El alquiler vacacional es uno de los asuntos calientes en materia de vivienda en España, siendo Asturias unas de las comunidades donde más controversia existe. No siempre hay un contrato de arrendamiento de temporada de por medio, que ya sabemos que es un acuerdo que permite alquilar un inmueble por un periodo determinado, sin que este se considere residencia habitual. A través de plataformas online muy conocidas, el alquiler turístico se produce en pocos y sencillos pasos.
Pero ojo, porque no hay que confundir alquiler turístico con alquiler de temporada. Los contratos de arrendamiento de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos y presenta características específicas que lo diferencian de otros tipos de alquiler. Ahora lo veremos en profundidad.
Diferencia entre VUT y alojamientos de temporada
Como decimos, es común pensar que son lo mismo, pero nada más lejos de la realidad.
Vivienda de Uso Turístico (VUT)
Cesión por días/semanas con fines turísticos (normativa de Turismo).
Alquiler de Temporada (LAU)
Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como ya os hemos adelantado. Es para fines distintos a la vivienda permanente (ej. estudiantes, traslados laborales).
Cómo es un contrato de arrendamiento de temporada
Este tipo de contrato se establece para el alquiler de inmuebles por un periodo determinado, orientado a usos que no se configuran como residencia habitual. Regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), permite a las partes negociar los términos del acuerdo sin tener que cumplir con las restricciones que rigen los arrendamientos permanentes.
Los arrendamientos de temporada los vemos en diversas situaciones, como, la más común, en estancias vacacionales, pero también en traslados laborales temporales o períodos educativos. Es un acuerdo que ofrece una significativa flexibilidad, ya que no existe un plazo mínimo establecido por ley, lo que facilita adaptar la duración del alquiler a las circunstancias del arrendatario.
Duración del contrato
Una de las características más destacadas es la posibilidad de determinar libremente la duración del contrato. Este aspecto debe quedar claramente especificado en el documento, donde habremos de establecer la fecha de inicio y la fecha de finalización. Al concluir el periodo estipulado, el contrato de alquiler de temporada se extinguirá automáticamente, evitando así la necesidad de aviso previo por parte de alguna de las partes, lo que simplifica el proceso.
Por lo tanto, no existe un plazo mínimo establecido por la legislación, lo que permite a las partes acordar un periodo que se ajuste a sus necesidades específicas. Sin embargo, sí que recomendamos, como hemos comentado, que el contrato especifique claramente la fecha de inicio y de finalización.
Fianza
La entrega de una fianza es una práctica habitual. Según el artículo 36 de la LAU, el arrendatario debe proporcionar una fianza que normalmente equivale a dos mensualidades de la renta. Esta garantía tiene como objetivo proteger al propietario de posibles daños en el inmueble o de impagos.
Hemos de saber que el propietario debe depositar esta fianza en una entidad pública en la comunidad autónoma donde tenga el inmueble, cumpliendo así con la normativa vigente.
Gastos y servicios
En relación con los gastos del inmueble, se ha de llegar a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para acordar de antemano quién asumirá los costes de servicios como electricidad, agua, gas e internet. Comúnmente, es el inquilino quien asume estas obligaciones, aunque es posible llegar a un acuerdo distinto que beneficie a ambas partes.
Cláusulas esenciales
Algunas comunes en contratos de arrendamiento de temporada son:
- La cláusula de solución de conflictos en caso de disputas. Se establecen mecanismos de mediación o negociación previa antes de iniciar acciones legales.
- El contrato también necesita incluir la dirección y correo electrónico para notificaciones y para asegurar una comunicación efectiva entre las partes.
- Es imprescindible incluir una cláusula de protección de datos que garantice el manejo adecuado de la información personal de ambos, en cumplimiento con la legislación vigente.
Finalmente, definir claramente las obligaciones y derechos de ambas partes en el contrato. Estas incluyen el mantenimiento del inmueble por parte del arrendatario y la puntualidad en el pago de la renta, así como las acciones que se tomarán en caso de incumplimiento.
Modelo de contrato de arrendamiento de temporada
No existe un modelo único de contrato de arrendamiento de temporada, dado que varía según las necesidades específicas de cada situación, Dicho esto, sí que podemos exponer ciertos elementos prioritarios que deben ser incluidos para garantizar una adecuada protección legal.
- Identificación de las partes: Incluir todos los datos personales de arrendador y arrendatario, tales como nombre completo, DNI y dirección.
- Descripción del inmueble: Especificar la dirección y características del inmueble objeto del arrendamiento, así como su estado en el momento de la entrega.
