A la pregunta de si se puede impugnar un acta comunidad de propietarios sin abogado, la respuesta es que sí. La impugnación es un proceso donde la ley no exige este hecho, pero claro está, nos toca entender bien los requisitos y procedimientos para hacerlo correctamente.
Existen diversas razones que pueden llevar a un propietario a impugnar un acta, como decisiones ilegales o irregularidades en el proceso. Queremos desde Abogados Comunidades, a lo largo de este artículo, detallar los pasos a seguir y los contextos más comunes donde se puede dar esta situación.
Impugnar acta comunidad propietarios sin abogado: Así se hace
Aclarado ya que la impugnación de un acta en una comunidad de propietarios puede realizarse sin la asistencia de un abogado, hay que conocer las particularidades del proceso para tener éxito en el propósito de la impugnación.
Primero, hay que conocer los requisitos más relevantes del proceso. Los hemos resumido en los siguientes:
- El propietario debe estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias, salvo en casos específicos donde el acuerdo impugnado afecte a la modificación de estas cuotas.
- El propietario debe haberse manifestado en contra de la decisión durante la votación o haberse abstenido de votar.
- Necesitaremos recopilar la documentación necesaria que respalde la impugnación, como la copia del acta, comunicaciones relacionadas y cualquier prueba que apoye los argumentos presentados.
- El plazo para presentar la impugnación es variable, dependiendo del tipo de acuerdo a impugnar; esto es fundamental para asegurar que la reclamación sea admitida.
Entendidos estos aspectos, deberíamos preguntarnos si no sería mejor contratar a un abogado experto en impugnación de acuerdos comunitarios (como nuestro letrado Jesús Martínez Junceda). En parte, responderemos a esa pregunta conociendo las ventajas y desventajas de impugnar sin la ayuda de un abogado.
Ventajas
- Ahorro de costes al no incurrir en honorarios legales.
- Autonomía al tomar decisiones por uno mismo.
Desventajas
- Falta de conocimiento legal y jurídica que puede llevar a cometer errores que deriven en la desestimación de la impugnación.
- Proceso complejo con procedimientos y normativas difíciles de comprender.
- Posibles conflictos derivados de las decisiones tomadas que pueden generar tensiones en la convivencia, especialmente si el proceso no se maneja adecuadamente.
Sabido esto, ¿Qué decisión tomaríais 🤔?
Motivos comunes para impugnar un acta de comunidad
Existen diversos motivos que pueden llevar a un propietario a impugnar un acta de la comunidad. Los hemos comentado en más de una ocasión ya que están a la orden del día cuando nos referimos a discrepancias entre vecinos, administración y proveedores.
Entre las razones más frecuentes que justifican este proceso tendríamos:
Decisiones ilegales o en contra de los estatutos
Uno de los motivos más comunes para impugnar un acta es cuando se han tomado decisiones que son claramente ilegales o que contradicen los estatutos de la comunidad.
Generalmente están relacionados con aprobaciones de gastos sin el quorum necesario, lo que las invalida automáticamente, decisiones que afectan a la propiedad y que no fueron discutidas previamente (ej. modificaciones en las zonas comunes), o aprobaciones que favorecen a un grupo de propietarios en detrimento de otros, lo que va en contra del principio de igualdad establecido en los estatutos.
Lesión a los derechos de los propietarios
La impugnación también puede ocurrir si las decisiones adoptadas durante la junta lesionan los derechos de algún propietario. Este escenario se puede dar cuando se modifica el uso de espacios comunes en detrimento de ciertos propietarios, cuando se imponen cuotas extraordinarias sin una justificación válida y sin el consenso requerido o cuando se excluye a un propietario de la participación en decisiones que afectan a la comunidad, vulnerando así sus derechos.
Procesos irregulares durante la junta
Otra razón para impugnar un acta de la comunidad de propietarios sin abogado (o con él, depende de la gravedad) es la existencia de irregularidades en el proceso de la reunión. Estas irregularidades pueden incluir:
- La falta de notificación adecuada a todos los propietarios para asistir a la junta.
- La falta de un registro claro y preciso de las votaciones y acuerdos alcanzados.
- El incumplimiento de los plazos establecidos para la convocatoria de la reunión, lo que puede conllevar a acuerdos que no reflejan la voluntad real de la comunidad.
