pasa si vence el contrato de arras?
Una de las más habituales, sino la que más. Al vencer el contrato de arras, es necesario conocer cuáles son las obligaciones que corresponden tanto al comprador como al vendedor. Habrá que tener en cuenta las consecuencias legales que pueden derivarse en caso de que el contrato llegue a su término.
Enumeramos las obligaciones y las consecuencias legales al vencimiento del contrato de arras:
Obligaciones del comprador y el vendedor al vencimiento del contrato de arras
Una vez que el contrato de arras penitenciales llega a su fin, tanto el comprador como el vendedor tienen ciertas obligaciones que deben cumplir. Estas obligaciones son las siguientes:
- El comprador debe proceder a realizar el pago restante del precio acordado por la vivienda, según lo establecido en el contrato de compraventa.
- El vendedor, por su parte, debe cumplir con la entrega de la vivienda en las condiciones y plazos establecidos en el contrato.
Ambas partes deben respetar las obligaciones asumidas en el contrato de arras, ya que de lo contrario se podrían derivar consecuencias legales.
Consecuencias legales del vencimiento del contrato de arras
En caso de que alguna de las partes incumpla las obligaciones establecidas en el contrato de arras al llegar a su vencimiento, pueden surgir diversas consecuencias legales. Estas consecuencias pueden variar dependiendo de los términos y cláusulas específicas acordadas en el contrato, así como de la jurisdicción en la que se encuentre la transacción.
- Si el comprador incumple con el pago restante del precio acordado, el vendedor puede rescindir el contrato y retener las cantidades entregadas como arras, además de poder reclamar daños y perjuicios adicionales.
- Por otro lado, si es el vendedor quien no cumple con la entrega de la vivienda en las condiciones establecidas, el comprador puede optar por resolver el contrato y reclamar la devolución de las arras por duplicado, así como los daños y perjuicios sufridos.
En caso de incumplimiento, se puede reclamar mediante una acción de resolución de contrato privado de compraventa y reclamación de cantidad. Si las arras son inferiores a 6.000 € se tramita por juicio verbal, y si son superiores a esta cantidad, se realiza por procedimiento ordinario. Previamente se les envía a ambas partes un burofax resolviendo el contrato y solicitando la devolución del dinero por 15 días, y posteriormente se interpone la correspondiente demanda.
Esto incluye intereses (interés legal del dinero desde que se envía el burofax) y costas. También, en algunos casos, se puede incluir (lo recomendamos desde Abogados Comunidades) los gastos extrajudiciales.
Como vemos, las consecuencias legales pueden variar en función de lo estipulado en el contrato de arras y las leyes aplicables. Si vamos de la mano de un letrado especialista en temas inmobiliarios como es Jesús Martínez Junceda, sabremos de antemano tales consecuencias, y sabremos, por lo tanto, si va a ser necesario recurrir a la vía judicial para resolver la situación de manera adecuada o no.
Las arras penitenciales o de desistimiento
Las arras penitenciales son una modalidad de contrato de arras que busca garantizar el cumplimiento del acuerdo entre comprador y vendedor. En caso de incumplimiento por parte de una de las partes, las arras penitenciales establecen que la parte afectada puede reclamar daños y perjuicios.
El contrato de arras penitenciales se define como un anticipo o señal que tiene carácter indemnizatorio y que permite el desistimiento unilateral del contrato. Su finalidad principal es asegurar el cumplimiento de las obligaciones por ambas partes, proporcionando una compensación económica en caso de que se decida no llevar a cabo la compraventa.
- Son un mecanismo legal para garantizar el cumplimiento del contrato.
- Su importe suele ser equivalente a un porcentaje del precio de venta acordado.
- Permiten el desistimiento unilateral, tanto por parte del comprador como del vendedor.
- En caso de desistimiento, establecen el pago de una indemnización.
Derechos y obligaciones de las partes contratantes en las arras penitenciales
En el contrato de arras penitenciales, tanto el comprador como el vendedor tienen derechos y obligaciones establecidos en el contrato. Estas obligaciones pueden variar dependiendo de lo estipulado en el acuerdo entre ambas partes.
Algunos de los derechos y obligaciones que suelen incluirse en las arras penitenciales son:
- El comprador tiene derecho a recibir la devolución del doble de las cantidades entregadas como arras en caso de desistimiento por parte del vendedor.
- El vendedor tiene derecho a recibir el doble de las cantidades entregadas como arras en caso de desistimiento por parte del comprador.
- Ambas partes se comprometen a no dar publicidad a la vivienda durante la vigencia de las arras, evitando así que otros compradores se interesen por el inmueble.
- En caso de desistimiento, ambas partes deberán asegurar que la devolución de las cantidades entregadas como arras se realice en el plazo establecido en el contrato.
Desistimiento en el contrato de arras penitenciales
El desistimiento en el contrato de arras penitenciales es un aspecto de gran peso específico en todo proceso de compraventa de vivienda. Sobre el propio proceso y las posibles consecuencias que pueden surgir en caso de desistimiento, habría que apuntar lo siguiente:
- El desistimiento en el contrato de arras penitenciales es posible siempre y cuando se haya establecido esta cláusula en el documento.
- Para llevar a cabo el desistimiento, ambas partes deben estar de acuerdo en su ejecución y se debe comunicar por escrito.
- Una vez realizado el desistimiento, se devuelve o se recibe el doble de las cantidades entregadas como arras.
