Cuando hablamos de un contrato de arrendamiento de un local en Oviedo o en cualquier otro punto de la geografía nacional, nos referimos a un acuerdo tácito en el ámbito comercial. Esta tipología de documento tan habitual en el Derecho de Arrendamientos regula las condiciones bajo las cuales un propietario cede el uso de un local a un inquilino para desarrollar su actividad económica.
Para evitar problemas entre las partes, nos toca entender a la perfección los aspectos legales y los derechos y obligaciones que tenemos los arrendadores y los arrendatarios. De la mano de nuestro abogado especialista en materia inmobiliario y de arrendamientos, Jesús Martínez Junceda, vamos a ahondar en un área de gran importancia para mucha, mucha gente.
Aspectos legales del contrato de arrendamiento de local
El marco legal en el que se desarrolla el contrato de arrendamiento de un local comercial nos deja claras las directrices y normas que van a garantizar los derechos y obligaciones de las partes involucradas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde 1994, es la norma que regula los arrendamientos de bienes inmuebles en España, incluyendo los locales comerciales. Esta ley establece un marco jurídico que define los contratos de arrendamiento de un local. Busca equilibrar los derechos de arrendadores y arrendatarios, para así diseñar un entorno justo y legal.
En el contexto del arrendamiento de locales comerciales, la LAU ofrece directrices sobre aspectos como la duración del contrato, los derechos de prórroga, y las condiciones para la rescisión. Se aplica a todos los contratos, independientemente de si las partes son personas físicas o jurídicas.
Diferencias entre arrendamiento de locales comerciales y viviendas
Existen diferencias significativas entre los contratos de arrendamiento de locales comerciales y los de vivienda, que deben ser consideradas por las partes al momento de formalizar un acuerdo.
Duración del contrato
La LAU establece en el caso de locales comerciales que no hay un límite mínimo de duración, permitiendo a las partes acordar el tiempo que consideren necesario. En cambio, los contratos de viviendas tienen un mínimo de cinco años si el arrendador es una persona física.
Actualización de la renta
Mientras que en el arrendamiento de vivienda existen límites para aumentar la renta, en el de locales comerciales las partes pueden negociar libremente las condiciones de actualización, lo que da más flexibilidad; aunque deben cumplir con los índices establecidos por la ley.
Rescisión del contrato
La ley permite que el arrendador finalice el contrato de arrendamiento de un local por ciertas causas específicas, como el incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino, sin necesidad de justificar su decisión ante un juez, algo que no es posible en el arrendamiento de viviendas, donde se requiere un proceso más estructurado.
Uso del inmueble
Los locales comerciales tienen una finalidad específica y deben ser utilizados únicamente para el uso comercial acordado, mientras que las viviendas están destinadas al uso residencial. Esto implica que los cambios de actividad requieren del consentimiento del arrendador.
Elementos esenciales del contrato de arrendamiento de un local
Hay elementos fijos en todo contrato de arrendamiento de local que debemos conocer para estar familiarizados en caso de tener que necesitar uno. Básicamente es información acerca de los fundamentos sobre los que se formaliza la relación entre arrendador y arrendatario. Ni que decir tiene que son elementales para la legalidad del acuerdo.
Serían:
Información y datos de las partes
Lo primero, la identificación completa de las partes involucradas. El contrato de arrendamiento de local incluirá:
- Nombre completo y apellidos del arrendador y arrendatario.
- Estado civil y nacionalidad.
- Número de identificación: DNI, NIE o pasaporte en el caso de personas físicas.
- Razón social, NIF y datos del representante legal si alguna de las partes es una entidad jurídica.
Descripción del local
A continuación, incluirá una descripción precisa del local. Esta no solo ayuda a identificar el inmueble, sino que evita posibles malentendidos en el futuro.
Del mismo modo, el contrato debe especificar la dirección completa del local, incluyendo el nombre de la calle y número, la ciudad, código postal y la referencia catastral, que permite identificar el inmueble en el catastro.
Habremos también que detallar la superficie del local en metros cuadrados, así como indicar el tipo de uso permitido. Esto puede incluir usos comerciales, administrativos, entre otros, lo que influye en la actividad que podrá desarrollarse en dicho local.
Si el local cuenta con espacios de aparcamiento, su inclusión en el contrato de arrendamiento es totalmente recomendable. Además, es pertinente mencionar si el local posee un certificado de eficiencia energética, ya que esto puede influir en el coste de operación del inmueble.
Condiciones de renta y forma de pago
Las condiciones de alquiler deben quedar claramente reflejadas en el contrato de arrendamiento de local. Es decir, hay que especificar el montante económico final de la renta acordada, la periodicidad de los pagos (mensual, trimestral, etc.) y los términos sobre posibles actualizaciones de la renta.