Proceso de impugnación del acta comunitaria
Vamos a repasar, uno a uno, el conjunto de pasos que un propietario debe seguir para presentar su reclamación ante un juzgado. Las premisas principales: Actuar con orden y reunir la documentación pertinente para fundamentar adecuadamente la impugnación.
Reunión y presentación de documentación
El primer paso en el proceso de impugnación de un acta de la comunidad de propietarios consiste en reunirse con otros propietarios que comparten la misma preocupación. De esta forma, se aborda el asunto de manera colectiva y más efectiva.
En cuanto a la documentación a presentar, no olvidarnos de:
- Copia del acta de la reunión que se desea impugnar.
- Pruebas que respalden los motivos de la impugnación, como evidencias de irregularidades u opiniones de otros propietarios.
- Cualquier notificación relacionada con la convocatoria de la junta y las decisiones tomadas.
Errores comunes en la documentación
Y ojo con los posibles errores que podamos cometer relativo a la documentación. Prestar mucha atención a este apartado del proceso, ya que cualquier desliz nos podría causar serios problemas en el proceso.
Los errores que más observamos:
- No adjuntar la copia del acta completa o solo enviar partes relevantes.
- Omitir pruebas que sustentan la impugnación.
- No presentar la documentación en el plazo legal establecido.
Redacción y presentación del escrito de impugnación
Una vez que se ha reunido la documentación necesaria, toca redactar un escrito de impugnación que expondrá de manera clara y concisa los motivos de la reclamación. Este escrito se presentará ante el juzgado correspondiente.
En este escrito hemos de exponer con claridad la identificación completa del demandante, incluyendo nombre y número de identificación, una descripción detallada de los motivos por los cuales se impugna el acta, y hemos de incorporar las pruebas y documentos de soporte.
Presentación ante el juzgado: pasos a seguir
El último paso en el proceso es llevar el escrito al juzgado. Este sería el procedimiento estándar:
- Dirigirse al juzgado de primera instancia correspondiente al lugar de la propiedad.
- Presentar el escrito y la documentación recopilada, asegurándose de obtener un recibo de presentación.
- Esperar la notificación del juzgado sobre la admisión de la impugnación.
Plazos para impugnar un acta
La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes plazos para impugnar un acta, que varían según la naturaleza del acuerdo en cuestión.
Un año
Este plazo se aplica a aquellos acuerdos que vulneran la ley o los estatutos de la comunidad. Ejemplos pueden incluir decisiones ilegales o que no cumplen con las normativas establecidas.
3 meses
Se establece este plazo para acuerdos que generan un perjuicio a los intereses de la comunidad en su conjunto, o que benefician de manera desproporcionada a uno o varios propietarios en detrimento de otros.
Un mes
Para aquellos acuerdos que se consideran gravemente perjudiciales para los intereses de un propietario, es posible impugnar en un plazo breve de un mes desde la notificación del acta.
Consecuencias de no cumplir con los plazos
La principal, la imposibilidad de recurrir decisiones que se consideran injustas o ilegales. Una vez transcurrido el plazo, no se podrá reclamar ante los tribunales.
Ojo porque si no se impugna el acta comunidad propietarios sin abogado a tiempo, quedarán consolidados los acuerdos adoptados durante la junta. Lógicamente, esto puede generar serios conflictos internos entre propietarios.
Contextos habituales en los que se impugna un acta comunidad de propietarios sin abogado
La impugnación de un acta en una comunidad de propietarios puede surgir en diversas circunstancias, como ya hemos comentado. Nuevas derramas, elección de cargos en los órganos de administración, gastos desconocidos, obras ilegales, impagos de cuotas, desconfianza en el administrador…
Cambios en gastos comunitarios
También, los cambios en la distribución de los gastos comunes son un motivo frecuente de impugnación. Cuando se decide modificar la cuota que cada propietario debe abonar, casi seguro que nos vamos a encontrar con discrepancias y malestar, que pueden perfectamente acabar con la impugnación del acta.
En Abogados Comunidades hemos visto como ha habido casos donde se han producido incrementos desproporcionados en los gastos sin justificación clara, o un establecimiento de cuotas diferentes para propietarios con similares derechos. También modificaciones en las bases de cálculo que afectan de manera injusta a ciertos propietarios.
