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Instalación de ascensores en comunidades de propietarios en Oviedo

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Instalación de ascensores en comunidades de propietarios en Oviedo

La instalación de ascensores en comunidades de propietarios es un tema que está de actualidad en España. Una nueva normativa Instrucción Técnica Complementaria (ITC) AEM 1 “Ascensores que actualiza los procedimientos de mantenimiento e inspecciones periódicas, y que no todas las comunidades y sus ascensores cumplen en la actualidad.

Las averías y accidentes con los ascensores son más comunes de lo que querríamos, por eso esta nueva legislación que viene a completar el Real Decreto 355/2024 que ya definía los estándares a cumplir por los nuevos ascensores. Ahora, los más antiguos, deberán adecuarse a estos nuevos parámetros en materia de seguridad.

Marco legal para la instalación de ascensores en comunidades de propietarios

Además de la propia Ley de Propiedad Horizontal, donde en su artículo 10 establece directrices concretas sobre cuándo la instalación de un ascensor se convierte en una obligación (enfocado en las necesidades de personas en situaciones específicas, garantizando su derecho a la accesibilidad), y el artículo 17, que regula el proceso de aprobación necesario para la instalación de ascensores, esta nueva normativa ITC regula aspectos comprometidos como la precisión en la nivelación, el ajuste del sensor de las puertas automáticas o la inclusión de un pesa cargas en la cabina. ´

¿En qué consiste este pesa cargas 🤔?

En un sistema que lo que trata de evitar es que el ascensor se ponga en movimiento si se supera cierto límite de peso. En la actualidad, muchos ascensores sí que comienzan su recorrido aun cuando sobre pasan el peso máximo indicado. Ello hace que vayan más lentos y, lógicamente, que exista un riesgo real de fallo mecánico.

Precisión en la nivelación y sensores

El gesto de agacharnos para poner mano o pie en el sensor de la puerta del ascensor y evitar que se cierre es un gesto típico que todos hemos hecho alguna vez. La nueva normativa en la instalación de ascensores en comunidades de propietarios obliga a las máquinas a tener un sensor más amplio. Es decir, que en cualquier punto de la puerta (de la parte superior a la inferior) ésta pueda detectar obstáculos y no continúe con el movimiento de cerrarse.

Del mismo modo, la regulación del Real Decreto 355/2024 aprobada por el Gobierno exige que la precisión de parada de los ascensores en las respectivas alturas de los pisos sea mayor. Es decir, que la parada esté más alineada que como hasta ahora. Se busca evitar caídas, por ejemplo, de personas mayores o de movilidad reducida al salir de los ascensores.

Las comunidades de propietarios son las encargadas de agendar y llevar al día las inspecciones periódicas de las máquinas. De no hacerlo, la nueva normativa estipula sanciones más severas.

instalacion ascensores comunidades de propietarios

Mayoría necesaria para la aprobación de la instalación de ascensores en comunidades de propietarios en Oviedo

Para que una votación sea válida y se autorice la instalación de un ascensor, es indispensable lograr la aprobación de la mayoría de los propietarios. Esto implica que más de la mitad de los votos deben ser a favor de la instalación. Este procedimiento garantiza que las decisiones sobre modificaciones en el edificio cuenten con el respaldo adecuado de la comunidad.

No solo se necesita la mayoría de votos, sino que también hay que tener en cuenta las cuotas de participación. Por ejemplo, en una comunidad con 50 vecinos, al menos 26 propietarios deben votar a favor y representar más del 50% de las cuotas. Este requerimiento refuerza la necesidad de consenso y equidad en la toma de decisiones.

Limitaciones económicas y responsabilidades

El coste de la instalación del ascensor no debe exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si esto sucede, se necesita una votación en la junta. Es importante que los propietarios solicitantes asuman la responsabilidad económica si los gastos superan este límite, lo que se señala claramente en la ley.

Tipos de solicitudes para instalación

La instalación de un ascensor puede solicitarse por diferentes motivos. Las solicitudes pueden variar en función de las circunstancias particulares de cada propietario o grupo de propietarios interesados. Examinaremos a continuación las variantes más comunes que permiten la instalación de ascensores en comunidades de propietarios.

Solicitud por parte de personas mayores de 70 años

El marco legal establece que las personas mayores de 70 años pueden solicitar la instalación de un ascensor en la comunidad de propietarios sin necesidad de someter la propuesta a votación en la junta. Esta medida garantiza que los propietarios en esta condición puedan acceder a sus viviendas y contribuir a la mejora de su calidad de vida.

