Cómo evitar el desahucio de una vivienda es una gran preocupación que hace 30 años nadie o casi nadie tenía, y que, en la actualidad, apremia a muchos usuarios y familias. Hasta el punto de que es debate de primer grado en el Congreso y en consistorios municipales en toda España.
El desahucio es un proceso legal que puede tener y tiene diferentes contextos, aunque la mayoría coinciden, ya seamos inquilinos o propietarios. En Abogados Comunidades conocemos las vicisitudes de tales contextos y ayudamos legalmente en todo procedimiento de desahucio express en Oviedo y Asturias. Porque hay que conocer bien qué derechos y obligaciones tienen ambas partes para entonces prevenir el desalojo en la medida de lo posible.
Vamos a hablar de las medidas legales y administrativas que pueden ayudar a afrontar un desahucio y evitar la pérdida de la vivienda. O a recuperarla, si nos la han ocupado de forma ilegal.
Contexto legal del desahucio en Asturias
La situación legal en relación al desahucio en Asturias nos ayuda a entender las opciones disponibles para afrontar este proceso. En el Principado, como en el resto de España, el desahucio está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.
La LAU establece el marco legal para los contratos de alquiler, incluyendo la finalización de los mismos y las causas que pueden dar lugar a un desahucio. Recientemente, se han implementado también normativas específicas que buscan proteger a los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad económica.
La Ley de Protección de los Consumidores y Usuarios también proporciona herramientas adicionales que garantizan derechos básicos relacionados con el alquiler de viviendas. Estas leyes buscan equilibrar la relación entre inquilinos y propietarios y prevenir abusos en los contratos de arrendamiento.
Derechos de inquilinos y propietarios
Hay que entender que cada actor en un contrato de alquiler cuenta con un conjunto de derechos protegidos por la ley. El propietario, por ende, tiene la obligación de entregar la vivienda en condiciones adecuadas para su uso. Es el responsable de realizar las reparaciones necesarias en la vivienda, garantizando un ambiente seguro y habitable, y, como no, debe respetar la intimidad del inquilino y no acceder a la vivienda sin su consentimiento previo, salvo en casos de emergencia.
Al finalizar el contrato, el propietario deberá proporcionar un aviso con suficiente antelación, conforme a lo estipulado en el contrato.
Obligaciones del Inquilino
Respecto al inquilino, está obligado, en primera instancia, a cumplir con los pagos de la renta acordada en el contrato en los plazos establecidos. Seguidamente, cuidar la vivienda como si fuera propia, haciendo un uso responsable de las instalaciones. En este sentido, es importante notificar cualquier daño o problema que surja en la vivienda al propietario de manera inmediata.
Hay un contrato entre las partes, por lo que el inquilino habrá de respetar las normas acordadas en el mismo, así como cumplir con los plazos establecidos para la finalización de este.
Tipos de desahucio y cómo afrontarlos
Bien sabemos que existen diversas situaciones que pueden desembocar en un proceso de desahucio en Oviedo y en España. Según sus circunstancias, tendremos una respuesta diferente a la pregunta de cómo evitar el desahucio de una vivienda.
Vamos a repasar cada una de estas casuísticas en materia de desahucios.
Desahucio por falta de pago
Este tipo de desahucio se produce cuando el inquilino incumple con el pago de las rentas acordadas. De imperiosa necesidad será el hecho de actuar con rapidez ante esta situación, ya que la falta de pago es la causa más común de desalojo.
Consecuencias del impago
Las consecuencias del impago pueden ser severas. Entre ellas se incluyen:
- Pérdida de la vivienda.
- Historial de impagos que puede afectar a futuros alquileres.
- Gastos adicionales por el proceso judicial.
Cuanto más tiempo pase sin realizar el pago, más complicado se vuelve revertir la situación y evitar el desahucio.
Procesos administrativos para detener el desahucio
- Negociaciones con el propietario para establecer un plan de pagos.
