El tema de conversación y discusión sobre comunidades de vecinos obras en Oviedo u otro punto geográfico, es de los más vivos que se pueda dar anualmente entre propietarios y órganos de administración. Son varias las normativas que regulan las obras en comunidades de propietarios . Habrá que tener en cuenta el tipo de obra del que estemos hablando, ya que, si se dan obras en elementos comunes, se va a requerir la aprobación de la junta de propietarios, y si son obras en espacios privativos, también habrá que comunicárselo a la comunidad y respetar, como no, los estatutos y normativas existentes.
Para obras que afecten a la estructura o configuración exterior del edificio, se requiere una mayoría cualificada. Y, claro está, necesitaremos obtener las licencias y permisos municipales correspondientes antes de realizar cualquier obra.
Comunidad de vecinos obras: Normativas vigentes
Siempre nos referimos en terma normativas relacionadas con las comunidades de propietarios, como no podía ser de otra forma, a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Referente al tema obras, en los artículos 7 y 10 se establecen las obligaciones y derechos de los propietarios en relación con las obras.
Establece que ningún propietario puede realizar obras que afecten a la seguridad del edificio, su estructura, su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otros propietarios. También regula los acuerdos necesarios para aprobar las obras en la comunidad, que varían según el tipo de obra.
Código civil
Se aplica de forma supletoria a la LPH. Regula aspectos como la responsabilidad por daños y perjuicios causados por las obras.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
Establece las obligaciones de los agentes de la edificación (promotor, constructor, arquitecto, etc.) en relación con las obras.
Regula los plazos de garantía para los diferentes tipos de defectos constructivos.
Normativa urbanística municipal
Ya sabemos que vamos a necesitar licencias y permisos municipales correspondientes antes de realizar cualquier obra. Cada ayuntamiento, como en Oviedo, tiene sus propias ordenanzas urbanísticas que regulan las obras en los edificios.
El Ayuntamiento de Oviedo cuenta, como decimos, con ordenanzas urbanísticas que complementan y especifican ciertos aspectos relacionados con las obras en comunidades de propietarios.
Como principal, tenemos el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que establece las normas urbanísticas generales del municipio, incluyendo los usos del suelo, la edificabilidad, las alturas máximas, etc.
Destacamos también la Ordenanza Municipal sobre Protección del Medio Ambiente contra la Emisión de Ruidos y Vibraciones. Esta ordenanza regula los horarios y niveles de ruido permitidos durante las obras, lo cual es crucial para evitar conflictos vecinales.
Además, existen ordenanzas fiscales relacionadas con el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que es aplicable a muchas de las obras que se realizan en comunidades de propietarios.
Estatutos de la comunidad
Los estatutos de la comunidad, a buen seguro, van a establecer normas específicas sobre las obras, como horarios, tipos de obras permitidas y requisitos de aprobación en junta, etc.
Tipos de obras en una comunidad de propietarios
Si hablamos tipos de obras en la comunidad, quedaros con el hecho de que tenemos dos grandes categorías: obras privativas y obras comunitarias. Cada una de ellas responde a necesidades diferentes y está sujeta a normativas específicas.
Obras privativas (en viviendas o locales individuales)
Esta comunidad de vecinos obras son responsabilidad del propietario individual, siempre y cuando no afecten a la seguridad del edificio, su estructura o la configuración exterior. Las más habituales incluyen:
- Reformas interiores:
- Renovación de cocinas y baños.
- Sustitución de suelos y revestimientos.
- Modificación de la distribución interior (siempre que no afecte a muros de carga).
- Cambio de ventanas.
- Instalación de sistemas de aire acondicionado o calefacción individual.
- Mejoras en instalaciones:
- Renovación de instalaciones eléctricas o de fontanería.
- Instalación de sistemas de eficiencia energética.
Obras comunitarias (en elementos comunes del edificio)
Respecto a estos trabajos de construcción o rehabilitación, se deben consensuar en junta dado que las obras afectan a elementos compartidos por todos los propietarios. Tras la aprobación del presupuesto del proyecto, comenzarán estas comunidades de vecinos obras.
Si hablamos de las más frecuentes, habría que destacar las siguientes:
- Mantenimiento y reparación de fachadas y cubiertas:
- Reparación de grietas y fisuras.
- Impermeabilización de cubiertas y terrazas.
- Pintura y rehabilitación de fachadas.
- Mejora de la accesibilidad:
- Instalación de ascensores.
- Rampas de acceso.
- Eliminación de barreras arquitectónicas.
- Renovación de instalaciones comunitarias:
- Sustitución de tuberías y bajantes.
- Modernización de la instalación eléctrica.
- Instalación de sistemas de seguridad (videovigilancia, alarmas).
- Modernización de ascensores.
- Mantenimiento de zonas comunes:
- Reparación de escaleras y pasillos.
- Mantenimiento de jardines y piscinas.
- Pintura de zonas comunes.
- Obras de eficiencia energética:
- Aislamiento térmico de fachadas y cubiertas.
- Sustitución de ventanas comunitarias.
- Instalación de placas solares.
Comunidad de vecinos obras: Mayorías requeridas
No puede realizarse una obra en una comunidad de vecinos sin notificarlo a los órganos de administración y, por consiguiente, al resto de propietarios. Como hemos mencionado anteriormente, se requerirá acuerdo en junta de propietarios para poder llevarse a adelante.
Comentar que, en estos casos de obras comunitarias, la mayoría exigida para aprobar una derrama por obras varía. Principalmente, según el tipo de obra y la normativa aplicable (LPH).
Si van a ser obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio, la mayoría requerida es la mayoría simple de los propietarios presentes o representados en la junta, siempre que esta mayoría represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
Obras de mejora o innovación
Se pueden dar trabajos que supongan obras de mejora o innovación, es decir, desarrollos que buscan mejorar la calidad o el confort del edificio, pero que no son estrictamente necesarias. Nos referimos, por ejemplo, a la instalación de una piscina, pista deportiva o mejoras en las áreas ajardinadas de la finca.
En estos casos, la mayoría requerida es de tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación.
Obras para la supresión de barreras arquitectónicas
Lo que buscan estas obras es mejorar la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores. Siempre que el coste de estas obras no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, la mayoría requerida es la mayoría simple. Si excede esta cantidad, se aplicará el requisito del apartado 2, es decir, 3/5 partes.
Obras que modifiquen el título constitutivo o los estatutos
Por último, respecto a las obras que afectan a la estructura o configuración del edificio, o a los derechos y obligaciones de los propietarios, la mayoría requerida es la unanimidad de todos los propietarios.
Conclusiones
Sabemos entonces que los propietarios son los responsables de los daños y perjuicios causados por las obras que realicen, y que la comunidad de propietarios es responsable de los daños y perjuicios causados por las obras en elementos comunes.
Hemos repasado y explicado lo que se entiende por comunidad de vecinos obras, pero si existen dudas, nunca acometer unos trabajos sin antes haber consultado la Ley de Propiedad Horizontal, las ordenanzas municipales correspondientes y a los órganos de administración de nuestra finca.
Recordad que las obras que afecten a elementos comunes siempre van a requerir la aprobación de la junta de propietarios, con las mayorías establecidas en la ley, y que hemos aclarado en el artículo.
Si tenéis dudas o consultas en materia de ejecución de obras privadas o comunitarias en vuestra finca, dejadnos un comentario y os responderemos lo antes posible. Somos abogados especialistas en Propiedad Horizontal, derecho urbanístico y derecho inmobiliario.
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