¿La comunidad de propietarios en la que vives, en el Casco Antiguo, La Corredoria, Ventanielles o cualquier otro barrio de Oviedo, lleva tiempo arrastrando quejas sobre su administrador de fincas? Facturas poco claras, derramas que nadie sabe explicar, llamadas que no se devuelven… Si esto te suena, es probable que os estéis planteando un cambio de administrador de fincas, y la buena noticia es que la ley lo permite en cualquier momento, sin necesidad de esperar a que termine ningún contrato.
Dado que en Abogados Comunidades llevamos años asesorando a comunidades de propietarios de Oviedo y el resto de Asturias en este tipo de procesos, queremos explicaros, paso a paso, cómo cambiar de administrador de fincas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Conoceremos las mayorías que son necesarias para el cambio, qué plazos hay que respetar y qué hacer si el administrador saliente no colabora. También repasamos los contextos más habituales en los que los propietarios deciden dar este paso, y cerramos con las preguntas frecuentes que más nos plantean nuestros clientes.
¿Se puede cambiar de administrador de fincas en Oviedo en cualquier momento?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), como norma estatal que es, se aplica exactamente igual en Oviedo que en cualquier otro punto de España. Por lo tanto, no existe una normativa autonómica asturiana que module este proceso. Lo que sí cambia, y conviene tenerlo en cuenta, es el entorno profesional local: en Asturias, la actividad de estos profesionales está vinculada al Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Asturias (Avenida Buenavista, 14 bajo, 33006 Oviedo), un organismo que puede resultar de ayuda tanto para verificar que un administrador está colegiado como para obtener información sobre honorarios de referencia en la zona.
El artículo 13 de la LPH establece que la junta de propietarios puede acometer un cambio de administrador de fincas, es decir, nombrar y cesar al administrador en cualquier momento. Para ello, ha de celebrarse una junta ordinaria o extraordinaria, y siempre que se cumplan los requisitos de convocatoria y mayoría, votar y hacer válido el cambio.
Hemos de saber que el cargo de administrador no es vitalicio ni está atado a un contrato irrevocable: la comunidad conserva siempre el derecho a sustituirlo si su gestión no es satisfactoria.
Ejemplos de situaciones habituales que llevan a cambiar de administrador
No hay un único perfil de comunidad que decide dar este paso. En nuestra experiencia asesorando a comunidades ovetenses y asturianas, estos son los contextos que se repiten con más frecuencia:
☑️ El edificio de un casco histórico con una gestión “heredada”.
En muchos inmuebles del Casco Antiguo o de zonas como Uría o el Ensanche, el administrador lleva la comunidad desde hace 15-20 años, nombrado por generaciones de propietarios anteriores. La comunidad ha ido cambiando de vecinos, pero nadie ha vuelto a plantearse si ese administrador sigue ofreciendo el mejor servicio.
Cuando llega una obra grande, como la rehabilitación de una fachada catalogada, salen a la luz una comunicación deficiente y una falta de seguimiento de subvenciones que el resto de vecinos desconocía.
☑️ Una comunidad de nueva construcción en La Corredoria o Ventanielles con dudas sobre el administrador impuesto por la promotora.
Es habitual que, al constituirse la comunidad, la propia promotora proponga un administrador de su confianza. Pasado el primer año, muchos propietarios detectan que ese profesional prioriza los intereses de la constructora (garantías, defectos constructivos pendientes) sobre los de la comunidad, y deciden cambiarlo en cuanto expira el periodo inicial.
☑️ Retrasos sistemáticos y falta de transparencia en las cuentas.
Es, con diferencia, el motivo más frecuente: cuentas que llegan tarde a la junta ordinaria, conciliaciones bancarias que no cuadran, o gastos que aparecen sin la partida presupuestaria correspondiente. Cuando esto se repite ejercicio tras ejercicio, la confianza se rompe, y el cambio de administrador de fincas se pone finalmente sobre la mesa.
☑️ Incremento de honorarios sin justificación aparente.