- Solicitar la mediación de servicios sociales o abogados especializados.
- Presentar una solicitud formal al juzgado para pedir una suspensión temporal del desalojo.
Ni que decir tiene que una correcta planificación y gestión de estos aspectos puede dar tiempo para buscar soluciones alternativas.
Desahucio por finalización de contrato
El desahucio por finalización de contrato sucede cuando el inquilino no renueva su arrendamiento o cuando llega al término establecido en el contrato de alquiler.
Si hablamos de plazos, estos suelen estipularse en el propio contrato. Sabremos, por tanto, que ha de haber una notificación previa al inquilino sobre la finalización del contrato, el plazo específico para que el inquilino desaloje la vivienda y que se llevará a cabo proceso judicial si no se cumple con la entrega de la vivienda.
Desahucio por necesidad del propietario
En este caso, el propietario requiere la vivienda por razones personales, como puede ser para uso propio o para familiares. Este tipo de desahucio es más complejo puesto que involucra derechos de los inquilinos.
Excepciones y recursos
Existen situaciones en las que la necesidad del propietario puede no ser suficiente para justificar un desalojo. Estas excepcionalidades incluyen:
- Inquilinos con contratos de larga duración.
- Casos donde el inquilino demuestre que no hay necesidad real por parte del propietario.
- Protecciones adicionales otorgadas por la normativa en vigor.
Ante un desahucio por necesidad del propietario, será inteligente buscar asesoría legal para abordar las oportunidades de recurso que puedan existir.
Cómo evitar el desahucio de una vivienda: Estrategias
Lo primero que se trata de hacer es implementar medidas preventivas, proactivas. Por ejemplo, aunque parezcan irrelevantes, la anticipación y la comunicación abierta pueden ser de gran valor en el proceso. Establecer un diálogo abierto y honesto con el propietario, si bien será difícil que arregle el problema en su totalidad, sí que puede facilitar esa resolución del conflicto.
Si existe cualquier dificultad económica, si informamos antes de que se convierta en un problema, podría llevar a acuerdos beneficiosos para ambas partes.
Del mismo modo, se puede acordar revisar las condiciones del contrato de arrendamiento con el fin de detectar cláusulas que puedan ser problemáticas o poco claras. Ceder en cierto modo por parte del propietario para renegociar términos que beneficien al inquilino.
Asesoramiento legal especializado
La estrategia a seguir según las circunstancias del cliente la debe definir un despacho de abogados especializado en temas de viviendas y desahucios. En Abogados Comunidades, por ejemplo, representamos a las dos partes de la problemática, por lo que podemos ayudar en ambas direcciones:
- A las familias que se ven privadas de su hogar, con todas las connotaciones negativas a nivel psicológico, emocional y de salud.
- Y también al propietario que le han ocupado ilegalmente su vivienda, gracias a la ejecución del desahucio express que podremos poner en marcha.
Servicios disponibles en Asturias
En Asturias contamos con diferentes recursos para aquellos que enfrentan el riesgo de un desahucio. Los servicios sociales y organizaciones no gubernamentales ofrecen asistencia tanto legal como emocional, lo que puede ser de gran ayuda en momentos difíciles.
Estos servicios sociales municipales de cada ayuntamiento (Oviedo, Gijón, Avilés, etc.) son la puerta de entrada para recibir información sobre los recursos disponibles y los pasos a seguir ante un desahucio. Lo trabajadores sociales evalúan la situación socioeconómica y personal de la familia para determinar las necesidades y los recursos más adecuados.
En algunos casos, pueden elaborar informes de vulnerabilidad para ser presentados ante los juzgados, aunque esto no paraliza el procedimiento judicial por sí solo.
Servicio de Atención e Información a Personas Afectadas por Desahucios (SAID)
Este es un servicio especializado del Colegio Oficial de Trabajo Social de Asturias, en colaboración con la administración de justicia. Ofrecen información específica sobre el proceso de desahucio y los recursos sociales disponibles, además de realizar una valoración social de la situación de las familias afectadas.
