Aunque se trata de evitar a toda costa, hay situaciones en la relación entre una comunidad y su administrador que pueden derivar en un desencuentro tal, que no hay vuelta atrás. Decidir denunciar al administrador de fincas no es un hecho inusual en la ciudad de Oviedo. Nos consta que tampoco en otras, pero en Abogados Comunidades bien sabemos que aquí en Oviedo se interponen denuncias de este tipo más a menudo de lo que se querría.
Eso sí, sólo en casos graves de probada negligencia por parte del profesional gestor. Tomar una decisión de esta índole obedece a un continuado perjuicio que la comunidad entiende que viene sufriendo y que quiere poner fin. Proteger los intereses particulares de los propietarios y los comunales en conjunto, obligando al administrador a depurar sus responsabilidades.
En procesos jurídicos de esta tipología, la comunidad ha de entender bien cómo se desarrolla el proceso y las causas que pueden motivar esta acción. De la mano de un abogado o abogados especializados en Propiedad Horizontal, se podrá interponer la denuncia correspondiente y proceder diligentemente a lo largo de todo el periplo legal. Vamos a abordarlo en profundidad a continuación. Cualquier duda, dejadla en comentarios y os responderemos a la mayor brevedad posible.
El contexto legal del administrador de fincas
El contexto legal que rodea la figura del administrador de fincas es complejo y está regulado por diversas normativas que establecen sus derechos y obligaciones dentro de la comunidad de propietarios.
Mandato retribuido
La relación entre un administrador de fincas y una comunidad de propietarios se establece, en el 99% de las ocasiones, mediante el mandato retribuido. Este tipo de mandato implica que el administrador recibe una compensación por sus servicios.
La retribución puede ser fijada de mutuo acuerdo y debe reflejar la naturaleza y el alcance de las tareas que realizará. Como no podía ser de otra forma, esta compensación marca la línea a seguir en la relación entre las partes, ya que motiva al administrador a cumplir con sus responsabilidades de manera adecuada (a diferencia de si el rol lo ejecutara un propietario que se hubiera prestado a ello por una remuneración simbólica).
Regulación según el Código Civil
El Código Civil español regula las relaciones contractuales de una manera general. En el caso del administrador de fincas, los artículos 1709 y siguientes son los que rigen el mandato, es decir, el contrato que vincula a ambas partes. Este marco legal se configura como un acuerdo donde el administrador asume la obligación de gestionar los bienes comunes de la comunidad de propietarios, mientras que los propietarios están obligados a pagar la remuneración acordada.
La Ley de Propiedad Horizontal
La Ley 49/1960, conocida como Ley de Propiedad Horizontal rige el funcionamiento ordinario de las comunidades de propietarios. Establece normas específicas que regulan la administración y el funcionamiento de las comunidades (junto con los estatutos). La ley es clara en cuanto a las responsabilidades del administrador, al tiempo que también define sus derechos y cómo debe ser contratado o cesado.
Las obligaciones del administrador que estipula la LPH incluyen:
- Velar por el buen funcionamiento de la comunidad de propietarios.
- Preparar el presupuesto y gestionar los gastos.
- Conservar y mantener las instalaciones comunes.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios.
- Actuar como secretario, custodiar la documentación y colaborar con los propietarios.
Su incumplimiento puede acarrear consecuencias legales para el administrador.
Derechos del administrador
En cuanto a los derechos del administrador de fincas que aparecen en la LPH, lado, además de la compensación económica por su labor que ya hemos mencionado, están habilitados a tener la colaboración y el apoyo de la Junta de Propietarios para llevar a cabo su labor. Sin embargo, este derecho está relacionado con el cumplimiento de sus obligaciones, ya que el administrador debe actuar en el interés de la comunidad.
Contratación y cese
Será la Junta de Propietarios quien decida si se contratan los servicios de un administrador. En votación, la mayoría de los propietarios debe estar de acuerdo para que el contrato sea validado.
