Cuando hablamos de abogados de vivienda, principalmente nos referimos a profesionales jurídicos especializados en derecho inmobiliario y en comunidades de propietarios y Propiedad Horizontal. También podrían tocar la rama de derecho urbanístico porque nosotros, como clientes, buscáramos abogado de vivienda porque queremos construir nuestra vivienda de cero en una parcela propia, aunque aquí ya nos adentraríamos en una disciplina jurídica más cercana al derecho ambiental que al inmobiliario.
En Oviedo, no somos muchos los despachos especializados en materia de vivienda. Nos referimos a asuntos de compraventa, arrendamientos, desahucios, hipotecas o gestión y constitución de comunidades de propietarios.
¿Cómo ha de ser un perfil de abogado especializado en vivienda 🤔? Os lo describimos a continuación.
Áreas de conocimiento de los abogados de vivienda
Podríamos decir que un abogado inmobiliario debe dominar hasta 7 áreas capitales en su desempeño integral. Cada caso que puede albergar una disciplina jurídica tan singular como esta, requiere unos conocimientos concretos organizados en las siguientes áreas:
☑️ Derecho civil y contractual
Es la base de todo. Dicho de otra manera, interfiere en cada vertical jurídica de la profesión legal y, como no, también en lo referente a la vivienda. Un letrado de esta índole ha de saber redactar e interpretar textos jurídicos de cualquier operación como los contratos de arras (diferenciar entre penales, penitenciales y confirmatorias dado que un error aquí puede costar miles de euros), compraventas (gestión de vicios ocultos, cargas y gravámenes) o los derechos reales (usufructos, servidumbres y la nuda propiedad).
☑️ Arrendamientos urbanos (LAU)
Determinante en el día a día de los abogados de vivienda en Oviedo y Asturias o en cualquier otro punto de la geografía nacional. Tras las reformas de 2019 y 2023, esta área se ha vuelto extremadamente compleja, hemos de decir.
Nos obliga a los abogados especializados a controlar los plazos obligatorios y tácitos (como los 5 o 7 años según el arrendador), a conocer los límites de los índices (como el IPC o el nuevo IGC) y a conocer al dedillo las qué zonas son tensionadas y cuáles no. Por ejemplo, en Cataluña, con normativas municipales aplicada a controlar los precios de estas áreas, todo abogado de vivienda allí ha de dominar los índices de precios para evitar sanciones.
☑️ Propiedad Horizontal (LPH)
Otra vertical jurídica imprescindible. Muchos despachos, como el nuestro Abogados Comunidades en Oviedo y Asturias, tratamos habitualmente con comunidades de propietarios. Con propietarios individuales y con los órganos de administración de las propias fincas.
Los abogados de vivienda especializados manejamos cuotas y coeficientes, es decir, sabemos cómo se calculan y cómo impugnar acuerdos de junta, si fuera necesario. Actuamos ante las actividades molestas, para frenar, por ejemplo, ruidos o actividades prohibidas (empleando la acción de cesación como herramienta jurídica de defensa).
El conocimiento y el saber actuar a través de la Ley de Propiedad Horizontal nos permite a los abogados de vivienda asesorar y defender los derechos de nuestros clientes en materia de Viviendas de Uso Turístico (VUT). Muy candente el asunto en Asturias, la normativa para prohibir o regular los pisos turísticos en el edificio presenta ciertas lagunas que con un buen abogado se podrán contrarrestar.
☑️ Derecho registral e hipotecario
Es el área que garantiza la seguridad jurídica y que también hemos de conocer y dominar. A través de este conocimiento, se evitan posibilidades como que nos puedan vender una casa que no pertenece a quien dice venderla.
Gestión del Registro de la Propiedad, con la interpretación de notas simples y certificaciones para detectar embargos o hipotecas. Conocimiento de la Ley Hipotecaria para proteger frente a cláusulas abusivas (suelo, gastos, vencimiento anticipado).
☑️ Derecho administrativo y urbanístico
Aquí es donde la vivienda se encuentra con el Estado.
- Licencias y cédulas: Habitabilidad, primera ocupación y licencias de obra.
- Disciplina urbanística: Saber si una vivienda está en situación de «fuera de ordenación» o tiene expedientes sancionadores abiertos.
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): Precios máximos de venta y derechos de tanteo y retracto de la Administración.
☑️ Derecho fiscal inmobiliario
Porque Hacienda siempre está presente en la mesa de firmas, un abogado de vivienda que no sabe de impuestos es un peligro. Impuestos como los indirectos (ITP – Transmisiones, IVA y AJD – Actos Jurídicos Documentados) y los directos (ganancia patrimonial en el IRPF y la controvertida Plusvalía Municipal).
Dominio de los beneficios fiscales, es decir, deducciones por alquiler o por rehabilitación energética.
☑️ Derecho procesal
Por último, el derecho procesal. Si la negociación falla, hay que saber ir al juzgado.
- Desahucios: Por impago, por expiración de plazo o por precario.
- Ejecuciones Hipotecarias: Defensa del deudor frente a la entidad bancaria.