Una comunidad en una urbanización de las afueras de Oviedo, con zonas comunes, piscina y ascensores, ve cómo la cuota de administración sube un año tras otro sin que cambien ni el número de viviendas ni los servicios prestados. Al pedir explicaciones, la respuesta es vaga o directamente no llega.
☑️ Mala gestión de la morosidad.
El administrador no reclama con diligencia a los propietarios morosos, lo que obliga al resto de vecinos a asumir derramas para cubrir el déficit. En comunidades con varios locales comerciales en planta baja, este problema es especialmente sensible.
☑️ Conflicto de intereses o falta de independencia.
El administrador tiene vínculos comerciales con las empresas que prestan servicios a la comunidad (mantenimiento de ascensores, limpieza, seguros) sin que quede claro que se han comparado varias ofertas, lo que genera sospechas de comisiones ocultas.
Si te sientes identificado con alguno de estos escenarios, el siguiente paso es entender el procedimiento legal para llevar a cabo el cambio sin errores que puedan invalidarlo.
Cambio de administrador de fincas: qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
Antes de convocar nada, conviene tener claros los tres artículos de la LPH que sostienen todo el proceso:
- Artículo 13 LPH: regula el nombramiento y cese del administrador, que corresponde a la junta de propietarios.
- Artículo 16.1 LPH: establece quién puede convocar la junta y cómo. Literalmente: “La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión”, cuando estos representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
- Artículo 20 LPH: enumera las funciones y obligaciones del administrador, y sirve de referencia para valorar si ha existido un incumplimiento que justifique el cese por causa justa.
¿Qué mayoría se necesita para cambiar de administrador?
Para el cese y cambio de administrador de fincas, con el consiguiente nombramiento de un gestor nuevo, basta, con carácter general, con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta. Es decir, que los votos a favor superen a los votos en contra. No es necesaria la unanimidad ni una mayoría cualificada, salvo que los estatutos de tu comunidad establezcan expresamente algo distinto (lo cual es poco frecuente en este punto concreto).
Recomendamos en Abogados Comunidades revisar dos cosas antes de convocar la junta. La primera es que el contrato esté vigente con el administrador actual: duración, condiciones de renovación y posibles cláusulas de penalización por cese anticipado. Lo segundo, los estatutos de la comunidad, por si recogen alguna mayoría reforzada específica para este acuerdo.
Cómo cambiar de administrador de fincas en Oviedo: pasos a seguir
Vamos ahora a lo importante, el proceso en sí y los pasos a seguir para ejecutar acertadamente y sin negligencias el cambio de administrador.
1️⃣ Reunir el respaldo necesario entre los vecinos
Cualquier propietario puede proponer el cambio de administrador de fincas en Oviedo, Asturias y en cualquier otra localidad. Antes de convocar formalmente, suele ser útil sondear la opinión de otros vecinos, sobre todo si quien impulsa el cambio no es el presidente de la comunidad. Si el presidente no está dispuesto a convocar la junta, un grupo de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación puede solicitar la convocatoria por escrito.
2️⃣ Revisar el contrato y los estatutos
Antes de dar cualquier paso formal, hay que comprobar, como ya hemos comentado, la duración del contrato con el administrador actual y las condiciones de rescisión. La mayoría de contratos de administración tienen una duración anual con renovación tácita, pero es importante confirmarlo por escrito, ya que de ello puede depender si el cese genera derecho a indemnización.
3️⃣ Convocar la junta con el cambio en el orden del día
El cambio de administrador de fincas debe figurar de forma expresa en el orden del día, ya sea en una junta ordinaria o en una extraordinaria convocada específicamente para este asunto. La convocatoria debe indicar:
- Quién convoca la junta (presidente o propietarios promotores).
- Fecha y hora de primera y, en su caso, segunda convocatoria.
- Lugar de celebración.
- Orden del día, incluyendo expresamente el punto sobre el cese del administrador y, si procede, la contratación de uno nuevo.
