¿Cuándo vamos a necesitar un aval en contrato de arrendamientos 🤔? Como garantía de pago por parte del inquilino, será, principalmente, cuando se considere que es necesario para asegurar las obligaciones contractuales referidas a los abonos mensuales del arrendamiento. Abordaremos ahora a continuación los contextos más habituales de este tipo de práctica.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula estas garantías, aunque existen particularidades en normativas específicas, como las de Asturias.
Desde la experiencia en materia de arrendamientos que acumulamos en Abogados Comunidades, queremos arrojar más luz sobre un tema, el de los avales, muy ligado a la nueva Ley de Vivienda y la problemática del alquiler en nuestro país.
Función y naturaleza del aval en contrato de arrendamiento
La figura del aval en el contexto de los contratos de arrendamiento existe para tranquilidad y garantía del arrendador del inmueble. El avalista actúa como un fiador, comprometiéndose a cubrir las responsabilidades financieras que surjan si el inquilino no puede cumplir con sus obligaciones. Esta figura aporta una protección adicional al propietario, así, aumenta su confianza en la relación contractual.
Un aval en contrato de arrendamiento generalmente se caracteriza por:
- La capacidad del avalista para asumir la deuda en caso de impago.
- La formalización del compromiso mediante un contrato que detalla las obligaciones del inquilino y avalista.
- La existencia de limitaciones temporales y monetarias que establecen la extensión y el límite de la responsabilidad del avalista.
Diferencias entre aval, fianza y otras garantías en el arrendamiento
Lo entenderéis rápidamente. Mientras que la fianza se refiere a una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del arrendamiento, el aval implica un compromiso de pago por parte de un tercero (el padre o la madre como norma general).
Otras garantías pueden incluir seguros de impago, que protegen la inversión del propietario, pero no son tan directas como un aval.
Marco legal aplicable: Ley de Arrendamientos Urbanos y Código Civil
El marco legal en España establece las condiciones bajo las cuales se puede realizar un arrendamiento y se regula el uso del aval. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proporciona las directrices generales, mientras que el Código Civil detalla las obligaciones de los fiadores y avalistas.
Por ejemplo, la LAU permite acuerdos específicos sobre garantías adicionales, que pueden variar dependiendo de las condiciones que acuerden las partes.
Particularidades en la normativa de arrendamientos en Asturias
En el caso de Oviedo y Asturias, existen normativas particulares que refuerzan las disposiciones establecidas en la LAU. regulaciones regionales que incluyen límites específicos sobre la cantidad y tipo de aval que se puede solicitar, así como protocolos para la resolución de conflictos relacionados con los contratos de arrendamiento.
Son leyes adaptadas a la región que buscan proteger tanto a arrendatarios como arrendadores, estableciendo un marco justo y equitativo que favorezca la estabilidad del mercado de arrendamiento.
Tipos de avales para alquileres y garantías adicionales
Un aval como tal, puede haber varios tipos en función de las garantías adicionales que se incluyan en un contrato de arrendamiento.
☑️ Aval personal y aval bancario
El aval personal es un compromiso que un tercero asume para cubrir las deudas del inquilino en caso de impago. Este tipo de aval puede provenir de familiares o amigos que se responsabilizan de la obligación financiera.
Por otro lado, el aval bancario es una garantía que emite una entidad bancaria, asegurando el pago de las deudas del inquilino hasta cierto límite. Esta última opción proporciona mayor seguridad al arrendador, ya que es una entidad solvente la que respalda la garantía.
Aval bancario para alquiler
Obtener un aval bancario requiere cumplir con ciertos requisitos establecidos por la entidad financiera. Generalmente, se solicitará demostrar solvencia económica, presentar documentación que confirme la identidad y, en algunos casos, aportar garantías adicionales.
El procedimiento incluye la firma de un contrato con el banco, donde se detallan las condiciones de la garantía y los límites de responsabilidad que asume la entidad.
☑️ Seguros de impago y su relación con el aval
Si pensamos en un aval en contrato de arrendamientos, deberemos hacerlo también con los seguros de impago. Se han convertido en una alternativa popular para garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias. Son seguros que protegen al arrendador en caso de que el inquilino no realice los pagos pactados.
A menudo, se solicitan de forma paralela al aval, ofreciendo así una protección adicional que puede combinarse con el compromiso de un avalista personal o bancario.
☑️ Otras formas de garantías adicionales en contratos de arrendamiento
Además de los avales y seguros de impago, existen otras formas de garantías que pueden utilizarse en contratos de arrendamiento:
- Deposito adicional: Una suma de dinero adicional al depósito estándar que el inquilino debe pagar al inicio del contrato.
- Garantías solidarias: Acuerdos donde varias personas se comprometen a cubrir las deudas del inquilino, reduciendo así el riesgo para el arrendador.
- Seguros de hogar que cubran impagos: Pólizas que incluyan la cobertura de la renta de alquiler.
