Al hablar de los derechos de un inquilino en su relación contractual con el arrendador o empresa arrendadora, no todo el mundo los tiene claro. Hay una serie de derechos inviolables para cualquiera, en Oviedo o en cualquier otro punto de nuestro país.
¿Qué derechos fundamentales alberga un inquilino? Vamos a enumerarlos y explicarlos, y si os quedan dudas sobre vuestra situación de alquiler en relación a vuestros derechos y responsabilidades en la vivienda, en Abogados Comunidades os asesoramos vía comentario en el post, o por nuestras habituales vías de comunicación.
Derechos de un inquilino
Hemos de apoyarnos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y normativa relacionada, para conocer de primera mano los derechos de un inquilino en Oviedo y en España. Dicho esto, siempre conviene revisar el contrato concreto que hayamos firmado y, muy recomendable, consultar con abogado local para detalles específicos como nuestros especialistas en Propiedad Horizontal.
Vamos a repasar los principales derechos de los inquilinos cuando viven de alquiler en una vivienda.
Derecho a una vivienda digna y en condiciones de habitabilidad
El derecho más fundamental. El arrendador debe entregar la vivienda con condiciones que permitan su uso como residencia habitual, que cuente con servicios básicos (agua, electricidad, calefacción si es aplicable) y que no existan defectos estructurales graves que impidan su uso normal.
Siempre, antes de firmar el contrato de alquiler, hemos de revisar de arriba abajo que la vivienda a la que vamos a entrar a vivir, reúne las condiciones mínimas arriba mencionadas. Es, como decimos, un derecho fundamental del inquilino.
Derecho al uso pacífico de la vivienda
Uno de esos derechos del inquilino que más satisfacción concede, es el completo disfrute de su vivienda sin que el propietario entre en la misma sin sentimiento, algo realmente molesto y que, directamente, perturba el uso normal de la misma. Hemos de saber que el domicilio es inviolable, y no hay argumento en contra de ello que pueda usar el propietario.
Derecho a la duración mínima del contrato
Según la LAU, los contratos, en general, se pactan libremente (es decir, se pueden incluir cuantas cláusulas se quieran, siempre que estén dentro de la normativa y no vulneren derecho alguno), pero, muy importante, el inquilino tiene derecho a que, si el arrendador es persona física, el contrato dure hasta al menos 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), salvo que el inquilino renuncie o lo solicite.
Fue una de las cláusulas nueva incluidas en la última reforma de la ley, con el fin de proteger el derecho a la vivienda de las personas arrendatarias, y evitar la especulación y el abuso de poder.
Derecho a la prórroga del contrato
Los derechos del inquilino cuando el contrato llega a su final sin que él manifieste intención alguna de abandonar la vivienda y poner fin a la relación contractual, son motivo, muy a menudo, de controversia. El contrato puede prorrogarse por años adicionales hasta el límite que fija la ley llegados a este punto.
Es lo que se conoce como prórroga tácita o prórroga forzosa. Es una fase de prórroga obligatoria adicional si ninguna de las partes notifica su intención de no renovarlo. Este mecanismo está regulado por el Artículo 10 de la LAU.
Si nadie, ni arrendatario ni arrendador, ha manifestado su voluntad de no renovar, el contrato se renueva por 3 años más. Para evitar esta prórroga, el arrendador ha de notificar con 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento, su intención de renovar la relación contractual; en caso de que sea el arrendatario quien quiera cesar de vivir en la vivienda, ha de notificarlo con 2 meses de antelación.
Si el contrato se prorroga por esos 3 años adicionales (alcanzando los 8 años en total), y ninguna de las partes manifiesta de nuevo su voluntad de no renovar, el contrato entra en tácita reconducción, regida por el Código Civil (artículos 1566 y siguientes), no por la LAU.
La tácita reconducción significa que se entiende que se celebra un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo precio y condiciones, pero con una duración determinada por la periodicidad del pago de la renta:
- Si la renta se paga anualmente: La duración del nuevo contrato será de un año (y se prorrogará anualmente si no hay nueva notificación).
- Si la renta se paga mensualmente (lo más común): La duración del nuevo contrato será de un mes (y se prorrogará mensualmente si no hay nueva notificación).