En algunos casos, pueden intervenir para intentar buscar soluciones extrajudiciales con la propiedad. Trabajan en coordinación con los servicios sociales municipales y otras entidades.
Oficinas de Vivienda del Principado de Asturias (VIPASA)
Ofrecen información sobre ayudas al alquiler, vivienda protegida y otros programas de vivienda. Decir que el Principado de Asturias tiene líneas de ayudas al alquiler dirigidas a diferentes colectivos, incluyendo personas en situación de vulnerabilidad o en proceso de desahucio. Se debe consultar las convocatorias vigentes en la web de VIPASA o en la sede electrónica del Principado de Asturias.
VIPASA gestiona el parque de viviendas públicas del Principado, aunque el acceso a estas viviendas suele estar sujeto a requisitos específicos y listas de espera.
Consejos prácticos cómo evitar el desahucio de una vivienda
La primera acción a realizar al recibir una demanda es revisar detenidamente toda la documentación relacionada. Esto incluye la demanda en sí, el contrato de arrendamiento, recibos de pago y cualquier comunicación previa con el arrendador.
Primordial es la recopilación de pruebas, ya que se deben reunir documentos que respalden la posición del inquilino o propietario, tales como:
- Contratos de alquiler y renovaciones.
- Recibos de pagos realizados.
- Comunicaciones por escrito con el propietario.
- Cualquier situación que respalde una defensa, como problemas de salud o circunstancias económicas imprevistas.
Preparación de la defensa legal
Nuestro abogado o despacho jurídico ha de preparar una argumentación sólida del caso, basada en un riguroso trabajo de identificación y documentación de cualquier incumplimiento por parte del arrendador, en la recopilación de pruebas que justifiquen la situación económica o social que llevó al impago y en la exploración de las opciones de negociación posibles (ej. acuerdos de pago o moratorias temporales).
Durante el juicio, prestar especial atención a la forma de presentar la defensa, ya que puede influir en cómo los jueces interpreten la situación. Algunos consejos al respecto:
- Exponer claramente los hechos y la situación que ha llevado a la demanda.
- Utilizar un lenguaje claro y conciso, evitando tecnicismos legales que puedan confundir.
- Estar preparado para responder a las preguntas del juez y del abogado del propietario con confianza.
Gestión de plazos judiciales
En general, existen plazos específicos que deben ser respetados tanto por el inquilino como por el propietario, desde la presentación de la demanda hasta la contestación de la misma. Ni que decir tiene que es absolutamente determinante estar al tanto de las fechas clave para evitar desventajas.
Tener en mente que el tiempo disponible para contestar a la demanda suele ser de 10 días hábiles. Ojo a las fechas de las audiencias y a los plazos para presentar recursos en caso de que el fallo no sea favorable.
Conclusiones
Sabemos la enorme problemática que los desahucios suponen en España. Sólo en Asturias, el número de desahucios en 2022 fue de 1.163 (740 fueron por impago del alquiler y 423 por impago de la hipoteca). El legislador, consciente de esta problemática, ha agilizado los plazos para resolver estos litigios.
Os hemos contando en este artículo cómo evitar el desahucio de una vivienda, más en concreto en los casos donde los inquilinos que no paguen el alquiler o si utilizan locales con fines ilegales. En ambos casos se les puede ejecutar un requerimiento de desalojo, que da al inquilino un periodo de tiempo específico para abandonar la propiedad. Si se niega, el propietario puede presentar un procedimiento judicial de desahucio y obtener una orden judicial que le permita recuperar la plena posesión de su vivienda.
En Abogados Comunidades somos especialistas en ejercitar las diversas vías para poder dejar las viviendas libres de okupas o de inquilinos morosos, de una forma económica y eficaz. Estamos a vuestra disposición.
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