- Tener en cuenta que un contrato de arras penitenciales tiene como finalidad garantizar el cumplimiento del mismo, por lo que la parte que desiste puede sufrir consecuencias legales en caso de no cumplir con lo establecido.
- En el caso de que el desistimiento se produzca por parte del comprador, este puede perder las cantidades entregadas como arras confirmatorias, ya que estas se descuentan del precio final de venta.
- Si el vendedor decide desistir, debe devolver el doble de las arras recibidas al comprador.
Reclamación de daños y perjuicios en caso de desistimiento
En situaciones en las que el desistimiento cause perjuicios económicos a alguna de las partes involucradas, es posible realizar una reclamación de daños y perjuicios. Sin embargo, esto dependerá de las cláusulas y negociaciones establecidas en el contrato de arras penitenciales.
Si el cumplimiento del contrato de arras penitenciales se vio afectado debido al desistimiento, la parte afectada tiene derecho a reclamar los daños y perjuicios que haya sufrido como consecuencia de esta situación. Como venimos diciendo, un abogado experto en materia inmobiliaria podrá llevar a cabo dicha reclamación y evaluar la viabilidad de la misma.
Modelo contrato de arras penitenciales
Hay que dejar claros algunos aspectos. El primero y más importante es que el contrato de arras penitenciales no es obligatorio, por lo que se puede pasar directamente a la compraventa. Aunque no es una cuantía establecida por decreto, en el ámbito inmobiliario suele rondar el 10% del principal (coste total del inmueble).
En este contrato privado de promesa de compraventa, mal llamado contrato de arras penitenciales, debe reflejar una serie de estipulaciones, como veremos ahora más en profundidad: el tiempo máximo en el que se tiene que firmar la compraventa, en qué notaría se va a oficializar o el método de pago en el que se ejecutará la transacción inmobiliaria.
Como ya hemos especificado, si la parte vendedora no quiere vender el inmueble, deberá compensar a la parte compradora con la cuantía de esas arras duplicada (dependerá, no obstante, del acuerdo previo al que hayan llegado ambas partes).
Estructura y contenido de un contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales es un documento legal que establece los compromisos y condiciones de una compraventa de vivienda. Serían:
Identificación de las partes
En esta sección se deben incluir los datos personales completos del comprador y el vendedor, como nombres completos, números de identificación, domicilios y cualquier otro dato necesario para su identificación precisa.
Descripción de la vivienda
Vital el detallar de manera precisa la vivienda objeto de la compraventa, incluyendo su dirección completa, número de referencia catastral, registro de la propiedad y número de cédula de habitabilidad.
Precio de venta y forma de pago
Debe especificarse el precio acordado para la vivienda, indicando si incluye o no impuestos y gastos adicionales. Además, se debe establecer la forma de pago, detallando si se realizará en efectivo, mediante cheque, transferencia bancaria u otra modalidad acordada entre las partes.
Obligaciones y plazos
En esta sección se establecen las obligaciones tanto del comprador como del vendedor, incluyendo plazos para realizar las gestiones necesarias, como, por ejemplo, la obtención de la financiación o la firma de la escritura pública de compraventa.
Cláusulas especiales
En caso de existir cláusulas especiales a acordar entre las partes (ej. Inclusión de mobiliario o la realización de reformas antes de la entrega de la vivienda), se deben especificar claramente en esta sección.
Arras penitenciales
Finalmente, se debe incluir una cláusula específica para las arras penitenciales, indicando que, en caso de desistimiento por cualquiera de las partes, se procederá a la devolución o recepción del doble de las cantidades entregadas como arras.
Cláusulas indispensables en un modelo de arras penitenciales
Las cláusulas que no deben faltar en un modelo de arras penitenciales son las siguientes:
- Cláusula de arras penitenciales: Esta cláusula establece el carácter penitencial de las arras y las consecuencias en caso de desistimiento.
- Cláusula de resolución del contrato: En esta cláusula se establecen los casos en los que el contrato podrá ser resuelto por ambas partes.
- Cláusula de entrega de llaves: Esta cláusula establece la fecha y forma en la que se hará la entrega de las llaves de la vivienda.
- Cláusula de incumplimiento: Esta cláusula establece las penalizaciones y posibles indemnizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
- Cláusula de jurisdicción y ley aplicable: Se establece la jurisdicción y la ley que regirán cualquier controversia o litigio relacionado con el contrato.
Nuestro abogado debe redactar las cláusulas de forma clara y precisa, evitando ambigüedades o interpretaciones erróneas.
Conclusiones
Las arras penitenciales son un elemento protector en una compraventa de vivienda debido a varias razones. En primer lugar, porque brindan seguridad tanto al comprador como al vendedor, ya que se establece un compromiso económico que garantiza que ambas partes cumplan con sus responsabilidades.
A través de un contrato de arras penitenciales (contrato privado de promesa de compraventa) se protege al comprador al asegurar que la vivienda no esté disponible en el mercado mientras se realizan trámites de financiamiento o negociaciones con entidades financieras. Esto evita posibles sorpresas o competencia de otros compradores interesados.
Por otro lado, las arras penitenciales también benefician al vendedor, quien puede recibir una compensación económica en caso de que el comprador decida desistir del contrato. Esto ayuda a cubrir posibles pérdidas o inconvenientes ocasionados por el incumplimiento del acuerdo inicialmente pactado.
En Abogados Comunidades somos especialistas en Oviedo y Asturias en Derecho Inmobiliario. Estamos a vuestra disposición para cualquier consulta sobre los contratos de arras penitenciales o cualquier otra materia.