A colación, debe quedar bien expuesta la duración del contrato desde el inicio. Incluir el plazo acordado entre las partes, condiciones de renovación y opcionalidad futura y los procedimientos para la rescisión anticipada del contrato.
Depósito y fianza del alquiler
Bien sabemos que la fianza es una cantidad que se entrega al arrendador como garantía. Generalmente, se estipula que debe equivaler a dos meses de renta. En este sentido, el contrato debe especificar:
- La cantidad exacta de la fianza.
- Las condiciones bajo las cuales se puede retener o devolver.
- Cualquier depósito adicional y su justificación.
Derechos y obligaciones de las partes
Cada parte debe entender sus responsabilidades para evitar conflictos presentes y futuros. ¿Sabemos cuáles son 🤔?
Obligaciones del arrendador
En todo contrato de arrendamiento de local, el arrendador tiene varias responsabilidades que debe cumplir para asegurar una adecuada experiencia de alquiler para el inquilino. Por ejemplo:
- Mantener el local en condiciones habitables y adecuadas para su uso comercial.
- Realizar las reparaciones estructurales necesarias, garantizando que el inmueble cumpla con las normativas de seguridad y salubridad.
- Permitir el uso del inmueble conforme a lo estipulado en el contrato, sin interferencias que puedan afectar la actividad comercial del arrendatario.
- Asegurarse de que todas las instalaciones y servicios, como electricidad, agua y saneamiento, se encuentren operativos en el momento de la entrega del local.
- Proporcionar la documentación necesaria que acredite la legalidad del inmueble, como la referencia catastral y el certificado de eficiencia energética si es requerido.
Obligaciones del inquilino
Por su parte, el inquilino también tiene una serie de deberes que debe cumplir intrínsecos al contrato de arrendamiento de local. Serían:
- Utilizar el local exclusivamente para el fin para el que fue arrendado, respetando las cláusulas del contrato que indican el uso permitido.
- Conservar el estado del inmueble, realizando un uso responsable de las instalaciones y equipos incluidos.
- Informar al arrendador de cualquier daño o problema que surja en el local, especialmente aquellos que requieran atención urgente.
- Hacer frente a los pagos de la renta en las fechas acordadas, así como cualquier otro cargo que se estipule en el contrato.
- Realizar las reparaciones menores que sean necesarias para mantener el local en buen estado, siempre que no se trate de reparaciones estructurales o de responsabilidad del arrendador.
Obras y reformas permitidas
El inquilino, antes de realizar cualquier obra o reforma en el local, debe solicitar el permiso expreso del arrendador. Sin este consentimiento, lo más seguro es que emerjan malentendidos y no se pueda garantizar que las modificaciones no comprometan la estructura del inmueble ni alteren su uso original.
Las reformas menores pueden ser más flexibles, pero siempre es recomendable documentar cualquier autorización otorgada.
Mantenimiento y reparaciones
El mantenimiento regular del local es una obligación compartida. El arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones estructurales, mientras que el inquilino asume la responsabilidad de las reparaciones menores derivadas del uso diario del local. Esta división ayuda a mantener en óptimas condiciones el inmueble y a evitar conflictos sobre quién debe hacerse cargo de ciertos arreglos.
Cláusulas de rescisión del contrato
Las cláusulas de rescisión son elementos vitales en el contrato de arrendamiento de local. Estas cláusulas deben especificar bajo qué circunstancias cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato. Generalmente, incluyen escenarios como:
- Impago del alquiler por parte del inquilino.
- Incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato por cualquiera de las partes.
- Uso inadecuado del local que contravenga lo acordado.
Seguro de impago de alquiler
Otra consideración importante es la posibilidad de que el arrendador requiera al inquilino la contratación de un seguro de impago de alquiler. Este tipo de seguro protege al arrendador contra la falta de pago por parte del inquilino y puede ser una garantía adicional que beneficie a ambas partes. El contrato debe especificar si este requisito es obligatorio o simplemente una opción recomendada por el arrendador.
Vamos ahora con los elementos esenciales que se incluyen en un modelo de contrato de arrendamiento de local.
Modelo de contrato de arrendamiento de local
Para facilitar su comprensión, listamos las cláusulas más relevantes a incluir en el contrato de arrendamiento de local:
- Identificación de las partes: Nombre completo y datos de contacto de arrendador y arrendatario.
- Descripción del local: Detalle de la ubicación, superficie y características.
- Uso del local: Especificación del tipo de actividad a ejercer en el inmueble.