Estas opciones ofrecen flexibilidad en la negociación del contrato y adaptan las garantías a las necesidades específicas de cada situación arrendaticia.
Requisitos para ser avalista en un contrato de alquiler
A nivel legal y económico, el avalista en un contrato de alquiler debe cumplir con unas condiciones específicas. La primera y más lógica diríamos, que ha de ser una persona jurídica o física con capacidad legal para asumir compromisos financieros.
Obviamente, no debe estar en situaciones financieras precarias, como la declaración de concurso de acreedores, dado que nunca aplicaría para un rol de avalista. Cualquier entidad, ya sea un banco o una inmobiliaria, va a evaluar la solvencia económica del avalista para estar seguro de tal capacidad financiera.
Responsabilidades y derechos del avalista durante la vigencia del contrato
En un aval en contrato de arrendamiento, el avalista asume como tal una serie de obligaciones que ha de satisfacer durante la vigencia de la relación contractual.
La más relevante es que ha de asumir la deuda pendiente en caso de que el inquilino incumpla con los pagos de renta establecidos en el contrato. Para eso es un avalista.
Tendrá que mantenerse informado sobre las condiciones del contrato y cualquier modificación que pueda afectar su responsabilidad. Actuará de manera diligente si se le requiere realizar un pago, sin que esto le exima de la obligación de reclamar posteriormente al inquilino.
Derechos del avalista
En resumen:
- El derecho a ser informado de cualquier incumplimiento por parte del inquilino, así como de la intención del propietario de reclamar la deuda.
- El derecho a demandar el reembolso de la cantidad pagada al arrendador en caso de que le sea necesario cumplir con la obligación del inquilino.
- El beneficio de orden, que le permite que el arrendador primero reclame al arrendatario antes de dirigirse a él.
Exclusiones de responsabilidad
El avalista también debe conocer y ser consciente de las limitaciones y exclusiones de su responsabilidad:
- Circunstancias que podrían ser especificadas en el contrato, que limiten su compromiso a un importe concreto o a ciertas obligaciones.
- El derecho a ser excluido de la responsabilidad si se producen cambios sustanciales en las condiciones del contrato sin su consentimiento.
- Posibles cláusulas que estipulen la caducidad del aval en condiciones específicas, como la finalización anticipada del mismo.
Tipos de responsabilidad en caso de impago
Hemos de distinguir entre diferentes tipos de responsabilidad en este sentido.
☑️ Responsabilidad solidaria
En un aval en contrato de arrendamiento, la responsabilidad solidaria implica que el arrendador puede reclamar el pago de la renta adeudada tanto al inquilino como al avalista. Esto significa que, en caso de impago, el arrendador tiene el derecho de dirigirse indistintamente a cualquiera de las partes para hacer efectivo el cobro de la deuda.
La principal consecuencia jurídica de esta forma de responsabilidad es que el avalista puede verse obligado a satisfacer la deuda, incluso si no fue el causante del incumplimiento.
☑️ Responsabilidad subsidiaria
Por otro lado, la responsabilidad subsidiaria establece que el arrendador debe intentar primero cobrar la deuda al inquilino antes de dirigirse al avalista. Esta modalidad requiere que se demuestre que el inquilino ha sido notificado sobre la deuda y que se han agotado las opciones de cobrarle a él.
La aplicación práctica de este tipo de responsabilidad brinda una mayor protección al avalista, ya que le permite tener la opción de ver cómo se desarrolla la situación del inquilino antes de asumir cualquier compromiso de pago.
Procedimientos para reclamar deuda y ejecución de garantías
Cuando se produce un impago, el procedimiento para reclamar la deuda se inicia con una comunicación formal al inquilino. En el caso de que la deuda no sea saldada, el arrendador puede optar por iniciar un proceso legal, que puede incluir la ejecución de las garantías.
En este contexto, si se recurre al avalista, el arrendador debe tener presente el tipo de responsabilidad que se ha establecido previamente (afectará al camino legal a seguir y los tiempos y recursos necesarios para la reclamación).
Implicaciones del impago de renta y la actuación del avalista
El impago de la renta genera una serie de complicaciones tanto para el inquilino como para el avalista. Este último queda expuesto a la posibilidad de que el arrendador demande el cumplimiento del contrato. Si el avalista asume la responsabilidad financiera por el impago, deberá estar preparado para cubrir la deuda, lo que puede traer consecuencias económicas importantes.
Asimismo, si se inicia un proceso de desahucio, el avalista puede verse envuelto en procedimientos legales que complican aún más su situación.
Inclusión del aval en el contrato de arrendamiento
La incorporación del aval en el contrato de arrendamiento es un proceso que debe realizarse con atención a diversos aspectos legales y prácticos. Siempre ha de haber una cláusula de aval en el contrato de arrendamiento.