En cuanto al circunstancial cese del administrador, también gestionará a través del órgano de la Junta, siempre cumpliendo las normas establecidas para proteger los intereses de la comunidad. Y si el cese viniera de la mano del deseo de denunciar al administrador de fincas, ahora en nada veremos cómo hay que actuar en Oviedo y Asturias.
Obligaciones del administrador de fincas
Toca ahora repasar las obligaciones implícitas al mandato de un administrador de fincas. Se deben escrutar con lupa por parte del resto de órganos administrativos de la comunidad (y por parte de todos y cada uno de los propietarios) para asegurar que las cumple y que, por tanto, la gestión y el funcionamiento de la comunidad es el correcto.
Principalmente, son 5 las obligaciones del administrador:
- Velar por el buen funcionamiento general
Este deber implica llevar a cabo diversas tareas que garantizan la satisfacción de los propietarios y el buen estado de las instalaciones. Algunas de las acciones específicas incluyen:
- Realizar revisiones periódicas de las instalaciones para detectar posibles fallos o inconvenientes.
- Atender las quejas y sugerencias de los propietarios, buscando soluciones adecuadas a sus preocupaciones.
- Mantener una comunicación fluida con los servicios de mantenimiento y reparaciones, asegurando que se atiendan de manera oportuna las necesidades de la comunidad.
- Preparar el plan de gastos previsibles
El administrador tiene la responsabilidad de elaborar un plan de gastos que contemple las necesidades financieras de la comunidad. Esto incluye la planificación de los gastos ordinarios y extraordinarios que puedan surgir a lo largo del año. Este plan debe ser presentado a la Junta de Propietarios para su aprobación.
Entre los elementos clave para incluir en este plan se encuentran:
- La estimación de los costes de mantenimiento y reparación de las instalaciones.
- Los gastos relacionados con servicios externos, como jardinería, limpieza o seguridad.
- Las reservas para imprevistos, que son fundamentales para enfrentar gastos inesperados.
- Conservar adecuadamente la propiedad
El administrador debe asegurarse de que la propiedad esté en buen estado, realizando las reparaciones necesarias para mantener su valor y funcionalidad. Esto implica:
- Organizar reparaciones urgentes y prevenir problemas mayores a través de un mantenimiento adecuado.
- Coordinar con profesionales apropiados para la realización de trabajos de conservación y rehabilitación.
- Informar a la comunidad sobre las intervenciones realizadas y los resultados obtenidos.
- Ejecutar los acuerdos de la Junta de Propietarios
Una de sus obligaciones más prioritarias y de peso es la de cumplir las decisiones tomadas por la Junta y ejecutar los acuerdos consensuados. Ejemplos comunes:
- Implementar decisiones sobre gastos, obras o cualquier otro aspecto que requiera la aprobación de la Junta.
- Gestionar la cobranza de cuotas y otros ingresos para asegurar la viabilidad económica de la comunidad.
- Distribuir la información relevante a todos los propietarios sobre los acuerdos adoptados.
- Actuar como secretario
El administrador también asume el rol de secretario en la comunidad, lo que implica un conjunto de responsabilidades administrativas. Estas incluyen:
- Custodia de la documentación
- Colaboración con propietarios
Proceso para denunciar al administrador de fincas
Importante saber que en caso de que la conducta del administrador de fincas tenga relevancia penal, se debe plantear como una querella. Por otro lado, en los pleitos civiles de responsabilidad civil profesional, se debe presentar una demanda.
Denunciar al administrador de fincas en Oviedo no es un proceso que se abra todos los días, pero ya en nuestro propio bufete hemos presentado más de una denuncia en los últimos años, especialmente a partir del confinamiento. La medida, como imaginaréis, supone el paso último a tomar cuando existe un conflicto duradero y sin resolver entre comunidad y gestor.
La decisión de denunciar la puede tomar desde un único propietario a toda la comunidad. En aras de proteger los intereses de la finca, la acción jurídica de denunciar al administrador de fincas está al alcance de los usuarios, aunque ya os avisamos que es un proceso legal compuesto por varias etapas que requieren rigor y máxima diligencia para salir adelante.