Habría que diferenciar dos votaciones dentro del mismo punto: una para el cese del administrador actual y otra para la contratación del nuevo, aunque ambas puedan tratarse bajo un único epígrafe del orden del día.
4️⃣ Buscar y comparar presupuestos de nuevos administradores
Antes de la junta, conviene solicitar presupuesto a al menos tres administradores de fincas colegiados, preferiblemente inscritos en el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Asturias. Comparar honorarios, servicios incluidos (gestión de morosidad, atención de incidencias, plataforma online para vecinos) y referencias de otras comunidades en Oviedo ayuda a tomar una decisión informada y evita repetir los mismos problemas con el nuevo profesional.
5️⃣ Celebrar la junta y votar
Durante la reunión se debate la propuesta y se somete a votación, tanto el cese del administrador de fincas actual como, en su caso, el nombramiento del nuevo. Basta con la mayoría simple de presentes y representados. Es fundamental que quede constancia en el acta de:
- Quién convocó la junta y en qué fecha.
- El resultado exacto de la votación (a favor, en contra, abstenciones).
- El nombre del nuevo administrador designado, si lo hubiera.
- La firma del presidente y, en la medida de lo posible, del secretario.
Si el administrador saliente ejercía también de secretario, el acta puede ser firmada únicamente por el presidente durante el periodo de transición.
6️⃣ Notificar el cese al administrador saliente
El acuerdo debe comunicarse por escrito al administrador cesado, preferiblemente mediante burofax o carta certificada con acuse de recibo, para dejar constancia fehaciente de la fecha de notificación. Se recomienda hacerlo con la mayor brevedad posible tras la junta, ya que a partir de ese momento empieza a correr el plazo para la entrega de documentación.
7️⃣ Traspaso de documentación
En todo cambio de administrador de fincas, el gestor saliente debe entregar toda la documentación de la comunidad, habitualmente en un plazo de entre 15 y 30 días desde la notificación del cese (el plazo exacto puede variar según lo pactado en el contrato o los usos del colegio profesional correspondiente). Esta documentación incluye, como mínimo:
- Libro de actas y CIF de la comunidad.
- Pólizas de seguros vigentes y contratos suscritos en nombre de la comunidad (mantenimiento de ascensor, limpieza, jardinería, etc.).
- Estados contables, conciliaciones bancarias y justificantes del fondo de reserva.
- Listado actualizado de propietarios, recibos pendientes y derramas en curso.
- Contraseñas de acceso a plataformas digitales de gestión y llaves de zonas comunes.
¿Qué hacer si el administrador saliente no entrega la documentación?
Si transcurrido el plazo el administrador cesado no colabora, la comunidad puede reclamar formalmente la entrega mediante burofax, recordando el plazo aplicable y las consecuencias de su incumplimiento. Si la negativa persiste, es posible acudir al colegio profesional correspondiente (que puede mediar o iniciar un expediente deontológico si el administrador está colegiado) o, en última instancia, iniciar acciones legales para forzar la entrega.
Sabed que en Abogados Comunidades solemos siempre recomendar agotar primero la vía del requerimiento formal, que resuelve la gran mayoría de los casos sin necesidad de llegar a los tribunales (aunque es cierto que a veces es inevitable).
Errores frecuentes al cambiar de administrador de fincas
Apuntad y tener siempre muy presente a la hora de ejecutar un cambio de administrador de fincas en vuestra comunidad. Son errores que vemos muy habitualmente:
- No incluir el punto en el orden del día de forma expresa: un acuerdo tomado sin este requisito puede ser impugnado por cualquier propietario disconforme.
- No verificar el contrato antes de convocar la junta: puede haber cláusulas de penalización que conviene conocer de antemano.
- No dejar constancia clara del resultado de la votación en el acta: dificulta acreditar el acuerdo si el administrador cesado lo cuestiona.
- Elegir al nuevo administrador sin comparar varias opciones: el objetivo del cambio suele ser mejorar el servicio, así que comparar honorarios y referencias es clave.