Una cláusula en el que se debe incluir el nombre completo y la identificación del avalista, las obligaciones que el avalista asumirá en caso de incumplimiento del inquilino (especificar si se trata de responsabilidad solidaria o subsidiaria), el importe total que el avalista garantiza cubrir y las condiciones bajo las cuales el aval podrá ser ejecutado.
En este último punto, podemos detallar los pasos que debe seguir el arrendador para reclamar el pago al avalista.
Identificación y datos del avalista en el contrato de alquiler
Como no, en la información relativa al aval en el contrato, no debe faltar ningún dato sobre la identificación del avalista. Es decir:
- Nombre completo y apellidos.
- Tipo de documento de identificación (DNI, NIF, etc.) y su número correspondiente.
- Dirección completa de residencia.
- Datos de contacto, como número de teléfono y correo electrónico, para facilitar la comunicación en caso de ser necesario.
Así, con esta identificación detallada, se protege a ambas partes en la relación arrendataria, asegurando que se cuenta con un avalista solvente y accesible.
Estipulación del tipo de responsabilidad y límites del aval
Debe venir definido ya en el contrato el tipo de responsabilidad del avalista. Solidaria o subsidaria. Evitar de esta forma posibles y futuros malentendidos.
Si es solidaria, permitirá al arrendador reclamar el pago a cualquiera de las partes, ya sea al inquilino o al avalista. Si es subsidaria, primero se debe agotar la opción de reclamar al inquilino antes de dirigirse al avalista.
Asimismo, recomendamos desde Abogados Comunidades fijar límites a la responsabilidad, así como condiciones específicas para su aplicación (por ejemplo, incluir un monto máximo garantizado o plazos establecidos para la validez del aval).
Aval en contrato de arrendamientos: Contextos habituales
En el ámbito del arrendamiento ya sabemos que es habitual que se solicite un aval en diversas circunstancias. Circunstancias que varían significativamente según el tipo de inmueble y el perfil del inquilino.
☑️ Alquiler de vivienda habitual (aval por perfil de inquilino)
El alquiler de una vivienda habitual es uno de los casos más frecuentes donde se requiere un aval en contrato de arrendamiento. Los propietarios piensan en proteger sus intereses y pueden (y suelen) solicitar esta garantía especialmente para inquilinos que carecen de un historial crediticio sólido, son estudiantes o jóvenes que entran por primera vez al mercado laboral o cuando son extranjeros sin antecedentes en la seguridad social española.
Este aval en contrato de arrendamiento actúa, como decimos, como una seguridad tanto para el arrendador como para los inquilinos, que pueden acceder a una propiedad que de otra forma podría resultarles inaccesible.
☑️ Alquiler de locales comerciales y peculiaridades del aval
La exigencia de un aval también es común en el alquiler de locales comerciales. En este caso, es costumbre que los arrendadores soliciten un aval en los siguientes escenarios:
- Cuando el negocio es nuevo o el inquilino no cuenta con un historial empresarial.
- Si el local se ubica en una zona con alta competencia.
La figura del avalista en este contexto ayuda a dar confianza al arrendador sobre la viabilidad del negocio y la capacidad de pago.
Diferencias en la exigencia de aval en función del tipo de inmueble y zona geográfica
Las necesidades varían dependiendo del tipo de inmueble y la ubicación geográfica. En ciudades grandes como Madrid o Barcelona, la demanda de alquiler es alta, por lo que es más común que se exijan avales, incluso para inquilinos con antecedentes crediticios sólidos.
Por otro lado, en áreas rurales o menos pobladas, los propietarios pueden ser más flexibles y aceptar inquilinos sin necesidad de un aval.
Problemas comunes en la gestión del aval
Si problemas como la falta de información clara sobre las obligaciones del avalista, la confusión respecto a los derechos que posee el avalista frente al inquilino y al arrendador o el desconocimiento de la duración y condiciones bajo las cuales se extingue el aval emergen, recomendamos que todas las partes involucradas aclaren los términos y responsabilidades antes de firmar el contrato.
Así, se logra garantizar una relación más fluida y evitando futuros inconvenientes.
Conclusiones
Al pensar en el aval en contrato de arrendamiento, no olvidar que, al formalizar el contrato, debemos prestar mucha atención a la normativa legal vigente que regula la figura del avalista y su inclusión en el contrato de arrendamiento. Aspectos como la necesidad de que el avalista tenga capacidad jurídica para obligarse, excluyendo a menores de edad o personas con restricciones legales o la inclusión de cláusulas que aseguren el consentimiento del avalista, protegiendo su derecho a ser informado sobre el contrato y las implicaciones que conlleva.
Hemos aprendido los tipos de avales que existen (personal y bancario), los requisitos para ser avalista y las responsabilidades acarreadas en caso de impagos.
Si tenéis dudas en la confección de un contrato con cláusula con aval, por supuesto plantearos la posibilidad de que el contrato sea revisado por un abogado especializado como somos Abogados Comunidades.
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