Será obligatorio que la solicitud presentada esté debidamente documentada, lo que significa que debe incluir información relevante que justifique la necesidad de la instalación. De este modo, la comunidad de propietarios estará en condiciones de actuar conforme a lo requerido por la normativa vigente.

Personas con discapacidad y su derecho

Las personas con discapacidad tienen derecho a solicitar la instalación de un ascensor en la comunidad de propietarios sin necesidad de aprobación por parte del resto de propietarios. La legislación protege este derecho como parte de las medidas para garantizar la accesibilidad en edificaciones residenciales, fomentando la inclusión y la igualdad de oportunidades.

Al igual que en el caso anterior, será necesario que esta solicitud esté respaldada por la documentación correspondiente, que demuestre la necesidad de adecuar el acceso al edificio. De esta forma, se facilitará un acceso digno y seguro para todos los propietarios que lo requieran.

Solicitudes generales y requisitos adicionales

Las solicitudes para la instalación de ascensores en comunidades de propietarios para aquellas personas que no se encuentren en las categorías de mayores de 70 años o personas con discapacidad, deberán seguir un procedimiento distinto. Para llevar a cabo estas solicitudes, se deben considerar ciertos requisitos y limitaciones.

Consulta con arquitectos

Para garantizar una ejecución adecuada del proyecto, recomendamos desde Abogados Comunidades realizar una consulta con arquitectos o profesionales cualificados. Ellos pueden evaluar el edificio y ofrecer alternativas viables para la instalación, considerando aspectos como la estructura, el espacio disponible y las normativas a cumplir.

La orientación técnica es clave para determinar la mejor ubicación del ascensor dentro del edificio. Así, se podrán analizar las diferentes opciones que existen, así como las implicaciones económicas y logísticas de cada alternativa.

Viabilidad técnica y económica

Para saber la viabilidad del proyecto de instalación de ascensores en comunidades de propietarios, se debe analizar desde una perspectiva técnica y económica. Es necesario conocer si el edificio tiene la capacidad estructural para soportar la instalación de un ascensor y qué implicaciones tendría dicha instalación en la configuración del mismo.

Adicionalmente, habrá de elaborarse un presupuesto que contemple todos los costes asociados a la obra. Esto incluirá el precio de la instalación, posibles adaptaciones necesarias y los costos de mantenimiento futuros. Así, los propietarios estarán mejor informados para la toma de decisiones en junta.

Proceso de instalación del ascensor

Desde la evaluación inicial hasta la selección de proveedores, cada paso debe ser cuidadosamente planificado y ejecutado.

Evaluación de la viabilidad del proyecto

La viabilidad del proyecto se evalúa a través de un análisis previo que determina si la instalación del ascensor es realizable en el edificio en cuestión. Este análisis incluye la revisión de los planos del edificio y una valoración del espacio disponible.

El seleccionar la ubicación del ascensor es una decisión crítica. Las opciones más comunes incluyen:

  • Patio de luces, que permite una instalación discreta sin alterar la estética principal del edificio.
  • Hueco de escalera, aprovechando espacios comunes sin necesidad de modificar las estructuras internas de gran manera.
  • Modificaciones a la escalera existente para incorporar el ascensor, aunque esto puede requerir una evaluación técnica más exhaustiva.
  • Instalaciones exteriores, que pueden ser menos invasivas, pero a menudo implican complicaciones con normas urbanísticas.

Análisis técnico y económico

Sin un análisis técnico y económico detallado, no se puede avanzar en un proceso de instalación de ascensores en comunidades de propietarios. Este análisis debe incluir:

  • Estudio de la estructura del edificio para determinar la viabilidad técnica del proyecto.
  • Cálculo de costes relacionados con la instalación y el mantenimiento posterior.
  • Evaluación de posibles subvenciones y ayudas para facilitar la financiación de la obra.

Presupuesto y financiación de la obra

Una vez que se ha evaluado la viabilidad del proyecto, el siguiente paso es desarrollar un presupuesto que refleje todos los costos asociados a la instalación. Este presupuesto servirá como base para la búsqueda de financiación por parte de la comunidad.

Tener en cuenta que existen diversas opciones de subvenciones y ayudas gubernamentales que pueden cubrir parte de los costos de instalación del ascensor. Según la CC.AA. puede haber unas u otras. Son ayudas destinadas a la accesibilidad en edificios residenciales, y suelen ser gestionadas a nivel local o regional.