Derecho a solicitar las reparaciones necesarias
Otro derecho del inquilino es el de exigir al arrendador que realice aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, cuando el deterioro no sea imputable al propio uso del inquilino.
Todo esto ha de estar bien especificado y explicado en el contrato, en las cláusulas relativas al uso y el mantenimiento del mobiliario, a la sustitución o reparación de los elementos necesarios para la vida ordinaria en la vivienda.
Derecho a la fianza y a su devolución
Uno de esos puntos controvertidos en toda relación contractual entre las partes de un alquiler. Bien sabemos que, al inicio del alquiler, debe entregarse una fianza (normalmente equivalente a un mes de renta para vivienda habitual). Al terminar el contrato, si la vivienda está en buen estado y no existen deudas, el arrendador debe devolver esa fianza en los plazos que establezca la normativa autonómica o estatal.
¿Esto ocurre siempre? Lamentablemente, no. Hay, más a menudo de lo que pensamos, discrepancias entre las partes sobre ese estado final de la vivienda. Mientras que para el inquilino todo está en orden, la propiedad y/o la inmobiliaria ve desperfectos que no estaban en el origen que piensa cubrir con la fianza adelantada. Luego, en algunos casos de alquileres mediante inmobiliarias, está la devolución (o no) de las máximas dos mensualidades en materia de garantías adicionales, que son voluntarias.
Derecho a que el contrato conserve sus condiciones ante cambio de propietario
Uno de los derechos del inquilino que menos trascendencia tiene a nivel informativo, pero que es muy relevante llegado el caso. Si la vivienda arrendada cambia de dueño durante el contrato, el inquilino conserva el contrato en las mismas condiciones pactadas. Aquí no hay ninguna vuelta de tuerca.
Tened en cuenta que, aunque estos derechos son de ámbito estatal, en las Comunidades Autónomas, como Asturias, pueden perfectamente existir decretos autonómicos o normativas municipales que complementen la LAU, por lo que conviene revisar también la normativa asturiana de vivienda.
Derechos de los inquilinos en Asturias
En cuanto a ciertos derechos específicos para inquilinos el Principado de Asturias, podéis acceder a la página web oficial del gobierno asturiano, donde hay publicada una guía de ayuda a las personas inquilinas. En este contenido se señalan derechos básicos tales como evitar que te cobren comisiones de gestión o cláusulas abusivas o evitar que te exijan fianzas superiores a lo legal.
Derechos inviolables
◻️ Tener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
◻️ El decreto asturiano 48/2010, de 10 de junio, establece que no es obligatorio depositar la fianza en un organismo público cuando se alquila en Asturias. Esto significa que, aunque se entregue una fianza al arrendador, no hay depósito obligatorio en la comunidad autónoma como ocurre en otras CCAA.
◻️ Protección normativa en alquileres y vivienda asequible. La normativa estatal y autonómica prohíbe cláusulas abusivas en contratos de arrendamiento que perjudiquen al inquilino.
Os recordamos que en Asturias existen programas de apoyo al alquiler dirigidos a personas con menos recursos, que incluyen complementos para hacer frente a los gastos de vivienda cuando se arrienda.
Conclusiones
En el caso de que no sepamos bien qué derechos de un inquilino nos amparan en nuestra relación contractual con nuestro arrendador, siempre debemos acudir al Ayuntamiento de Oviedo o las asociaciones de inquilinos que haya para que nos asesoren correctamente.
Cuando entramos de arrendatarios en una vivienda de alquiler, ni que decir tiene que tenemos que revisar muy bien el contrato. Asegurarnos de que no incluya cláusulas que limiten tus derechos o que sean claramente desproporcionadas. Y siempre conservar toda la documentación: contrato, justificantes de pago, comunicaciones con el arrendador o agencia.
Si vemos que nos piden comisiones indebidas, fianzas excesivas, o nos imponen condiciones abusivas, hay que acudir a la guía oficial, a la Dirección General de Consumo del Principado de Asturias o a un servicio de asesoría legal como somos Abogados Comunidades.
Si la vivienda no cumple condiciones de habitabilidad, tenemos derecho a exigir reparación o incluso, en casos graves, plantear acciones legales.
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