Impugnar una junta de vecinos o cómo impugnar un acta de comunidad son, muy posiblemente, las consultas e incidencias principales que recibimos en el despacho por parte de nuestros clientes en Oviedo y el resto de Asturias. La mayoría de los propietarios/as son conocedores de la posibilidad que siempre existe de impugnar un acta tras una junta si se tienen indicios de anomalía contra la ley o los estatutos de cualquier tipo. Pero hay otra gente que no, y entonces nos preguntan al respecto.
Cómo impugnar un acta de la comunidad es un proceso legal en España que requiere la participación de un abogado especializado en Propiedad Horizontal como somos en Abogados Comunidades.
Vamos a ver bien cuáles son las causas comunes para impugnar una junta de vecinos y cómo debemos proceder para hacer valer nuestros derechos como propietarios/as.
Impugnar una junta de vecinos en Oviedo: Aspectos legales
Antes de continuar con la explicación, Jesús Martínez Junceda, letrado en Oviedo y socio fundador de Abogados Comunidades, especifica que «impugnar el acta de la comunidad no es una acepción correcta fuera de Cataluña. En el resto de España, lo que se impugnan son los acuerdos que se incluyen en el acta«. En la normativa común, es decir, la Ley de Propiedad Horizontal, lo que dice es que se impugnan los acuerdos comunitarios, no las actas.
El acta tiene un valor probatorio o representativo, no constitutivo. El acta en sí es secundaria, lo que importan son los acuerdos.
La Ley de Propiedad Horizontal en España establece las normativas y reglamentos que rigen el funcionamiento de las comunidades de propietarios, incluyendo los procedimientos para impugnar decisiones tomadas en una junta.
¿Qué causas o contextos son los habituales que derivan en una impugnación del acta de comunidad?
- Contravención de la ley o estatutos de la comunidad.
- Decisiones perjudiciales para los intereses comunes en beneficio de uno o varios propietarios.
- Actuación deliberada e incorrecta del administrador de fincas.
- Grave perjuicio a un propietario sin obligación jurídica de soportarlo.
- Abuso de derecho en la toma de decisiones.
Legitimación para impugnar un acta de la comunidad
En cómo impugnar un acta de comunidad en Oviedo, los propietarios deben saber que tienen derecho a impugnar el documento. Pueden hacerlo aquellos que han salvado su voto en la junta, los propietarios ausentes por cualquier causa, y también aquellos privados indebidamente de su derecho de voto, siempre y cuando estén al día en sus obligaciones económicas con la comunidad.
Cómo impugnar un acta de comunidad: Proceso de impugnación
Luego expondremos los principales motivos que pueden llevar a un propietario a preguntarse cómo impugnar un acta de comunidad, pero antes, vemos cómo sería el proceso.
Como requisitos para la impugnación, tener en cuenta lo siguiente:
- Sólo los propietarios que cumplan con los requisitos legales tienen la capacidad de impugnar un acuerdo de la comunidad.
- Se ha de probar que los acuerdos que se quieren impugnar son contrarios a la ley, al ordenamiento jurídico, a los estatutos de la comunidad o presuponer un agravio a la comunidad en general o en particular a uno o varios comuneros. Esto está regulado en el art. 18 de la LPH.
- Haber votado en contra del acuerdo que se quiere impugnar en día de la junta o en los 30 días posteriores naturales a la notificación de ese acuerdo.
- Sin estar al día con los pagos de las obligaciones económicas, la persona que presente el documento no puede impugnar un acuerdo.
- Aunque luego explicaremos detalladamente el tema plazos, adelantar que los propietarios disponen de un plazo específico para impugnar un acuerdo de la junta de vecinos.
- Salvar el voto es lo mismo que abstenerse. La abstención se valida por 30 días, si no se ha declarado una posición a favor o en contra en este tiempo, el voto se computa como favorable.
Presentación por escrito
Será el presidente de la comunidad quien presente por escrito el documento para impugnar una junta de vecinos en el plazo de 3 meses o un año, según el caso. La impugnación debe especificar los motivos por los que se impugna el acta y las pruebas en las que se basa la impugnación.
Resolución de la impugnación
El presidente de la comunidad debe convocar una nueva junta de vecinos para resolver la impugnación. En la junta, se debatirá la impugnación del acta de comunidad y se votará si se estima o se desestima. Si la junta estima la impugnación, el acuerdo impugnado quedará sin efecto.
Presentación de una demanda ante los tribunales
La vía judicial es la última instancia. Este paso requiere seguir un procedimiento legal establecido y contar con la asistencia de un abogado especializado en Propiedad Horizontal.