Impacto en los gastos comunes

La instalación de un ascensor tiene implicaciones económicas directas sobre los gastos comunes de la comunidad. Los costes por la instalación, así como el mantenimiento posterior, se reparten entre los propietarios.

Es una de las responsabilidades del administrador de fincas realizar una estimación clara para asegurar que todos los propietarios de la finca sean debidamente informados del impacto financiero.

Selección de proveedores

Este proceso debe basarse en un análisis riguroso de las opciones disponibles en el mercado. La evaluación de ofertas debe centrarse en aspectos como la reputación y experiencia del proveedor en proyectos similares, la calidad de los materiales propuestos para la instalación o las condiciones de la garantía ofrecida por el servicio post-instalación.

Los criterios para la selección del proveedor deben ser claros y específicos. Entre los principales criterios se incluyen:

  • Precio total del proyecto, que debe alinearse con el presupuesto previamente establecido.
  • Plazos de ejecución propuestos para asegurar que el trabajo se complete en un tiempo razonable.
  • Cualificaciones técnicas del personal que realizará la instalación.

Los requisitos administrativos y legales son también absolutamente cruciales en el proceso de instalación de ascensores en comunidades de propietarios. Estos requisitos aseguran que el proceso se ejecute de acuerdo con las normativas y que se obtengan los permisos necesarios para evitar problemas futuros. Hablamos más de ellos.

Requisitos administrativos y legales

Para iniciar la instalación de un ascensor, hay que obtener las licencias de obras requeridas por el ayuntamiento de Oviedo, o del ayuntamiento correspondiente. Este trámite va a garantizar que las obras cumplen con las normativas urbanísticas y de seguridad.

Para obtener la licencia, primero hay que presentar la solicitud formal en el ayuntamiento, con la documentación técnica necesaria (planos y memoria descriptiva del proyecto), luego, una vez presentada la solicitud, el departamento competente revisará la documentación para verificar que cumple con la normativa vigente.

Si todo está en orden, se expedirá la licencia de obras, que permitirá iniciar la instalación del ascensor.

Cumplimiento de normativas local (Asturias)

Además de la licencia de obras, tenemos que cumplir con las normativas locales, en este caso, al hablar de Oviedo y Asturias, del Decreto 57/2016, que aclara determinados aspectos de la Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 Ascensores» del Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención.

Especifica actuaciones en 7 puntos:

  • Puesta en servicio
  • Reparaciones y modificaciones
  • Puesta en servicio después de modificación importante
  • Mantenimiento
  • Accidentes con daños a personas o cosas
  • Inspecciones
  • Refugios en foso y huida

Podéis la normativa en cuestión sobre instalación de ascensores en comunidades de propietarios en Oviedo aquí.

Trámites ante la junta de propietarios

Es necesario llevar a cabo una serie de trámites ante la junta de propietarios antes de proceder con la instalación del ascensor. Convocar primero a todos los propietarios para discutir la propuesta de instalación y presentar los planes correspondientes. Durante la reunión, se presentará la propuesta de instalación, detallando aspectos técnicos, económicos y legales.

A continuación, tocará votar sobre la aprobación de la instalación. Se seguirá el procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal para asegurar que se cumple con los requisitos de mayoría.

Implicaciones para la comunidad de propietarios

La instalación de ascensores en comunidades de propietarios tiene diversas implicaciones. Afectan tanto a la estructura de la finca como a su economía y funcionalidad. Por eso es absolutamente obligatorio cumplir con un mantenimiento regular, lo que lógicamente implica unos costes anuales a la comunidad que han de salir reflejados en los presupuestos anuales y contar con la aprobación de la mayoría.

Ese mantenimiento es responsabilidad de la propia comunidad a efectos legales y administrativos. Se debe establecer un plan de mantenimiento que contemple revisiones regulares, como decimos. Esto incluye inspecciones técnicas programadas y cualquier tarea necesaria para mantener el ascensor en óptimas condiciones.

Costes y financiación del mantenimiento

Los gastos asociados a un mantenimiento de los ascensores de la comunidad incluyen:

  • Revisiones periódicas realizadas por técnicos certificados.
  • Reparaciones de averías y mantenimiento correctivo.
  • Seguros relacionados con la seguridad del ascensor.

La instalación de un ascensor conlleva, como decimos, un aumento en los gastos comunes para todos los propietarios. Antes de cualquier actuación, se discute en Junta para aceptar el presupuesto más adecuado y entender el sentido de una posible derrama o un aumento de la cuota anual en la comunidad.

instalación ascensores en comunidades de propietarios en Oviedo

Beneficios en la accesibilidad del edificio

Lógicamente, para todos los propietarios y personas que accedan a los edificios que puedan utilizar los ascensores para su mayor comodidad. Especialmente para aquellos individuos con necesidades de accesibilidad.