- No fijar un plazo claro para el traspaso de documentación: genera parones en la gestión diaria de la comunidad (pagos a proveedores, atención de incidencias) durante la transición.
Preguntas frecuentes sobre el cambio de administrador de fincas en Oviedo
A modo de resumen de todo lo comentado en el artículo, algunas preguntas y respuestas que creemos útiles para entender el proceso y la ejecución de un cambio de administrador de fincas en Oviedo y Asturias.
☑️ ¿Puedo cambiar de administrador de fincas antes de que termine su contrato?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal permite cesar al administrador en cualquier momento, siempre que el acuerdo se adopte en junta con la mayoría simple necesaria y se notifique formalmente al administrador saliente. Otra cosa distinta es si el cese anticipado, sin causa justa, genera derecho a indemnización según lo pactado en el contrato.
☑️ ¿Qué mayoría hace falta para aprobar el cambio de administrador?
Con carácter general, mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta (que los votos a favor superen a los votos en contra), salvo que los estatutos de la comunidad exijan una mayoría distinta para este acuerdo concreto.
☑️ ¿Quién puede convocar la junta para tratar el cambio de administrador?
El presidente de la comunidad, de forma habitual. Si no lo hace, puede convocarla un grupo de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación, conforme al artículo 16.1 de la LPH.
☑️ ¿Es obligatorio tener un administrador de fincas colegiado en Asturias?
No es obligatorio legalmente contratar a un administrador colegiado, pero sí es muy recomendable: los colegiados están sujetos a un código deontológico, cuentan con seguro de responsabilidad civil y el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Asturias puede intervenir como referencia en caso de conflicto.
☑️ ¿Cuánto tiempo tiene el administrador saliente para entregar la documentación?
Habitualmente entre 15 y 30 días desde que se le notifica el cese, aunque conviene comprobar si el contrato o los estatutos fijan un plazo distinto. Si no colabora, se le puede requerir formalmente por burofax antes de valorar otras acciones.
☑️ ¿Qué pasa si el administrador cesado se niega a entregar las cuentas o la documentación?
La comunidad puede reclamarlo por escrito, acudir al colegio profesional correspondiente si el administrador está colegiado, o iniciar acciones legales con ayuda de un abogado especializado si la negativa persiste.
☑️ ¿Se puede cambiar de administrador a mitad de ejercicio económico?
Sí, aunque es recomendable coordinar bien el traspaso de cuentas, conciliaciones bancarias y fondo de reserva con el nuevo administrador para no perder continuidad contable durante la transición.
☑️ ¿Necesito un abogado para cambiar de administrador de fincas?
No es obligatorio para el trámite básico, pero sí es muy recomendable contar con asesoramiento legal si hay conflicto con el administrador saliente, dudas sobre la validez del acuerdo o riesgo de impugnación judicial.
Conclusiones
En la mayoría de los casos, el cambio de administrador de fincas en Oviedo, Asturias y el resto del país es un trámite que la propia comunidad puede gestionar siguiendo los pasos anteriores. Sin embargo, recomendamos asesoramiento legal especializado cuando, por ejemplo, el administrador saliente se niega a entregar la documentación o cuestiona la validez del acuerdo de cese, o cuando existen dudas sobre si concurre “causa justa” para el cese sin derecho a indemnización. También si el acta o la convocatoria presentan defectos que podrían dar pie a una impugnación judicial del acuerdo.
En caso de que la comunidad quiera reclamar responsabilidades al administrador saliente por una gestión negligente (por ejemplo, prescripción de reclamaciones a morosos o pérdida de subvenciones por falta de tramitación), también necesitaremos ayuda legal especializada.
En Abogados Comunidades acompañamos a comunidades de propietarios de Oviedo y toda Asturias en estos procesos, desde la revisión de la convocatoria y el acta hasta la reclamación de documentación o responsabilidades frente al administrador saliente. Cualquier consulta o duda, dejadnos un comentario aquí o contactad con el despacho y os atenderemos de inmediato.
📞 984 110 173