Reunión con el Presidente de la Comunidad
El primer paso en el proceso de denuncia es convocar una reunión con el presidente de la comunidad. Esta reunión tiene como objetivo discutir las preocupaciones y establecer una estrategia conjunta.
Durante la reunión, cualquier propietario que tenga indicios sobre irregularidades en la gestión del administrador debe comunicar de forma clara y detallada sus sospechas. Este es un paso esencial, ya que requiere que el presidente actúe en representación de la comunidad.
Se pueden abordar cuestiones como la falta de transparencia en la administración, posibles malversaciones o incumplimientos de las obligaciones establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal.
El presidente, a su vez, puede iniciar un procedimiento interno, que podría incluir la formación de un comité de investigación dentro de la comunidad. Este comité será responsable de recopilar información y decidir si se debe proceder con la denuncia formal. Las decisiones que se tomen en esta fase son cruciales, ya que un abordaje organizado puede fortalecer la denuncia ante terceros.
Denuncia a organismos competentes
Si las pruebas y testimonios recabados indican que se ha cometido una mala praxis, el siguiente paso es interponer una denuncia ante organismos pertinentes. Primero y recomendable, denunciar al administrador de fincas ante el Colegio de Administradores correspondiente si este está colegiado. Este organismo es responsable de supervisar la conducta profesional de sus miembros, y tiene la facultad de iniciar un procedimiento disciplinario.
Una vez presentada la denuncia, el Colegio de Administradores seguirá su propio procedimiento interno. Esto puede incluir la recopilación de información adicional y la realización de audiencias. A menudo, las comunidades de propietarios que denuncian a un administrador reciben respuestas sobre las acciones del Colegio en un plazo razonable.
Sanciones posibles
Si se llega a la conclusión de que el administrador ha cometido infracciones, el Colegio podrá imponerle sanciones. Estas pueden variar desde la amonestación hasta la posible expulsión, dependiendo de la gravedad de los hechos comprobados. Las sanciones formales son herramientas útiles para restablecer la confianza en la gestión de la comunidad.
Denuncia a la policía
En los casos donde se manifiestan delitos claros, la comunidad debe llevar la denuncia a la Policía o a la autoridad competente. Se debe identificar correctamente el tipo de delito que se ha cometido. Las denuncias pueden abarcar desde apropiaciones indebidas hasta fraudes, y cada categoría delictiva requerirá pruebas específicas.
Iniciación del procedimiento judicial
Una vez realizada la denuncia ante las autoridades policiales, se iniciará un procedimiento judicial si se considera que existen fundamentos suficientes. Este proceso puede llevar tiempo y es probable que requiera la presentación de pruebas contundentes que respalden las alegaciones de irregularidades o delitos.
Ante esta tesitura, es casi obligatorio contar con asesoría legal desde este punto en adelante. Un abogado especializado como nuestro equipo en Abogados Comunidades, ayudará a definir la estrategia, aconsejará sobre los pasos a seguir y preparará la documentación necesaria para la denuncia. Este asesoramiento legal a la hora de interpretar la ley y las circunstancias del caso, vale su peso en oro.
Reunión de pruebas
Sin pruebas, no puede haber denuncia. Si el conflicto es de índole económico, el acceso al libro de contabilidad de la comunidad será determinante, ya que este registro proporciona la información financiera general de la finca. Por lo tanto, clave como prueba de la mala gestión por parte del administrador. Cualquier irregularidad en los balances o en las facturas puede fortalecer el caso.
Los testimonios de otros propietarios también son muy valiosos. Estos testimonios deben ser obtenidos de manera formal y, en ocasiones, se pueden presentar como declaraciones juradas. Varias voces que respaldan la denuncia aumentan su credibilidad.
Si resultan relevantes, las grabaciones de conversaciones pueden ser pruebas útiles. Es importante tener en cuenta que la legalidad de dichas grabaciones debe ser respetada. Solo se pueden utilizar grabaciones que se hayan realizado de acuerdo con las leyes pertinentes para la protección de datos y la intimidad.