- Renta y forma de pago: Importe, periodicidad y método de pago acordado.
- Duración del contrato: Tiempo de validez del acuerdo y condiciones para su renovación.
- Depósito o fianza: Cantidad acordada y su destino, garantizando el cumplimiento de las obligaciones.
- Obligaciones de las partes: Responsabilidades del arrendador y del arrendatario en el mantenimiento del local.
- Cláusulas de rescisión: Circunstancias bajo las cuales se puede dar por terminado el contrato.
- Regulación de obras y reformas: Permisos para modificaciones en el local por parte del arrendatario.
- Seguro de impago: Disposiciones respecto a la obligación de tener un seguro que cubra impagos.
Ejemplo de cláusula de uso
Texto: “El inquilino se compromete a usar el local exclusivamente para la actividad de [especificar la actividad, como ‘tienda de ropa’], quedando prohibido cualquier otro uso sin previa autorización por parte del arrendador.”
Ejemplo de cláusula de mantenimiento
Texto: “El arrendatario se encargará del mantenimiento y las pequeñas reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones óptimas. El arrendador será responsable de las reparaciones estructurales, salvo que el daño haya sido causado por el uso indebido.”
Ejemplo de cláusula de rescisión
Texto: “Cualquiera de las partes podrá rescindir el contrato con un preaviso mínimo de [número de días, por ejemplo, ‘30 días’], siempre que existan razones justificadas, como el incumplimiento de las obligaciones contractuales.”
Aunque existen diversas plantillas que pueden encontrarse online, adaptables a las necesidades específicas de cada caso, recomendamos desde Abogados Comunidades encargar la redacción del contrato a un profesional especializado en derecho inmobiliario. De esta forma, garantizamos que se cumplen todas las normativas vigentes y se personaliza según las características del arrendamiento.
Recomendaciones y consejos
Terminamos el contenido sobre las consideraciones principales a conocer en relación a un contrato de arrendamiento de local, con unas recomendaciones básicas:
Asesoramiento profesional en arrendamientos
Contar con asesoramiento profesional, de un despacho jurídico especializado o de un agente inmobiliario, es lo más sensato. Proteger la inversión, la operación y nuestros derechos confiando en el conocimiento y la experiencia de los profesionales adecuados.
Nos ayudará a:
- Revisar detalladamente del contrato antes de la firma, para asegurar que no existan cláusulas ambiguas o equívocas.
- Asesorarnos sobre las implicaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cómo ésta se aplica al caso particular.
- Orientarnos sobre las mejores prácticas en la negociación de términos y condiciones, incluyendo la duración del contrato y las cláusulas de rescisión.
Errores comunes a evitar
Es común que tanto arrendadores como arrendatarios cometan errores que podrían evitarse con una adecuada preparación. Algunos de los más frecuentes son:
- No obtener un contrato por escrito. Este es uno de los mayores errores, ya que contar con un documento formal es esencial para la protección de ambas partes.
- Falta de claridad en el uso permitido del local. Si no se especifica explícitamente el uso del inmueble, puede haber malentendidos en el futuro, lo que podría llevar a conflictos legales.
- No detallar las obligaciones de cada una de las partes. La ausencia de un listado claro de responsabilidades puede provocar tensiones y desacuerdos durante la vigencia del contrato.
La transparencia es clave. Cada cláusula debe ser comprendida por ambas partes para evitar futuras complicaciones.
Aspectos financieros y presupuestarios
Antes de firmar un contrato, valorar el coste total del alquiler, considerando no solo la renta mensual, sino también posibles gastos adicionales como mantenimiento, suministros y tasas. Debemos establecer un presupuesto realista para el negocio, de modo que los pagos de alquiler no comprometan la viabilidad económica del mismo.
Hemos de considerar la posibilidad de negociar la renta inicial o condiciones de pago, lo cual puede resultar beneficioso durante los primeros meses de actividad.
Documentación y legalidad
Finalmente, asegurarnos de que toda la documentación relacionada con el arrendamiento esté en regla. Esto implica verificar que el local cumpla con las licencias necesarias para el tipo de actividad que se desarrollará, conservar copias de todos los documentos firmados, así como de la comunicación entre arrendador y arrendatario, y consultar con el registro de la propiedad para confirmar que el arrendador es el legítimo propietario del local.
Conclusiones
Desde Abogados Comunidades hemos querido explicar cada punto importante que interviene en la firma y rúbrica de un contrato de arrendamiento de local en Oviedo. Sirve para toda España también.
Dudas o consultas al respecto, dejadnos un comentario y os responderemos de inmediato. Un compañero especializado en derecho de arrendamientos y derecho inmobiliario os contestará con la mayor precisión posible.