Si el propietario no está satisfecho con la resolución de la junta de vecinos, puede acudir, como decimos, a la vía judicial. Para ello, deberá presentar una demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra la finca.
Participación de abogado y procurador
La impugnación se tramita a través de un procedimiento ordinario que requiere procurador y abogado, tal y como dice el art. 249.1 apartado octavo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Plazos y consideraciones en la impugnación
Ojo con los plazos de caducidad (de caducidad, no de prescripción). Hay que estar muy atentos. Será de 3 meses cuando el acuerdo afecta injustamente a los derechos de la comunidad o de uno o varios de sus propietarios, y de 12 meses si el acuerdo o acuerdos son contrarios a la ley o a los estatutos.
Inicio del plazo en caso de propietarios ausentes
En el caso de propietarios ausentes en la reunión de la junta, el plazo para impugnar una decisión comienza desde la comunicación del acuerdo conforme a lo establecido en la normativa. Debemos estar pendientes de esta notificación para no perder la oportunidad de impugnar la decisión en cuestión.
Costos y consideraciones adicionales en el proceso de impugnación
Adicionalmente a los plazos legales, cuando queremos saber cómo impugnar una junta de vecinos y el acta de la comunidad en Oviedo, no se nos puede olvidar incluir en la ecuación los costes asociados al proceso. Hablamos de las tasas judiciales, los honorarios de abogados y procuradores, así como otros gastos relacionados con la preparación y presentación del caso.
Casos comunes de impugnación en comunidades de propietarios en España
Destacamos 3 contextos, entre los muchos que pueden darse:
Decisiones contrarias a la ley o estatutos
Un caso frecuente de impugnación en comunidades de propietarios en España es cuando se toman decisiones que van en contra de lo establecido por la ley o los estatutos de la comunidad. Estos acuerdos pueden ser considerados nulos si no se ajustan a la normativa vigente, lo que lleva a la impugnación por parte de los propietarios afectados.
Perjuicio a los intereses de la comunidad
Otro motivo común para impugnar una junta de vecinos y el acta de la comunidad es cuando las decisiones tomadas generan perjuicio a los intereses colectivos de la comunidad. Esto puede ocurrir, por ejemplo, en situaciones en las que se adoptan medidas que favorecen a un grupo reducido de propietarios en detrimento del bienestar general de todos los vecinos.
Abuso de derecho y decisiones perjudiciales para propietarios
El abuso de derecho es una causa importante de impugnación en comunidades de propietarios, ya que implica la adopción de decisiones que causan perjuicio a un propietario sin una justificación legal válida. Asimismo, cualquier medida que cause un grave perjuicio a un propietario sin la obligación de soportarlo puede ser motivo de impugnación y posterior invalidación por parte de los tribunales.
Importancia de la asesoría legal especializada en Propiedad Horizontal
Ya hemos comentado que es obligatorio en el proceso de cómo impugnar un acta de comunidad, la participación de un procurador y de un abogado especializado en Propiedad Horizontal. De tal forma, y si se dan los requisitos previos que también hemos detallado, será muy posible obtener una resolución favorable.
Hemos de decir que con la presencia e influencia de un especialista jurídico como los que conforman Abogados Comunidades, sabemos con máxima certeza que el proceso de impugnación se va a llevar a cabo de acuerdo con la normativa vigente en España. El cliente gana en protección de sus derechos y, por ende, la comunidad sale reforzada como entidad.
Conclusiones
Impugnar una junta de vecinos no es posible como hemos comentado. Lo que se impugnan son los acuerdos que se toman en una junta. Cuando los usuarios se preguntan cómo impugnar un acta de comunidad, saber entonces que lo que se impugnan son los acuerdos, aquellos que son contrarios a la ley, al ordenamiento jurídico, a los estatutos de la comunidad o los que presuponen un agravio a la comunidad en general o en particular a uno o varios comuneros.
Sabed que no vale salvar el voto si no se puede acudir a la junta y se es contario a un acuerdo. Salvar el voto es lo mismo que abstenerse. La abstención se valida por 30 días, si no se ha declarado una posición a favor o en contra en este tiempo, el voto se computa como favorable.
La impugnación se tramita a través de un procedimiento ordinario que requiere procurador y abogado, tal y como dice el art. 249.1 apartado octavo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El equipo de Abogados Comunidades estamos a vuestra disposición para ayudaros en situaciones de impugnación de acuerdos comunitarios.
984 110 173