Legalidad de las pruebas
Todas las pruebas recopiladas deben ser consideradas desde un punto de vista legal. Un asesor legal puede ayudar a determinar cuáles son admisibles en un posible procedimiento judicial y asegurarse de que los métodos de recolección no infrinjan derechos individuales.
Asesoría legal
La complejidad de la normativa que gobierna la propiedad horizontal hace que, como hemos mencionado anteriormente, el asesoramiento legal especializado sea más que recomendable, prácticamente obligatorio. Hablamos de un abogado que se especialice en comunidades de propietarios, con experiencia en la preparación de la denuncia y lógicamente en el seguimiento y gestión de todo el proceso.
Yendo de la mano de un especialista legal en la materia, se tendrá un enfoque estratégico y bien planificado que plasmar en la denuncia. La asesoría legal, en definitiva, ayudará a definir la mejor narrativa y argumentación para la denuncia, asegurando que se aborden los puntos más relevantes y se sigan todas las normativas al respecto.
Plazos para denunciar al administrador de fincas en Oviedo
A la hora de denunciar al administrador de fincas en Oviedo, sabed que los diferentes tipos de responsabilidad y delitos tienen plazos específicos que debemos conocer.
Responsabilidad contractual
Cuando se trata de responsabilidades contractuales, los propietarios pueden exigir acciones ante incumplimientos en un periodo de hasta 5 años. Este plazo comienza a contar desde la fecha en que se produjo el incumplimiento, lo que implica que es vital actuar con prontitud.
La responsabilidad contractual puede abarcar desde la falta de mantenimiento hasta la no ejecución de acuerdos establecidos en las juntas de propietarios. En estos casos, el administrador tiene la obligación de responder por los daños y perjuicios que haya causado su conducta negligente.
Responsabilidad extracontractual
La responsabilidad extracontractual se refiere a aquellos actos que causan un daño a terceros sin que exista un vínculo contractual previo. Este tipo de responsabilidad tiene un plazo de prescripción más breve, que se extiende por un año desde el momento en que se tuvo conocimiento del hecho dañino.
Este plazo resulta especialmente relevante para propietarios que hayan sufrido perjuicios que no son atribuibles a un incumplimiento contractual explícito.
Los propietarios que actúan de manera individual y quieren reclamar por daños bajo la responsabilidad extracontractual tienen que tener en cuenta que deben hacerlo dentro de ese año. Es importante que recojan y documenten toda evidencia posible para que su reclamación sea sustentable.
Delitos leves
Para denunciar al administrador de fincas por delitos leves es también de un año. Este marco es aplicable a hechos que no entran en la categoría de delitos graves, y que, aunque menos severos, pueden afectar significativamente la dinámica de la comunidad de propietarios y la gestión de la finca. Delitos como insultos o descalificaciones hacia los propietarios pueden ser considerados como delitos leves.
En casos de calumnias, injurias y otros delitos que perjudiquen la imagen de un propietario o de la comunidad, el plazo para interponer una denuncia también se limita a un año.
Dado lo delicado de esta materia, recomendamos siempre contar con asesoría legal de inmediato al momento de conocer estos casos.
Otros delitos
Los plazos para denunciar otros delitos que puedan imputarse a un administrador de fincas son más amplios. En general, los delitos que no se catalogan como leves se contemplan con un plazo de hasta 5 años. Este marco incluye delitos potencialmente más graves como el fraude o la apropiación indebida de fondos, que tienen un impacto considerable en la economía de la comunidad.
Hay que registrar la fecha cuando tiene lugar el delito, ya que desde este momento comienza a contar el plazo de prescripción.
Responsabilidad civil y penal del administrador de fincas
Ya sabemos que los administradores de fincas tienen la responsabilidad de gestionar adecuadamente los recursos y las obligaciones de la comunidad de propietarios. Su responsabilidad civil penal incluye ejemplos de apropiación indebida, administración desleal, contabilidad errónea, no atender a las obligaciones fiscales de la comunidad, favorecer a unos vecinos determinados y comisionar con proveedores.