Preguntas frecuentes sobre la instalación de ascensores

La instalación de ascensores en comunidades de propietarios suscita muchas inquietudes en los residentes. La mayoría las hemos respondido ya, pero hacemos un resumen.

¿Qué obligaciones legales tienen las comunidades de vecinos?

Las comunidades de propietarios han de cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la accesibilidad en edificios residenciales. Evaluar las solicitudes de instalación de ascensores presentadas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años, e informar a todos los miembros de la comunidad sobre las decisiones relacionadas con la instalación y el mantenimiento del ascensor.

También deben asegurar la realización de la instalación conforme a las normativas técnicas y de seguridad. Es fundamental que se efectúen los trámites adecuados para la obtención de las licencias necesarias antes de comenzar el proyecto.

¿Hay casos especiales y excepciones?

En algunas circunstancias, pueden existir casos especiales que afecten a la instalación de ascensores. Por ejemplo, propiedades que se encuentran en edificios catalogados, donde pueden aplicarse restricciones adicionales respecto a la modificación del aspecto arquitectónico; o edificios con limitaciones estructurales que hagan impracticable la instalación sin realizar grandes obras.

¿Cómo se gestiona la participación de locales comerciales?

La participación de locales comerciales en la instalación de un ascensor plantea cuestiones específicas. En general, los propietarios de estos locales asumen parte de los costes asociados a la instalación y al mantenimiento del ascensor.

Esto se rige por la normativa existente en la comunidad, la cual puede estipular cómo se distribuyen estos gastos entre residencias y locales comerciales. También por las cuotas de participación, que determinan la proporción en la que cada propietario debe contribuir al coste total del ascensor, y por el derecho a voto de los propietarios de locales comerciales en la junta, lo que les permite opinar sobre la instalación y su continuidad.

Conclusiones

En la instalación de ascensores en comunidades de propietarios en Oviedo y Asturias, ha de haber un acuerdo claro en la comunidad sobre las responsabilidades económicas y de uso relacionadas con el ascensor. Lo que se pretende es evitar malentendidos y facilitar la convivencia entre los propietarios y los comerciantes.

Ya conocemos todas las normativas y singularidades que rodean este punto sensible de la gestión y administración de las comunidades. En Abogados Comunidades somos especialistas en Propiedad Horizontal, habiendo gestionado decenas de gestiones de instalación de ascensores con múltiples comunidades. Cualquier duda, dejadnos un comentario o contactar con el despacho.

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Jesús Martinez Junceda

Socio del bufete, con sedes en Oviedo y Barcelona.
Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.
Doctorando en Derecho Civil, en la Universidad de Oviedo.
Miembro del Consejo de Derecho Privado y de la Empresa, de la Universidad de Oviedo.
Miembro de la Comisión de Derecho Sanitario del ICAB.
Miembro del Comité de Calidad de Titulación (UNIR).
Máster en el Ejercicio Profesional de la Abogacía (UNIR).
Máster en Derecho de la Salud (CESIF).
Grado en Derecho (UNIOVI).
Ganador del Premio «Amadeu Maristany» de Oratoria, del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona.
Premiado como «Asturiano de la Semana», por la Asociación Compromiso Asturias Siglo XXI
Autor de diversos libros y publicaciones sobre diversas materias del Derecho y colaborador habitual en revistas de reconocido prestigio de su especialidad.

El despacho
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Jesús Martinez Junceda

Socio del bufete, con sedes en Oviedo y Barcelona.
Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.
Doctorando en Derecho Civil, en la Universidad de Oviedo.
Miembro del Consejo de Derecho Privado y de la Empresa, de la Universidad de Oviedo.
Miembro de la Comisión de Derecho Sanitario del ICAB.
Miembro del Comité de Calidad de Titulación (UNIR).
Máster en el Ejercicio Profesional de la Abogacía (UNIR).
Máster en Derecho de la Salud (CESIF).
Grado en Derecho (UNIOVI).
Ganador del Premio «Amadeu Maristany» de Oratoria, del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona.
Premiado como «Asturiano de la Semana», por la Asociación Compromiso Asturias Siglo XXI
Autor de diversos libros y publicaciones sobre diversas materias del Derecho y colaborador habitual en revistas de reconocido prestigio de su especialidad.

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