Todas estas situaciones acabaron en impugnación del acta de esas juntas de propietarios.
Obras y mejoras en la propiedad
Como antes decíamos, el tema de las obras es foco general de problemas y de los motivos más recurrentes para impugnar acta comunidad propietarios sin abogado o con él. Y es que las decisiones sobre la realización de obras o mejoras en la comunidad, si esos trabajos no son realmente necesarios o se realizan sin el consentimiento adecuado, van a generar controversia segura.
Ningún propietario va a querer asumir el coste de unas mejoras no ha sido aprobado de manera democrática. Otra causa de disputa relacionada con las obras, la opacidad en la elección de las empresas encargadas de realizar las obras comunales.
Elección y reelección de cargos
Por último, y aunque hay muchas razones por las que se pueda impugnar un acta de la comunidad de propietarios, subrayamos el asunto de la elección de los cargos de la comunidad. Quien ha de ser presidente, secretario, vice presidentes, etc. También genera tensiones en determinados contextos.
Como cuando hay falta de convocatoria adecuada para la junta electoral, o se dan votaciones irregulares o mal contabilizadas. Ya no os contamos cuando “se impone” a candidatos sin el debido consenso de los propietarios. Pues lógicamente, se busca impugnar el acta.
Riesgos de impugnar el acta sin asesoramiento legal
Si bien ya os estamos diciendo en este artículo que es posible impugnar acta comunidad de propietarios sin abogado, pocas veces se precede de tal forma. De hecho, los propios colectivos de vecinos prefieren ponerse en manos de un especialista jurídico en Propiedad Horizontal para evitar riesgos significativos e innecesarios que afecten tanto el proceso legal como las relaciones entre vecinos.
Pero si se decide proceder sin abogado, hay riesgos. El primero que se nos viene a la cabeza, las fricciones entre los propietarios. Si un vecino decide llevar a cabo esta acción de forma unilateral, puede ser percibido como un acto de confrontación, lo que podría empañar la convivencia y la armonía en la comunidad. Se generará desconfianza entre ellos, malentendidos y una evidente polarización de opiniones que dificultará, a buen seguro, futuras decisiones comunitarias.
Otro, y grave, los posibles errores legales durante el procedimiento de impugnación. Sin la orientación adecuada, es fácil cometer errores que pueden invalidar la impugnación. Errores como:
- Presentación fuera de los plazos establecidos.
- Falta de documentación o pruebas que respalden la impugnación.
- Incorrecta redacción del escrito de impugnación, lo que puede resultar en desestimaciones.
Implicaciones económicas y legales
En el aspecto económico, podría ser que los costes asociados a la impugnación de un acta comunidad de propietarios sin abogado puedan incrementarse si se cometen errores en el proceso. Debemos, por tanto, considerar el riesgo de que la comunidad de propietarios reclame judicialmente los costes asociados a la impugnación, o las posibles sanciones o penalizaciones si se determina que la impugnación es infundada.
Ya vemos que actuar sin el respaldo de un abogado puede tener repercusiones negativas bastante notorias.
Casos en los que es recomendable contar con un abogado
Especialmente, cuando un caso presenta múltiples capas de complejidad, como varios propietarios involucrados y múltiples decisiones impugnadas. O cuando se requiere la preparación y presentación de pruebas para, en gran medida, ganar el caso.
Un abogado especializado ayudará a evaluar la validez de las pruebas recopiladas, a organizar la documentación de manera adecuada y a preparar testimonios y otros elementos que fortalezcan la causa.
Conclusiones
Es posible impugnar acta comunidad propietarios sin abogado, aunque como especialistas jurídicos en la materia que somos en Abogados Comunidades, hacerlo con el respaldo y asesoramiento legal de un letrado experto aporta más garantías de éxito, sin duda.
Hemos visto algunos de los principales contextos que se solemos tratar en el despacho que acaban en procedimientos de impugnación. Si con el diálogo y la mediación no conseguimos solventar el conflicto, impugnar el acta es una de las herramientas reglamentarias a nuestra disposición.
Si estáis en una situación similar y requerís asesoramiento, encantados de ayudaros.
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