- Duración del contrato: Estipular el periodo de arrendamiento, incluyendo las fechas de inicio y fin claramente definidas.
- Renta y forma de pago: Detallar la cantidad de renta acordada, así como la forma y periodicidad de los pagos.
- Fianza: El importe de la fianza debe ser mencionado, así como las condiciones para su devolución al final del contrato.
- Cláusulas sobre servicios: Especificar quién asumirá los costes de suministros y servicios básicos, como agua, electricidad e internet.
- Cláusula de resolución de conflictos: Esto se ha vuelto esencial, dado que se exigirá a partir de 2026 que se respeten los procedimientos de resolución de controversias antes de interponer una demanda de desahucio.
El contrato de arrendamiento de temporada se ha de firmar en dos copias, una para cada parte.
Si se respetan estas pautas en la duración y formalización del contrato, arrendadores y arrendatarios podrán tener una relación más clara y segura, minimizando los riesgos de desavenencias durante el tiempo de alquiler.
Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario en el alquiler temporal
Dentro del marco del arrendamiento de temporada, tanto el arrendador como el arrendatario asumen derechos y deberes que son primordiales para el correcto funcionamiento del contrato. Estos derechos y obligaciones están diseñados para proteger a ambas partes y garantizar una relación justa y equilibrada.
Derechos del arrendador
- Recibir el pago del alquiler en la forma y plazos establecidos en el contrato.
- Exigir el cumplimiento de las condiciones acordadas en el contrato, incluyendo el uso adecuado del inmueble.
- Solicitar la fianza para garantizar posibles daños al inmueble o impagos.
- Realizar inspecciones al inmueble, previa notificación, para verificar su estado y uso por parte del inquilino.
- Terminar el contrato si el inquilino incumple las obligaciones establecidas.
Obligaciones del arrendador
- Entregar el inmueble en condiciones adecuadas para su uso y disfrute.
- Realizar las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones óptimas.
- Respetar la privacidad del inquilino, limitando el acceso al inmueble sin previo aviso.
- Informar al inquilino sobre cualquier cambio que afecte su estancia, incluyendo problemas relevantes con el inmueble.
Derechos del arrendatario
- Disfrutar del inmueble durante el periodo de arrendamiento según lo estipulado en el contrato.
- Exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, especialmente en relación con el estado del inmueble y las reparaciones.
- Solicitar la devolución de la fianza al finalizar el contrato, siempre que el inmueble se devuelva en las condiciones acordadas.
- Solicitar información clara y concisa sobre los gastos que debe asumir durante el uso del inmueble.
Obligaciones del arrendatario
- Pagar el alquiler y cualquier gasto acordado dentro de los plazos establecidos.
- Cuidar el inmueble y mantenerlo en buen estado, notificando al arrendador cualquier daño o necesidad de reparación.
- Utilizar el inmueble específicamente para el propósito acordado en el contrato.
- Devolver el inmueble en las condiciones en que fue recibido, salvo el desgaste normal por el uso.
Desde la comprensión de estos derechos y obligaciones, se podrá evitar conflictos.
Normativa aplicable en Asturias en materia de alquiler de temporada
En Oviedo y Asturias, el alquiler de temporada se rige igual que en el resto de España. Desde finales de 2025 y plenamente vigente en este 2026, en nuestro país, a través de la Ventanilla Única Digital, los propietarios tienen la obligación de tener un número de registro (NRUA) para poder anunciar un alquiler de temporada en plataformas. Es una especie de censo específico de alojamientos temporales.
Mientras que para una VUT el registro es autonómico y requiere cumplir con el Decreto 4/2026 (metros cuadrados, extintores, etc.), para el de temporada el registro es estatal y solo acredita que el contrato es «de uso distinto a vivienda».
Hay que tener en cuenta que si los propietarios de viviendas turísticas no cumplen con este requisito, se exponen a sanciones administrativas por alquiler turístico irregular. Dylan Tarín, abogado especialista en vivienda y cofundador de la asociación ACTYVE (Afectados por el Conflicto entre el Turismo y la Vivienda en España) avisa que «aunque la normativa al respecto es clara«, continúa, «mucho cuidado porque la Administración sanciona en ocasiones bajo criterios erróneos y los propietarios de viviendas turísticas están en su derecho de reclamar y evitar sanciones injustas». Concluye lamentando «la actual conflictividad normativa, administrativa y sancionadora en materia de vivienda y turismo«.