- Reclamaciones de cantidad: Cobro de cuotas comunitarias o rentas impagadas.
Más de arrendamientos urbanos si somos un abogado de vivienda
Muy probablemente, el área de Arrendamientos Urbanos sea la más volátil y litigiosa del derecho inmobiliario en España. No basta con conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994; hay que dominar todas sus reformas (especialmente las de 2019 y la reciente Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023).
Para asesorar con éxito, estas son las sub-áreas críticas que un experto abogado en vivienda debe dominar:
☑️ El régimen de duración y prórrogas
Un error en el cálculo de los plazos puede ligar a un propietario a un contrato indeseado por años. Debemos distinguir y puntualizar diferentes aspectos.
Como el plazo mínimo. Será de 5 años si el arrendador es persona física; 7 años si es persona jurídica (empresa). Luego está la prórroga tácita, es decir, al finalizar el plazo mínimo, si ninguna parte preavisa (4 meses el dueño, 2 meses el inquilino), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
Tácita reconducción
Los abogados de vivienda hemos de dominar la diferencia entre la prórroga de la LAU y la del Código Civil (que ocurre cuando pasan 15 días tras el fin de todas las prórrogas legales sin que nadie diga nada).
☑️ Control de rentas y zonas tensionadas
Cataluña, País Vasco, Galicia y Navarra aplican el control de los precios del alquiler en las zonas tensionadas. Tras la ley de 2023, se puso de relieve el deterioro del ecosistema de la vivienda en alquiler en determinadas áreas urbanas de las ciudades. En este sentido, un abogado especializado en vivienda y arrendamientos debe estar 100% actualizado en esta materia.
Conocer el índice de referencia, para así aplicar el sistema de control de precios para nuevos contratos en zonas declaradas como tensionadas.
Lógicamente conocer quién es gran tenedor y quién no. Identificar si el cliente (o la contraparte) es un gran tenedor (generalmente 5 o más viviendas en zona tensionada), ya que sus obligaciones y límites de renta son mucho más estrictos.
También saber los límites a la actualización anual. Olvidar el IPC puro. Ahora existen topes máximos de actualización (actualmente fijados por el nuevo índice que sustituye al IPC para evitar subidas bruscas).
☑️ Gastos, fianzas y garantías
Es el punto donde más conflictos surgen al firmar y al finalizar el contrato. ¿Qué honorarios tiene la agencia y de qué garantías financieras dispongo? Importante saber que, tras la ley de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador. La ley limita la garantía adicional a un máximo de 2 mensualidades de renta (además del mes de fianza legal).
En cuanto al IBI y la cuota de la comunidad, ha de quedar bien redactado en el contrato de arrendamiento la cláusula para que estos gastos se repercutan legalmente al inquilino (debe constar el importe anual del gasto a la fecha del contrato).
☑️ Obras, reparaciones y habitabilidad
Aquí aplicamos el famoso artículo 21 de la LAU. ¿Y qué dice exactamente?:
- Reparaciones de conservación: El propietario debe pagar todo lo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (caldera, tuberías, estructura).
- Pequeñas reparaciones: El inquilino paga lo que se derive del desgaste por el uso ordinario (un grifo que gotea, una bombilla, etc.).
- Obras de mejora: Cuándo y cómo puede el dueño subir el alquiler por haber hecho una mejora en la vivienda (limitado y tras el plazo mínimo).
☑️ Proceso de desahucio y vulnerabilidad
Ni que decir tiene que los abogados de vivienda en Oviedo y en cualquier otro punto del país, debe estar al corriente de las modificaciones del procedimiento civil para recuperar la vivienda. Por ejemplo, los nuevos requisitos procesales obligan a acreditar si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica antes de admitir una demanda de desahucio.
Tened en cuenta que, para grandes tenedores, es obligatorio pasar por un proceso de mediación/conciliación antes de acudir al juez.
Y está luego la recuperación por necesidad. Es decir, el contenido del Art. 9.3 de la LAU, que permite al dueño recuperar la vivienda para sí mismo o familiares antes del plazo legal, siempre que se haya hecho constar expresamente en el contrato.
Conclusiones
Un abogado de vivienda no consiste solo en saber leer un contrato de alquiler. En España, el mercado inmobiliario es un entorno donde se cruzan normativas estatales, autonómicas y municipales que cambian casi con cada ciclo político. Además, la especialización territorial en un territorio como el español, es exigible a todo abogado especializado en vivienda. Por ejemplo, un abogado inmobiliario en Barcelona debe conocer el Codi Civil de Catalunya, que tiene reglas muy distintas a las de Madrid u Oviedo en temas de contratos y propiedad.
Abogados Comunidades tenemos un equipo de abogados de vivienda cualificado y con amplia experiencia contrastable en derecho inmobiliario, Propiedad Horizontal y derecho civil. Trasladamos al cliente nuestra opinión sobre las posibilidades de sus pretensiones y resultado previsible del asunto, procurando disuadirle de promover conflictos o ejercitar acciones judiciales sin fundamento.
Estamos a vuestra disposición.
📞 984 110 173