La responsabilidad civil y penal del administrador de fincas está legitimada por la necesidad de proteger los intereses de la comunidad de propietarios. Los administradores de fincas deben actuar con diligencia y transparencia en el desempeño de sus funciones. Según el abogado titular de nuestro despacho en Oviedo, Jesús Martínez Junceda: “La responsabilidad civil y penal es esencial para garantizar la confianza de los propietarios en la gestión de su comunidad”.
Ejemplos de responsabilidad civil y penal
- Apropiación Indebida: Un administrador de fincas puede incurrir en responsabilidad civil y penal si se apropia indebidamente de los fondos de la comunidad. Este acto constituye un delito y puede dar lugar a sanciones penales y civiles.
- Administración Desleal: La administración desleal se produce cuando el administrador actúa en contra de los intereses de la comunidad, beneficiándose a sí mismo o a terceros. Este comportamiento puede incluir la firma de contratos desfavorables para la comunidad y puede ser sancionado tanto civil como penalmente.
- Contabilidad Errónea: Llevar una contabilidad incorrecta o negligente puede causar graves perjuicios a la comunidad. La falta de precisión en los registros contables puede dar lugar a errores en la gestión financiera y a la imposición de sanciones fiscales. Este comportamiento puede ser objeto de responsabilidad civil.
- No Atender a las Obligaciones Fiscales de la Comunidad: El administrador de fincas tiene la obligación de cumplir con las obligaciones fiscales de la comunidad. No hacerlo puede resultar en multas y sanciones para la comunidad y en responsabilidad civil para el administrador.
- Favorecer a Unos Vecinos Determinados: El administrador debe actuar con imparcialidad y equidad. Favorecer a ciertos vecinos en detrimento de otros puede constituir una falta grave y dar lugar a reclamaciones por parte de los propietarios perjudicados. Este comportamiento puede ser sancionado civilmente.
- Comisionar con Proveedores: Recibir comisiones de proveedores a cambio de contratar sus servicios puede ser considerado un acto de corrupción y administración desleal. Este comportamiento es inaceptable y puede dar lugar a responsabilidad civil y penal.
Regulación de la responsabilidad civil y penal
Como ya hemos visto anteriormente en este artículo, la responsabilidad civil y penal del administrador de fincas está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y otras normativas complementarias, como el Código Civil y el Código Penal.
Por ejemplo, la responsabilidad civil contractual se encuentra regulada en los artículos 1101 y siguientes del Código Civil. Estos artículos establecen que cualquier incumplimiento de las obligaciones contractuales puede dar lugar a una indemnización por daños y perjuicios. El contrato de mandato, que regula la relación entre el administrador de fincas y la comunidad de propietarios, lo encontramos regulado, por su parte, en los artículos 1709 a 1739 del mismo Código Civil.
Conclusiones
A pesar de que llegar a los extremos de denunciar al administrador de fincas no es lo común, vemos que el procedimiento a realizar en Oviedo y en Asturias (como en otros puntos de la geografía nacional) no presenta fases desconocidas a cualquier otro procedimiento de denuncia. Solucionar el conflicto sin llegar a la vía judicial es siempre el objetivo y en donde se deben enfocar las partes, pero si las negligencias han sido severas, a los propietarios y a la comunidad les ampara el derecho a acudir a los tribunales para reclamar.
Sabed que en Oviedo y Asturias, no existen disposiciones adicionales específicas sobre la responsabilidad civil y penal del administrador de fincas más allá de las establecidas a nivel nacional.
Hacerlo junto a un letrado experto es lo normal. En Abogados Comunidades, único despacho especializado en Propiedad Horizontal de Oviedo, hemos liderado decenas de procesos similares, por lo que estamos enteramente a vuestra disposición para asesoraros y representaros si fuera necesario.
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