Incumplimiento y sanciones en contratos de arrendamiento de temporada
Siguiendo con el asunto de las sanciones por incumplimiento de un contrato de arrendamiento de temporada, vemos que tanto el arrendador como el arrendatario deben respetar las cláusulas establecidas en el contrato. Es de lo que se trata cuando se firma un contrato de arrendamiento (y de cualquier índole).
¿Causas comunes de incumplimiento? Por nuestra experiencia en Abogados Comunidades, os diríamos que:
- Incumplimiento en el pago de la renta acordada.
- Alteraciones no autorizadas en el inmueble arrendado.
- El uso del inmueble para fines distintos a los convenidos en el contrato.
- La falta de comunicación ante problemas de mantenimiento atribuibles a una de las partes.
Las sanciones por incumplimiento no siempre han de llegar a pago de cuantía económica. Pueden oscilar desde advertencias formales hasta la resolución del contrato.
Por ejemplo, si el arrendatario no abona el alquiler correspondiente, el arrendador puede optar por enviar un requerimiento de pago. Si el arrendatario no responde, el arrendador tiene el derecho de iniciar una acción de desahucio, que podría ser rápida dado que el contrato de arrendamiento de temporada tiene cláusulas que otorgan al propietario una mayor flexibilidad respecto a la expulsión del inquilino.
Otra posibilidad es la retención de la fianza por parte del arrendador, que puede utilizarse para cubrir daños o para compensar impagos. Por esta razón, que siempre las condiciones de la fianza queden claramente estipuladas en el contrato inicial. Los procedimientos para recuperar la fianza deben cumplir con las normativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sanciones adicionales
En el contexto de la normativa española, si se determina que ha habido un incumplimiento grave, el arrendatario puede enfrentarse a sanciones adicionales. Por ejemplo, en caso de que el arrendatario realice actividades ilegales o comprometa la seguridad del inmueble, el arrendador puede reclamar daños y perjuicios, además de proceder con el desalojo.
En algunas comunidades autónomas, como Asturias, existen regulaciones específicas que intensifican las consecuencias del incumplimiento. Los arrendadores tienen la facultad de solicitar una mediación previa antes de iniciar acciones legales, lo que puede ser un paso importante para evitar la judicialización de los conflictos. Esta mediación puede evitar que la situación escale a un litigio, ofreciendo un canal más accesible para resolver problemas y alcanzar acuerdos.
Comparativa de tipos de contratos de alquiler temporal en España
En el ámbito del alquiler temporal en España, distinguimos varios tipos de contratos que se adaptan a diferentes necesidades y circunstancias. Son estos:
☑️ Alquiler turístico
Este tipo de contrato está destinado principalmente a estancias breves, generalmente de carácter vacacional. Los alquileres turísticos requieren la obtención de licencias específicas por parte del propietario, así como cumplir con normativas particulares que varían entre comunidades autónomas.
☑️ Arrendamiento de temporada
A diferencia del alquiler turístico, el contrato de arrendamiento de temporada no se limita a fines vacacionales. Este modelo que estamos explicando en este post es el ideal para inquilinos que necesitan una vivienda por motivos laborales o educativos.
☑️ Alquiler de larga duración
El alquiler convencional de largo plazo que todos/as conocemos. Implica un compromiso más extenso, generalmente de un año mínimo pero siempre con la idea de un periodo más extenso. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que protege al inquilino con normativas estrictas. Aunque proporciona estabilidad al arrendatario, también implica las obligaciones y derechos correspondientes que pueden no ser deseados en situaciones temporales.
☑️ Subarrendamiento
El subarrendamiento se refiere a la situación en la que un inquilino alquila su vivienda a otra persona, pero sigue siendo responsable ante el propietario original. Este tipo de contrato puede ser una solución para quienes buscan rentabilizar un espacio que no utilizarán durante un periodo específico. Sin embargo, es vital que esta práctica esté autorizada en el contrato original y cumpla con la normativa vigente.
Conclusiones
Recordad que el alquiler de temporada no es lo mismo que pasar unos días de vacaciones alquilando una vivienda turística (VUT), son arrendamientos diferentes. En Asturias, si alquilamos por un tiempo superior a 4 meses continuados al mismo inquilino, la actividad queda excluida de la normativa turística y pasa a ser un arrendamiento de temporada común.
Sea como fuere, si necesitáis asesoramiento con vuestro contrato de arrendamiento de temporada o tenéis más dudas, dejadnos un comentario en el post y os responderemos lo antes posible. O contactar con el despacho por las vías habituales.
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